（2015）西民初字第4405号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2017-08-01
案件名称
刘王莹与王道君、大连龙盛房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市西岗区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘王莹,王道君,大连龙盛房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第4405号原告（反诉被告）刘王莹。委托代理人王力。委托代理人张玲。被告（反诉原告）王道君。委托代理人王晓萍、战歌。被告大连龙盛房地产经纪有限公司。法定代表人庞大永。原告（反诉被告）刘王莹与被告（反诉原告）王道君、大连龙盛房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法适用普通程序，于2016年6月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘王莹及委托代理人王力、张玲，被告（反诉原告）王道君的委托代理人王晓萍、战歌到庭参加了诉讼。被告大连龙盛房地产经纪有限公司经本院公告送达，现公告期满，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月6日，原告与被告王道君通过居间方签订了《房地产买卖合同》，居间方是被告大连龙盛房地产经纪有限公司，由居间方的庞大永具体办理涉案房产的相关手续，原告将其位于大连市西岗区X号房产出售给被告，建筑面积144.64平，房产总价款2370000元，定金50000元，签定协议时原告收取定金25000元，剩余25000元定金存放在被告大连龙盛房地产经纪有限公司处，签订本协议后，被告王道君向原告支付房款1900000元，原告用于1200000元偿还房屋贷款，被告办理了涉案房产过户手续，原告共收取款项1925000元，被告王道君尚欠420000元未予支付，被告大连龙盛房地产经纪有限公司尚欠购房定金25000元，房地产买卖合同第2条关于房款交付的时间为买卖双方在交接房屋时支付房款，第4条卖方需在银行放款两天内负责将房屋以签约的现状交付给买方，而被告王道君多次违反合同约定，未将款项支付给原告，在交接房屋时，被告王道君也未能支付全部房款，原告为了减少双方的损失，将房屋事先交付给被告王道君使用。故原告诉至法院，请求判令：1、被告王道君向原告支付房款420000元及赔偿损失暂定66082元（至被告给付完毕时止）。2、被告大连龙盛房地产经纪有限公司向原告支付购房定金25000元。被告辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。被告王道君已经按合同约定履行付款义务，2014年8月6日被告王道君支付定金50000元，其中给原告25000元，剩余25000元留存在大连龙盛房地产经纪有限公司。2014年9月9日，被告王道君通过中国工商银行向双方共同指定资金监管的中国银行大连黄河街支行转款1520000元，留存1200000用于原告还贷赎证，剩余320000元于2014年9月10日办理资金监管手续。2014年9月23日被告王道君向原告帐户转入1200000元，2014年11月20日被告王道君向中国建设银行贷款700000元并直接转入原告帐户，此时原告已实际收款1925000元，剩余款项425000元，因原告未按照2014年10月29日双方签订的《合同变更协议》约定的交房日期交付房屋，直到2015年2月16日原告才向被告王道君交付房屋，此时距离双方约定交房期限已延迟82天，所以被告王道君依据《合同法》第六十六条同时履行抗辩权之规定，未向原告支付剩余房款。被告王道君并不构成违约。相反，按照2014年10月29日双方签订合同编号为100003号的《合同变更协议》，将交房日期变更为2014年11月26日，并约定如果原告超期不交房，则原告已支付的定金作为赔偿金返还被告王道君，原告还应承担每逾期交房一天总房款3‰的赔偿金。2014年10月30日原告与被告王道君办理完房屋产权变更，房屋产权登记在被告王道君名下。但是原告未按合同约定交房屋，原告延期交房82天，依照约定应支付被告王道君违约金633020元，故提起反诉，请求判令：原告向被告王道君支付逾期交房赔偿金633020元。原告对被告王道君的反诉辩称，不同意被告王道君的反诉请求。反诉人与被反诉人双方签订的《房地产买卖合同》，合同第16条约定2014年11月1日前向反诉人交房，因反诉人违反合同约定，未能按期支付房款，被反诉人多次要求反诉人给出准确的付款时间，反诉人因为贷款的原因未能准确告知，于2014年11月20日反诉人才迟迟支付房款700000元，严重影响了被反诉人的时间安排，依据《房地产买卖合同》第4条之规定，卖方需在银行放款两天内负责将房屋以签约的现状交付给买方，被反诉人多次催促反诉人到银行办理发放被监管的320000元房款，并要求按照合同缴纳剩余的445000元房款，但反诉人担心被反诉人获得房款后不能按时交付房屋而迟迟不同意发放房款，被反诉人为了减少损失，于2015年2月16日将房屋交付给反诉人使用，反诉人至今未将剩余房款支付给被反诉人，之后被反诉人为了能够和谐解决，多次同反诉人协商，反诉人违反合同法民法通则的公平及诚实信用原则，要求630000余元的违约金没有法律依据，并且过高于实际损失，即使被反诉人违约，依照相关法律规定，给反诉人造成的损失也就是房屋租金的损失，如果法院认定被反诉人违约，请求法院依据反诉人实际损失为基础，兼顾合同履行过程中反诉人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，给予大幅度的减少调整。被告大连龙盛房地产经纪有限公司未到庭，未发表答辩意见，亦未向法庭提供证据。经审理查明，2014年8月6日，原告刘王莹（卖方）与被告王道君（买方）、大连龙盛房地产经纪有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：由卖方将其所有的位于大连市西岗区X号房屋出售给买方，总价款2370000元；因该房屋系贷款购买，卖方欠银行贷款额为1200000元，由买方从首付款中出资1200000元替卖方还款赎证；买方应于合同签订之日支付定金50000元，于房屋交接时冲抵房款；买方申请商业贷款，于合同签订之日起30日内，备齐首付房款1520000元，由三方将该款项存入中国银行黄河街支行做资金监管；买卖双方在交接房屋时交接房款；卖方须在银行放款两日内负责将房屋以签约现状交付买方使用；合同还约定卖方于2014年11月1日前倒房给卖方使用。同日，被告王道君将25000元购房定金交付原告，原告出具收条一张。被告王道君将25000元购房定金交付被告大连龙盛房地产经纪有限公司，被告大连龙盛房地产经纪有限公司出具专用收据一张。2014年9月9日，被告王道君将1520000元购房首付款存入中国银行大连黄河街支行账户。2014年9月10日，原告、被告王道君与中国银行大连黄河街支行三方签订《存量房交易购房资金监管协议》，将320000元购房款委托中国银行大连黄河街支行监管。2014年9月23日，被告王道君向原告支付购房款1200000元。2014年11月20日，被告王道君向原告支付购房款700000元。2014年10月29日，原告与被告王道君签订《合同变更协议》，约定：《房地产买卖合同》约定卖方于2014年11月1日前倒房，现变更为卖方于2014年11月26日倒房给买方。如超期卖方违约，则买方已付定金作为赔偿金支付给买方，且晚倒房的每一天按总房款3‰赔偿买方经济损失。2015年2月16日，原告将案涉房屋交付被告王道君，双方同时签订《房屋买卖交接书》,约定：原告将案涉房屋及附属设施物品交付被告王道君，经被告王道君验收后，认为原告的交付行为完全符合合同所规定的交付时间及条件，被告王道君同意接受等事项。另查，被告王道君购买案涉房屋用于开办口腔诊所。本院所确认的上述事实，有原告提供的房地产买卖合同、存量房交易购房资金监管协议、房屋买卖交接书，被告提供的房地产买卖合同及合同变更协议、收条、专用收据、中国工商银行凭证、存量房交易购房资金监管协议、中国银行个人业务交易单、房屋买卖交接书等及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查和开庭质证，证据来源及形式合法、内容客观真实有效、与本案待证事实存在关联性，可以采信。本院认为，原告刘王莹与被告王道君、大连龙盛房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。原告于2015年2月16日将案涉房屋交付被告王道君，被告王道君未支付剩余房款，构成违约，故原告主张被告王道君支付剩余房款420000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于赔偿损失一节，原告的实际损失应为被告王道君逾期支付房款造成的利息损失，故损失应自2015年2月16日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。关于原告要求被告大连龙盛房地产经纪有限公司支付购房定金符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告王道君要求原告支付逾期交房赔偿金633020元的反诉请求，因原告未在承诺日前向被告王道君交付房屋，构成违约，应向被告王道君承担逾期交付的违约责任。被告王道君按照合同变更协议约定主张原告赔偿633020元，因赔偿应当以实际损失为基础，本院根据合同的履行情况、原告的过错程度及被告王道君的预期利益等因素酌定为200000元。被告王道君主张超出部分，本院不予支持。关于原告辩称被告王道君在《房屋买卖交接书》的签字系对交房时间的认可，因该《房屋买卖交接书》系采用格式条款订立的，且主要是双方对水电等事项的交接，不能视为被告王道君对原告逾期交房行为的认可，故原告抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王道君于本判决生效之日起十日内支付原告刘王莹购房款420000元及赔偿利息损失（利息以420000元为基数，自2015年2月16日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付。）二、被告大连龙盛房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘王莹购房定金25000元。三、原告刘王莹于本判决生效之日起十日内支付被告王道君逾期交房赔偿金200000元。四、驳回原告刘王莹的其他诉讼请求。五、驳回被告王道君的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费8040元（原告已预交），反诉案件受理费5066元（被告已预交），合计13106元，由原告刘王莹负担5500元，被告王道君负担6500元，被告大连龙盛房地产经纪有限公司负担1106元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长 黄玉敏审 判 员 郑黎黎人民陪审员 崔海燕二〇一六年十月三十日书 记 员 纪成成 微信公众号“”