（2015）蓬民初字第171号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2016-12-19
案件名称
王丽丽与蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
蓬莱市人民法院
所属地区
蓬莱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王丽丽,蓬莱博展房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2015）蓬民初字第171号原告王丽丽，女，1986年3月5日出生，汉族，住山西省乡宁县。委托代理人加百顺，山西鄂城律师事务所律师。被告蓬莱博展房地产有限公司，驻蓬莱市南王街道大院村。法定代表人谢杰涌，任董事长。委托代理人王楠，山东仙阁律师事务所律师。原告王丽丽与被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人加百顺及被告委托代理人王楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年7月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的第6幢1层10389号商铺，约定交房日期为2010年12月28日前。房款共计122188元原告已付清。但被告至今未能交付房屋，根据双方约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。现原告诉至法院，请求法院判令：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告已付房款122188元、违约金1221.88元并赔偿原告损失（以购房款为基数，自2009年7月10日至判决生效之日，按银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求要求一并解除双方签订的补充协议。被告辩称，1.原告解除合同不符合双方在合同中约定的情形，原、被告签订商品房买卖合同同时，还签订了经营管理合同和补充协议，约定涉案商铺由被告聘请的经营管理公司免费经营管理六年，原告和烟台嘉新投资公司签订了合同，委托嘉新公司代为接房及管理房屋，我方已向嘉新公司交房，嘉新公司正准备装修营业，故原告起诉不符合法律规定的情形；2.原、被告之间的补充协议及原告与烟台嘉新投资公司签订的合同均是有效合同，均是双方真实意思表示，没有胁迫情形，且这两份合同是原告在享受优惠的基础上签订的，是有对价的；3.即使具备了解除合同条件，原告也应向被告发出解除合同通知书，否则不能按照合同约定行使解除权利。综上，我们认为原告无权解除合同，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年7月30日，原、被告双方签订了合同编号为蓬博2009第60066号商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的博展商贸城商业用途的预售商品房第6幢1层10389号，建筑面积22.49平方米，每平方米5433元，总金额为122188元，2010年12月28日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。签订商品房买卖合同同时，原、被告双方签订补充协议约定：为了更好繁荣和稳定市场，被告按照合同价格将商铺出售给原告，同时原告自愿将该商铺委托给被告聘请的经营管理公司免费经营管理六年，自2010年12月28日起至2016年12月27日止，等等。同时原告（甲方）与烟台嘉新投资有限公司（乙方）签订经营管理合同约定：一、房屋交付时，甲方委托乙方全权代表本人向蓬莱博展房地产有限公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。二、甲方自愿将该商铺委托给乙方免费经营管理六年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2010年12月28日起至2016年12月27日止……。2009年7月10日，原告向被告支付房款122188元，被告出具收据。诉争房屋至庭审时一直未交付，被告虽主张房屋已达交付条件，但未提交证据证实。被告主张双方合同约定1%违约金合理，是基于补充协议和经营管理合同的相关约定，房款给原告做了很大优惠的前提。原告则认为，双方签订补充协议，系被告售后包租、变相售后包租行为，违反《商品房销售管理办法》的规定，请求一并解除，被告长期占用原告资金，1%违约金不足以弥补利息损失。上述事实，有商品房买卖合同，收款收据、补充协议、经营管理合同、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行。原、被告虽然签订补充协议，原告将涉案房屋免费交由被告聘请的公司经营管理6年，此协议是对房屋经营管理事宜的约定，但并不能由此免除被告按照商品房买卖合同的约定完成房屋建设达到交付使用条件的义务。直至原告起诉要求解除合同乃至庭审辩论终结之前被告仍未提交证据证实涉案商铺已经竣工验收、达到交付条件，原告因此认为被告已属履行不能，原告不能实现合同目的，因此要求解除合同，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，补充协议客观履行不能，应一并解除。被告辩称合同不符合解除条件的观点，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，因被告违反合同义务致合同解除，原告获取房屋的合同目的落空，原告交付的房屋款项被告长期占用，合同约定的1%违约金不足以弥补原告损失。原告要求被告赔偿占用原告购房款期间的利息损失符合法律规定，本院予以支持。原告已付房款122188元的利息损失，结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，本院认为，原告损失参照中国人民银行同期一年期存款利率计算较为合理。原告重复要求违约金于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议。二、限被告于本判决生效后十日内返还原告购房款122188元，并承担自2009年7月10日起至本判决确定的履行期限止的利息损失（按照中国人民银行同期一年期存款基准利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2868元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 李素云人民陪审员 王秀华人民陪审员 梁志香二〇一六年十月三十日书 记 员 李淑美 关注公众号“”