（2016）桂0126民初2112号

裁判日期: 2016-10-30

公开日期: 2016-12-31

案件名称

朱星霖与广西广普医药有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宾阳县人民法院

所属地区

宾阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱星霖,广西广普医药有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百二十条，第二百二十六条

全文

广西壮族自治区宾阳县人民法院民事判决书（2016）桂0126民初2112号原告朱星霖（反诉被告），男，1985年8月13日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。委托代理人黄结兰，广西君桂律师事务所律师。被告（反诉原告）广西广普医药有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市江南区那洪大道38号西七栋22号、24号。法定代表人黄浩江，该公司总经理。委托代理人杨致中，广西联融律师事务所律师。委托代理人陈思蒽，广西广普医药有限责任公司职员。原告（反诉被告，以下统称原告）朱星霖与被告广西广普医药有限责任公司（反诉原告，以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄结兰、被告广西广普医药有限责任公司（以下简称广普医药公司）的委托代理人杨致中、陈思蒽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月27日，案外人蒙辉新、罗琼芳、蒙辉厚、黄春梅与谢荣新签订《房屋租赁合同》，将宾阳县商贸城广场公寓北排6-2号、7号房屋整体出租给谢荣新用于经营宾阳县都市便捷酒店（以下简称都市便捷酒店）。2015年3月20日谢荣新与原告签订《房屋租赁合同》将上述房屋的一层面积251.80平方米，二层面积370.80平方米转租给原告。2015年7月18日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将宾阳县商贸城广场公寓北排6-2号、7号一层面积251.80平方米、二层370.80平方米的商铺出租给被告，租期15年，被告需于2015年8月20日前交纳2015年9月1日至2016年11月30日的租金15万元。合同签订后，被告一直未按合同约定期限交付租金，在原告多次催促下被告陆续支付9万元租金后便不再支付，至今仍拖欠租金6万元未支付。原告认为被告的行为已构成根本性违约，为维护原告的合法权益，请求人民法院判决：被告广普医药公司支付2015年9月1日至2016年11月30未缴清部分的租金6万元。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、宾阳房权证字第××号房产证、宾阳房权证字第××号房产证，证明宾阳县商贸城广场公寓北排6-2号房屋系黄春梅、蒙辉厚共同共有，宾阳县商贸城广场公寓北排7号房屋系蒙辉新、罗琼芳共同共有；2、2014年2月27日案外人蒙辉新、罗琼芳、蒙辉厚、黄春梅与谢荣新签订的《房屋租赁合同》、2015年3月20日原告与都市便捷酒店签订的《房屋租赁合同》、2015年7月18日原告与被告广普医药公司签订的《房屋租赁合同》，证明原告对涉案铺面有转租权；3、蒙辉新、罗琼芳、蒙辉厚、黄春梅的书面《证明》，证明蒙辉新等4人对原告将涉案铺面转租给被告广普医药公司是知情并认可的；4、银行转账汇款回单4张，证明被告仅向原告支付9万元租金；5、2016年3月4日、2016年5月4日催款函，证明被告未按时交纳租金，原告向被告发出书面催款通知书；6、涉案房屋平面图，证明涉案一、二楼面积共622.60平方米；7、消防安全检查合格证，证明涉案房屋已经通过消防验收合格；8、2016年4月27日被告发给原告的《解除房屋租赁合同通知书》，证明被告因自身原因提出解除合同；被告答辩并反诉称：原、被告于2015年7月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于宾阳县商贸城广场公寓北排6-2号，7号一层面积251.8平方米，二层面积370.8平方米的商铺出租给被告经营药品超市，租赁期限14年3个月。合同签订后，被告依约将定金1万元和部分房租交付给原告。被告自支付定金及房租后，一直要求原告提供铺面平面图以供被告真正使用，但原告始终未提供。另外，一楼铺面实为涉案房屋的逃生通道，根本无法作为商业铺面使用。被告自收到本案的应诉材料才知原告不具备铺面出租主体资格，涉案铺面的房屋实为案外人蒙辉新等四人所有。该四人将房屋一至七层出租给谢荣新作宾阳县都市便捷酒店后，谢荣新又将房屋的一、二层铺面转租给原告，原告再转租给被告的。被告与原告签订合同前，是谢荣新陪同被告在房屋外围大致看了一圈，被告并没有进入房屋实地考察，所以被告并不清楚房屋内的面积及一楼为酒店的逃生通道。被告承租涉案铺面是打算一楼作药店，二楼作办公室，但原告隐瞒铺面是逃生通道的事实，存在严重欺诈行为，致使被告至今不能真正使用铺面正常经营，原告的行为已经达到《合同法》第94条规定的解除条件。为维护被告的合法利益，请求法院判决：一、解除双方于2015年7月份18日签订的《房屋租赁合同》；二、要求原告退还已交付的房屋租金8万元及定金1万；三、要求原告以9万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算赔偿被告经济损失至本案债务履行完毕为止（损失暂计5953元，自2015年11月7日至2016年7月26日止）。被告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、2015年6月5日收据，证明2015年6月5日，被告向原告支付租赁涉案房屋铺面1万元定金；2、付款凭证、催款函，证明被告向原告支付了8万元租金；3、涉案铺面一楼照片4张，证明涉案铺面为酒店的逃生通道；4、2014年2月27日案外人蒙辉新、罗琼芳、蒙辉厚、黄春梅与谢荣新签订的《房屋租赁合同》、2015年3月20日原告与谢荣新签订的《房屋租赁合同》、2015年7月18日原告与被告签订的《房屋租赁合同》，证明原告不具备出租房屋的主体资格。原告针对被告的反诉辩称：一、原告提供的三份房屋租赁合同及房东的书面证明可以证明房东同意并认可原告的转租行为，且在合同履行过程中并没有第三人阻挠的情况发生；二、合同约定被告需于2015年8月20日前支付2015年9月1日至2016年11月30日的租金15万元，被告仅陆续支付9万元租金后便拒绝支付，被告的行为存在违约。此外，双方签订的《房屋租赁合同》最后一页便附有涉案房屋的平面图，被告称原告没有提供平面图不是事实。在被告于2016年4月27日发给原告的《解除房屋租赁合同通知书》里，其以自身业务发展原因为由提出解除合同，并非是因原告未交付涉案铺面或铺面不符合消防安全标准。被告单方要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。为查明涉案铺面一楼是否为安全逃生通道，本院依职权向宾阳县消防大队负责消防安全的参谋杨东明作调查，制作了一份《询问笔录》。本案的争议焦点：一、原、被告在履行合同过程中，谁存在违约；二、被告请求解除与原告签订《房屋租赁合同》有无事实及法律依据。证据的分析与认定：被告对原告提供的证据1、2、4、5、6、7、8的真实性无异议，原告对被告提供的证据真实性无异议。本院认为上述证据内容真实、来源合法，且与本案事实具有关联性，本院予以认定。被告对原告提供的证据3真实性有异议，认为在双方签订合同时原告并未出具过。本院认为该份证据属于证人证言，四位涉案房屋的所有人作为证人应当出庭接受当事人的质询，因其未出庭作证，本院对该份证据的真实性不予确认。原、被告对询本院制作的宾阳县消防大队杨东明询问笔录的内容无异议。根据上述确认的证据，本院确认以下法律事实：宾阳县商贸城广场公寓北排6-2号房屋系案外人黄春梅、蒙辉厚共同共有，北排7号房屋系案外人蒙辉新、罗琼芳共同共有。2014年2月27日，蒙辉新、罗琼芳、蒙辉厚、黄春梅与案外人谢荣新签订《房屋租赁合同》，将宾阳县商贸城广场公寓北排6-2号、7号房屋整体（面积约4356平方米）出租给谢荣新用于经营都市便捷酒店。合同约定：租期从2014年12月1日至2029年12月1日止。在租期内，如谢荣新转租房屋，应征得蒙辉新等4人的同意。2015年3月20日，谢荣新与原告签订《房屋租赁合同》，将宾阳县商贸城广场公寓北排6-2号、7号房屋第一层（面积251.80平方米）、第二层（面积370.80平方米）铺面转租给原告。合同约定：租期从2015年4月1日至2029年12月1日止。在不违反法律法规的情况下，原告有权将铺面进行转租。被告为了公司业务发展，请求原告出租涉案房屋第一、二层铺面给被告经营药品超市。被告于2015年6月5日向原告支付1万元定金，双方于2015年7月18日签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租宾阳县商贸城广场公寓北排6-2号、7号第一层（面积251.80平方米）、第二层（370.80平方米）铺面。场地用途为药品超市，租期14年3个月，从2015年9月1日至2029年12月1日。2015年9月1日至2016年11月30日的租金为15万元，2016年12月1日至2017年11月30日止的租金为12万元。第一年租金分两次缴纳，第一次于2015年7月20日前缴纳7万元，第二次于8月20日前缴纳7万元。此后租金每年缴纳一次，被告需于下一年度租期前10天缴纳。双方还约定签订合同后，1万元定金转为第一年租金。2015年6月1日至8月31日为装修期，装修期间免租金。合同签订后，原告将涉案铺面交付给被告使用。被告于2015年7月22日通过银行转账向原告支付租金1万元，于7月28日转账支付租金3万元，于8月13日转账支付租金3万元，于11月17日转账支付租金1万元。加上原先支付的1万元定金，被告共计向原告支付9万元租金后便拒绝支付余下租金。经原告多次催收，被告于2016年4月27日向原告发出解除《房屋租赁合同》通知书，内容为“现我公司因自身业务发展的调整，贵方的出租标的不适宜我公司业务需求，故我方现书面通知贵方解除房屋租金合同，具体解约条件双方协商，协商不成任一方均可诉至宾阳县人民法院。”后双方未达成一致意见，原告以被告未支付租金损害了其利益为由，提出如上诉请。被告以涉案铺面为消防通道不具备经营条件为由提出如上反诉请求。另查明，涉案房屋一楼在预留出1.1米宽、足够两人并行的通道后，可以作为铺面使用。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。对于合法有效的合同，双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于原、被告在履行合同过程中，谁存在违约的问题。从双方签订的合同内容来看，原告的合同义务是将涉案房屋第一、二层铺面交付给被告经营使用，被告的合同义务是按期支付租金。根据合同的约定，第一年的租金15万元，除去已支付的1万元定金，被告应于2015年8月20日前支付完14万元租金。合同签订后，原告已依约将涉案铺面交付被告使用，履行了合同的全部义务，但被告在2015年7至11月份间陆续支付8万元租金后便不再支付，被告拒交租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告请求解除与原告签订《房屋租赁合同》有无事实及法律依据的问题。被告辩称双方签订《房屋租赁合同》时原告未取得涉案铺面出租主体资格、未提供房屋平面图，后又隐瞒涉案铺面是安全逃生通道，导致合同目的无法实现，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》。本院认为，原告与谢荣新签订的《房屋租赁合同》已明确约定“在不违反法律法规的情况下，原告有权将铺面进行转租”。因此，原告基于上述合同有将涉案铺面转租给被告的权利。另外，原告与被告签订的《房屋租赁合同》第一页第二行明确写到“详见附后平面图”，被告辩称原告未向其提供平面图，但未提交证据予以证明，本院对其辩解意见不予以采信。且被告作为一家以营利为目的医药公司，其在选择某一场地作为营业场所时，会综合各方面因素谨慎判断该场地是否值得投资，能否带来收益。基于此，被告辨称其没有进入涉案铺面内考察，仅在铺面外大致一看后便向原告交付1万元定金以示诚意，其行为与常理不符。且被告没有充分证据证明原告存在故意隐瞒涉案铺面存在安全逃生通道的行为，本院对其上述辩解意见不予采信。虽然涉案房屋第一层铺面存在安全逃生通道是事实，但不必然导致房屋无法作为铺面使用，被告完全可以通过装修、改造等方式来实现对铺面的使用。再则，合同解除分为约定解除和法定解除两种情形。当事人约定解除合同的，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除合同的，需符合《合同法》第九十四条的规定。首先，本案中，原、被告签订的合同没有对解除合同的条件进行约定；其次，原、被告的租赁关系是以原告与谢荣新之间的租赁合同关系存续为基础，而原告与谢荣新的租赁关系又是以谢荣新与蒙辉新等4人之间的租赁合同关系存续为基础。如前两个租赁合同解除，那么原告赖以存在的租赁权就此丧失，原告与被告的租赁合同目的则无法实现。然而在本案中，被告没有证据证明前两个租赁合同已解除，谢荣新或蒙辉新等人亦没有提出过异议或进行干涉。因此合同履行的基础仍然存在，且原告在诉讼中坚持要求继续履行合同，因此原告与被告签订的《房屋租赁合同》仍然可以继续履行，合同目的仍然可以实现。结合被告在合同签订后仍继续支付租金，以及向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》内容的内容来看，涉案铺面存在逃生通道并非是其欲解除合同的原因。被告的行为违反了诚实信用原则，故对其所主张要求解除合同的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告广西广普医药有限责任公司支付原告朱星霖2015年9月1日至2016年11月30日未交清的租金6万元；二、驳回被告广西广普医药有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费1300元，由被告广西广普医药有限责任公司负担；反诉案件受理费1099元，由被告广西广普医药有限责任公司负担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉本诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韦　松审　判　员　　吕　惠人民陪审员　　朱建华二〇一六年十月三十日书　记　员　　李思琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以证据的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。关注公众号“”