（2016）黔01民终4397号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2016-12-30
案件名称
伍国中与贵阳金融控股有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳金融控股有限公司,伍国中
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4397号上诉人（原审被告）：贵阳金融控股有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区八匹马房交中心1层。法定代表人：李凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高峻逸，男，1989年3月10日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：何微，女，1989年7月18日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：伍国中，男，汉族，1977年3月5日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈拉，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：梁铖西，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。上诉人贵阳金融控股有限公司（以下简称金融控股公司）因与被上诉人伍国中商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金融控股公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判令上诉人承担逾期交房违约责任明显错误。上诉人交付的房屋已达到双方约定的交付条件，也在合同约定的交房期限前通知被上诉人收房，上诉人并不存在逾期交房的违约行为。被上诉人所主张的房屋质量问题并非主体质量问题，且经维修已经全部解决，被上诉人不得以此为由拒绝收房；2、一审适用法律错误。原判适用的《商品房买卖合同解释》第12条、13条第一款并未规定出卖人因交付的房屋存在质量瑕疵须向买受人承担逾期交房违约责任，上诉人并未逾期交房，一审适用相关规定判决上诉人承担逾期交房违约金属法律适用错误。被上诉人伍国中辩称：1、上诉人未在合同约定的交房期限前通知伍国中办理收房交接手续，已构成逾期交房；2、诉争房屋虽然取得了竣工验收报告，但存在严重质量缺陷，未达到交付条件，导致被上诉人多年一直不能收房，故上诉人应承担逾期交房的违约责任；3、原判适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。伍国中向一审法院起诉请求：1、判令被告立即修缮诉争房屋至可正常使用为止；2、被告赔偿原告损失126000元；3、被告承担违约金102548.8元（暂计算至2016年1月11日），以后违约金按交付购房款总额的万分之二计算至被告将房屋修缮到正常使用之日止；4、本案诉讼费等费用全部由被告承担。一审法院认定的事实：2010年4月20日，金融控股公司作为出卖人，伍国中作为买受人签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：A3-0463），原告向被告购买其开发的“中天·会展城第A3组团A3-1-A3-12栋4单元32层2号房屋，建筑面积共135.53平方米，价款按套内面积计算总金额428004元，合同另有如下主要约定：1、合同第八条交付期限，出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列伍种条件：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格；（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（5）附件6.1出卖人根据《建设工程质量管理条例》第十六条，取得《工程竣工验收报告》，以此作为达到交房条件的依据；2、合同第九条逾期交房责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照第八条约定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；3、合同第十一条交接手续，该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，原告伍国中支付部分现金及银行按揭贷款的方式付清了购房款。被告于2012年9月11日取得本案诉争房屋的《贵阳市建筑工程竣工验收报告》，于2013年8月14日取得本案诉争房屋的《竣工验收备案表》。后被告于2012年10月20日以书面通知形式邮寄通知原告至被告处办理收房交接手续。2012年11月11日，原告至被告处办理房屋交接手续，其填写的《入伙验收记录》载明：房屋设施交验记录处，土建、防水和分户煤气表处验收结果为不合格。并写明1、窗户内未打胶，地面起灰，阴阳角不垂直；2、烟道顶部渗水；3、厨房推拉门锁不上；4、煤气有73度；5、主卫外墙渗水严重；6、次卧一外墙面渗水严重，顶部渗水严重；7、次卧、护栏边墙面开裂；8、主卫顶部渗水；9、入户花园、饭厅墙面渗水严重；10、客厅护栏边墙面有裂缝；11、主卧推拉门关不上；12、主卫窗户旁渗水。该《入伙验收记录》有被告事务所验收人员签字、业主伍国中签字并备注：本户问题严重，不具备交房条件，屋顶防水必须重做。因上述理由，原告未收取房屋。2013年5月10日的《公共服务／委托单》原被告各提供了一份，载明：业主委托服务该房屋，工作内容为：1、房屋所有房间的阴阳角不垂直；2、卫生间墙面渗水；3、室内主卧室、次卧室墙面渗水；4、室内客厅、餐厅、书房、主卧室和次卧室的屋面渗水；5、室内所有房间地面起壳。两份《公共服务／委托单》均有被委托处理的工作内容的人员签字并注明5项工作内容局部已处理。因上述理由，原告未收取房屋。2013年6月5日中天城投集团物业有限公司向中天会展城A区项目部出具的《关于中天会展城A3-4-32-2业主屋面渗水的函》载明：中天会展城A3-4-32-2业主伍先生于2012年11月8日来接房，验房时发现室内墙面渗水。物业会展事务所将验房时存在的情况提交给贵部，贵部派施工单位来进行了多次处理，但至今仍然存在渗水现象，一直未得到彻底处理。现因屋面渗水，业主拒绝收房，提出对屋面防水处理的诉求，希贵部给予协调，尽快处理为感！附1、业主诉求一份；2、公共服务／委托单一份；3、室内浸水点相片一份。诉争房屋的《住宅质量保证书》显示该房屋的保修期从2013年10月20日开始计算，该保证书中住宅质量保修说明载明：屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，保修责任：保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨卫地面漏水、地下室渗漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。墙面、顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂保修期限为1年，保修期内因施工质量问题出现上述问题建设单位将无偿进行修补。2014年7月至8月，被告将诉争房屋楼顶防水进行了重做。2015年3月31日的《公共服务／委托单》载明业主伍国中委托应急维修中心进行服务，服务内容为：1、主卧墙壁开裂；2、厨房门框墙壁有裂痕。因上述理由，原告未收取房屋。该《公共服务／委托单》验证结果处有被告验证人员签字，注明业主已现场查看，表示基本可以了。日期为2015年6月29日。2015年6月1日的《公共服务／委托单》载明业主伍国中委托应急维修中心进行服务，服务内容为：1、厨房烟道墙面漏水，次卧墙面开裂。该《公共服务／委托单》验证结果处注明该服务工作转交至中建四局五公司王峰处理。在2015年6月16日的《中天城投集团物业管理公司维修服务派工单》上显示，厨房烟道顶部渗水的问题于6月25日处理完毕后，联系业主查看，业主查看后于7月2日表示后期观察若有问题在于物业联系。因上述理由，原告未收取房屋。原告出示于2012年10月18日与张蓉签订的房屋租赁协议，以及2012年10月18日至2015年10月19日的租金收据三张，收据载明租金金额为126000元。后原告与被告施工单位刘经理、物业员工对该涉案房屋的违约金和在外租房的损失进行了谈判，未达成一致。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人意思表示真实，并经双方签字盖章依法成立，对双方具有法律约束力，各方当事人应当按约定全面履行自己的义务。原告已按约履行支付价款的义务，被告应当按约定质量和交付期限，将符合合同目的的标的物，即房屋交付买受人。本案争议的焦点在于被告是否构成逾期交房。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”、第一百五十八条“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定”。首先，双方合同约定交付期限为2012年9月30日前，被告于2012年10月20日通过邮寄方式书面通知原告收房，已逾期。其次，交付的房屋应当符合质量标准和合同约定交付条件，原告在2012年11月11日起至2016年1月11日验收房屋期间中，因存在诸如房顶、外墙漏水严重，墙体开裂空鼓，墙面发霉，地面地坪起灰严重等问题，原告有权拒绝收房；第三，买受人经检验质量不符合约定，依法可以选择拒绝接收出卖人交付的标的物，可以要求出卖人重新交付符合质量标准和合同约定标准的标的物是合同法相关条款规定的应有之意，而非仅指标的物的质量导致合同目的不能实现而解除合同。故被告交付房屋外墙、屋面漏水无法使用，显然是不符合质量标准的，多次整改也证明该房屋客观上不符合质量要求，原告有权拒绝接收标的物，由此造成的逾期交付责任应由出卖人承担相应责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，均应理解为标的物交付之后才发现的质量问题，而非有问题仍然应当接收，在接收后对质量问题去履行质量保证义务。从双方提交的《入伙验收记录》、《公共服务／委托单》、《关于中天会展城A3-4-32-2业主屋面渗水的函》、《中天城投集团物业管理公司维修服务派工单》，被告已就交付房屋时存在的质量问题进行了一系列的整改，2015年7月2日最后一次整改完成，并通知原告后应视为符合交付条件，逾期时间应计算到此结束。对于逾期交付所应承担的违约责任。双方合同约定为期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故本案逾期交付所应承担的违约责任为支付违约金。对于违约金的具体支付金额，双方约定交付期限为2012年9月30日，至视为实际交付2015年7月2日，共计1005天，应支付的逾期交房违约金：1005×428004元×2÷10000＝86028.8元。被告承担了违约金后，也就按合同约定承担了相应违约责任，如若尚有房屋的其他质量问题，由被告依法律规定和合同约定继续承担保修义务。对原告其他赔偿损失和相应的诉讼请求，法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百四十八条、第一百五十八条的规定，判决：一、被告贵阳金融控股有限公司于本判决生效后三日内支付原告伍国中违约金86028.8元；二、驳回原告伍国中的其它诉讼请求。案件受理费减半收取2364元，由被告贵阳金融控股有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于上诉人是否构成逾期交房的问题。首先，双方合同约定的交付期限为2012年9月30日前，而上诉人于2012年10月20日才书面通知被上诉人收房，此时上诉人已构成逾期交房。其次，上诉人交付的房屋虽然达到了双方合同约定的交付条件，但经被上诉人验收房屋，该房屋存在房顶、外墙漏水严重，墙体开裂空鼓、墙面发霉、地面地坪起灰等质量问题。因被上诉人购买的房屋系住房，目的是为了居住使用，故诉争房屋不仅要达到相关的验收合格的条件，也应当满足能够正常居住和使用的条件，而上述质量问题已经影响到被上诉人的正常居住和使用，最终导致被上诉人购买房屋的合同目的不能实现。上诉人虽然主张上述问题只属于质量瑕疵，被上诉人不能以此为由拒绝收房，但是依据双方之间的《入伙验收记录》、《公共服务／委托单》以及《关于中天会展铖A3-4-32-2业主屋面渗水的函》、《中天城投集团物业管理公司维修服务派工单》等资料，可以看出从2012年11月11日起，上诉人就已经认可诉争房屋的确存在一系列质量问题，而且也一直在为被上诉人进行整改和修复，直至2015年7月2日才最后一次整改完成。按照一般生活常理推断，如果仅仅是一般质量瑕疵，不可能多年重复整改和维修都无法解决。因此，对于不能满足正常居住使用的房屋，被上诉人可以拒绝收房，而由此造成的逾期交房责任应由上诉人承担，故原判据此认定诉争房屋未达到交付条件，判决上诉人承担逾期交房的违约责任并无不当，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4728元，由上诉人贵阳金融控股有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 妍代理审判员 李云鹤代理审判员 石 敏二〇一六年十月三十日书 记 员 陶海峰 更多数据：搜索“”来源：