.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区库车县人民法院民事判决书（2016）新2923民初2008号
原告（反诉被告）：新疆友好（集团）股份有限公司库车友好时尚购物中心，住所地库车县文化路以北五一路以东。
法定代表人：李永东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李勇，男，该公司总经理助理。
委托诉讼代理人：张鹏，男，该公司法务。
被告（反诉原告）：艾尔肯·沙吾提，男，1963年12月7日出生，住库车县。
委托诉讼代理人：艾孜买提·艾尔肯（系被告艾尔肯·沙吾提的儿子），住库车县。
原告新疆友好（集团）股份有限公司库车友好时尚购物中心（以下简称友好库车购物中心）与被告艾尔肯·沙吾提房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友好库车购物中心委托诉讼代理人李勇、张鹏，被告艾尔肯·沙吾提及其委托诉讼代理人艾孜买提·艾尔肯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告友好库车购物中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截至2016年6月15日拖欠的各项费用共计163158.48元（包括租金121939.20元、暖气费4069.74元、空调使用费2623.18元、公共区域设备维护保养检测费16118.73元、公共区域电费17572.43元、公共区域水费835.2元）；2.判令被告向原告支付违约金1101717.89元（包括单方终止合同违约金289925.76元、未按期足额支付租金违约金811792.13元）；3.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年3月4日就原告商场负一楼部分场所签订了《租赁合同》，约定由被告承租该场所进行经营使用，并就租金、暖气费、空调使用费及违约责任进行了详细约定。合同签订后，被告使用该场所经营至今，但却未向原告支付任何费用，并在合同履行过程中于2016年6月15日单方撤离租赁场所。原告为维护自身合法权益，遂诉至人民法院。
被告艾尔肯·沙吾提辩称，我方对原告友好库车购物中心主张的租金、暖气费、空调使用费、公共区域水费金额无异议；公共区域保养检测费应从我方实际使用租赁场地时开始计算；经营过程中我方使用的是预充电费的电卡，原告主张的公共区域电费是如何计算的我方不清楚，对此费用我方只认可8000元。上述费用至今未付是因原告在合同履行过程中在我方租赁场所地面经营夜市，严重影响我方正常经营。此外，原告还存在未按合同约定让我方24小时营业、未按约定提供停车场、未在显眼处为我方设置广告牌和立柱灯箱、未禁止其他清真餐饮进入库车友好购物中心、未按约定在我方给原告公司员工办理就餐卡的违约行为。2016年6月15日，原告单方停水、电、天然气，并将租赁场所强行封锁。综上，我方也不同意支付违约金及解除合同。鉴于原告违约行为给被告造成了经济损失，我方在本案提出以下反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方签订的租赁合同；2.判令反诉被告立即停止侵犯反诉原告正常经营的行为；3.判令反诉被告赔偿因强行封锁经营场所给反诉原告造成的162000元经营损失；4.判令反诉被告赔偿因强行封锁经营场所给反诉原告造成的35000元材料损失；5.判令反诉被告承担本案反诉费用。针对反诉原告艾尔肯·沙吾提的反诉请求，反诉被告友好库车购物中心辩称，反诉原告租赁场所地面的夜市属于人员密集区域，故根据当地维稳要求采取了隔离措施，该措施并不受反诉被告控制。2016年6月15日反诉被告封锁租赁场所，是因反诉原告口头要求撤场，且反诉被告封锁前也已给予反诉原告撤离生鲜食材的时间。对于反诉原告所述24小时营业，需其自行到政府相关机关办理营业手续；对于停车场，反诉被告只利用了停车场的一半面积经营夜市，另一半仍可正常停车；对于广告牌、立柱灯箱及给公司员工在反诉原告处办理就餐卡，反诉被告从未做过任何承诺；对于允许其他清真餐饮经营的情形仅限于夜市，在反诉原告经营的负一层场所并不存在；对于反诉原告主张的经营损失、材料损失，反诉原告未提供任何有效证据予以证实。综上，反诉原告未按合同约定向反诉被告支付租金，致使反诉被告合同目的无法实现，故双方合同应当解除；反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。本院
经审理认定事实如下：2016年3月4日，原告友好库车购物中心与被告艾尔肯·沙吾提就原告商场负一楼348㎡场所，签订一份租赁合同。合同约定：1.被告租赁原告场地经营清真餐饮，原告将房产附属通道、设施等以现状为准提供给原告使用，租赁场所及公共通道、设备设施均以现状为准；2.房屋租赁期限为2015年11月11日至2021年1月21日，其中2015年11月11日至2016年1月21日为被告装修改造期，租金起算日期为2016年1月22日，被告先付租金后使用租赁场所，租金前二年标准为2.4元/㎡/天，租金后三年标准为2.2元/㎡/天，租金每6个月交一次，五年租金总金额为1449628.8元，首期租金延缓至2016年4月20日前支付，其余租金均于每期租金起算日之后5日内支付；3.租赁场所电费为1元/度、水费为4元/方、暖气费为25.06元/㎡/年、空调费为24.58元/㎡/年、合同期限内公共区域设备维护保养检测费为6.46元/㎡/月，以上费用均由被告承担；4.被告于合同签订时需交付保证金40000元，如被告违约，原告有权从保证金中扣除相应违约金，保证金不足以支付违约金的，由被告继续予以承担；5.经政府相关机关核准后，被告可全天24小时营业；6.原告负责向被告提供水、电、天然气，如因原告方原因造成停电、水、气时间超过8小时，原告应承担由此给被告造成的所有经济损失；7.原告负责外广场地面停车场指定区域的所有许可手续，确保被告正常经营，在停车场就餐客户出示当日就餐凭据后，可免收停车费；8.被告可在租赁场地上方外广场停车场超市入口雨棚处200㎡区域内开展餐饮服务，原告不收取任何费用；9.被告若未按期足额支付租金或其他费用的，每逾期一日，按合同租金总金额的1%向原告支付违约金；10.原、被告单方提出终止本合同，守约方应按合同租金总金额的20%向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，由违约方继续承担赔偿责任；11.非被告原因导致被告在租赁期内无法正常经营，原告按照实际发生天数，减免被告租金及其他相关费用。
原告友好库车购物中心与被告艾尔肯·沙吾提签订合同后，被告向原告支付了10000元保证金。被告租赁场地后，在外广场停车场超市入口处及地下餐厅均正常经营情形下，未能按照约定于2016年4月20日前向原告支付首期租金。2016年5月1日，原告在被告租赁场地上方停车场空地开设”友好夜市”，因夜市属于人员密集场所，故夜市经营不久后被告按照当地维稳工作要求，以设立铁栅栏方式对夜市区域采取了全包围隔离措施。原告地上停车场餐饮区域属于夜市范围，在夜市经营期间原告可正常经营；原告地下餐厅服务台紧挨停车场地面超市入口，该进出口由于位于夜市经营范围内，被一并划入隔离区域，除该出口外，用餐人员若在夜市关闭期间进入被告餐厅，需从被告购物中心正门、侧门进入主楼大厅再转入地下负一层。2016年5月11日，经原告向被告催收拖欠费用，被告书面承诺于2016年6月15日前向原告交清拖欠租金152188元及其他费用，否则同意按照合同约定支付滞纳金。2016年6月15日，被告因原告一直未交租金及其他费用，在口头通知被告餐厅工作人员将生鲜食材搬出后封锁了被告租赁场所，并停止餐厅电、水、天然气的供应。截至2016年6月15日，被告拖欠原告租金120888元、暖气费2420.8元、空调使用费1560.34元、公共区域水费496.8元。另查明，被告艾尔肯·沙吾提的儿子艾孜买提·艾尔肯于2016年3月4日同原告友好库车购物中心签订了租赁合同，其承租区域和被告租赁场所相邻，经营范围同样是清真餐饮。艾孜买提·艾尔肯亦拖欠原告租金及其他费用至今未付，原告就此与本案一并向本院提起了民事诉讼。原告友好库车购物中心为证明被告艾尔肯·沙吾提在经营过程中单方撤场，提交了被告于2016年5月11日出具的承诺书。
本院认为该承诺书从内容上仅能证明原告向被告催收过各项费用，除此之外，并不能证明被告系单方撤场。原告为证明被告欠付公共区域电费10452.57元，提交了公共区域电表读数照片，
本院认为该电表读数与原告主张的电费不一致，无法证明被告实际欠付电费金额，故对该证据不予认定。被告对其反诉请求主张的营业损失未提供任何证据，对材料损失仅提供了营业场所断电、水、气后的视频资料。
本院认为，原告友好库车购物中心与被告艾尔肯·沙吾提签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，合同履行过程中被告未按约定期限支付首期租金及其他费用，明显存在违约行为，且经原告催要后被告于2016年6月15日仍未支付任何费用。依据法律规定，原告作为出租方，在承租人经催告后仍不支付租金的情形下可以单方解除合同，其采取的停电、停水、停天然气等措施是解除合同的具体措施。现原告在本案明确要求解除与被告签订的租赁合同，有事实及法律依据，本院予以支持。
被告辩称原告单方封锁其经营场地存在违约行为的意见，本院不予采纳。被告艾尔肯·沙吾提此前拖欠原告友好库车购物中心的各项费用，应当继续向原告清偿。其中原告主张的公共区域电费10452.57元，因未提供有效证据予以证实，故本院根据被告自认金额，确认被告拖欠公共区域电费8000元；原告主张的16118.73元公共区域设备维护保养检测费，系根据合同租赁期期间起始时间计算，符合合同中”合同期限内”此项费用由被告承担的约定，故本院予以确认；被告承租期间，租赁场地周边环境于2016年5月1日之后发生较大变化，但根据合同约定被告在地面拥有200㎡免费场地仍可以正常经营，且被告作出的书面承诺也是按照正常租金计算方式所出具，故对原告主张的截至2016年6月15日的租金121939.20元，本院予以确认。据此，本院根据其他欠款事实，对被告欠付费用重新确认为153586.05元【租金121939.20元、暖气费4069.74元、空调使用费2623.18元、公共区域设备维护保养检测费16118.73元、公共区域电费8000元、公共区域水费835.2元】。关于违约金，原告以被告单方终止合同为由主张按照租金总金额的20%支付违约金，无事实依据，本院不予支持；原告以被告未按期支付租金，主张以合同租金总金额1%按日计算违约金，计算标准明显过高。本院根据双方合同实际履行情况及过错程度，酌情按照被告欠付租金的20%，确认被告向原告支付违约金24388元。以上被告须向原告支付各项费用共计177974.05元，因被告在签订合同后向原告支付了10000元保证金，故根据双方有关保证金用途的约定，扣减保证金后被告还应向原告支付167974.05元。关于反诉原告艾尔肯·沙吾提有关反诉被告友好库车购物中心封锁其经营场所导致的经营损失135000元、材料损失14000元，因反诉原告未提供充分证据予以证实，故本院不予支持，反诉原告作为举证责任负担方，应承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，
判决如下：
一、被告艾尔肯·沙吾提于本判决生效后十日内向原告新疆友好（集团）股份有限公司库车友好时尚购物中心支付各项费用共计167974.05元（包括租金121939.2元、暖气费4069.74元、空调使用费2623.18元、公共区域设备维护保养检测费16118.73元、公共区域电费8000元、公共区域水费835.2元、违约金24388元，被告已支付10000元保证金已从总额中扣减）；
二、解除原告新疆友好（集团）股份有限公司库车友好时尚购物中心与被告艾尔肯·沙吾提签订的《租赁合同》；
三、驳回原告新疆友好（集团）股份有限公司库车友好时尚购物中心其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告艾尔肯·沙吾提的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。案件本诉部分受理费16150元，减半收取计8075元，由原告友好库车购物中心负担6999元，由被告艾尔肯·沙吾提负担1076元；案件反诉部分受理费4240元，减半收取计2120元，由反诉原告艾尔肯·沙吾提负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。
代理
审判员昝坤
二○一六年十月三十日
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