（2016）黔2601民初1651号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2016-12-30
案件名称
杨发东杨某某、吴生屏吴某某等与黔东南州锐红房地产开发有限责任公司、中国建设银行股份有限公司黔东南州分行商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
凯里市人民法院
所属地区
凯里市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨发东杨某某,吴生屏吴某某,黔东南州锐红房地产开发有限责任公司,中国建设银行股份有限公司黔东南州分行,宋芳传宋某某,吴长春吴某某,周达聪周某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1651号原告：杨发东杨某某，男，1966年10月30日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。原告：吴生屏吴某某，女，1967年1月18日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县，系原告杨发东杨某某之妻。二原告委托诉讼代理人范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州锐红房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市友庄路**号锐红花园*座***层。法定代表人：吴经锐，董事长。委托诉讼代理人宋芳传宋某某，男，1968年6月6日出生，苗族，贵州省都匀市人，黔东南州锐红房地产开发有限责任公司职工，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行。住所地：凯里市永乐路*号。负责人：夏洪，行长。委托诉讼代理人杨子胜杨某某，男，1970年9月14日出生，侗族，贵州省凯里市人，中国建设银行股份有限公司黔东南州分行信贷员，住凯里市。代理权限为特别授权。第三人：吴长春吴某某，男，1969年11月6日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。第三人：周达聪周某某，男，1969年11月6日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。第三人：宋芳传宋某某，男，1968年6月6日出生，苗族，贵州省都匀市人，住凯里市市凯丰一路锐博大厦***室。原告杨发东杨某某诉被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司（以下简称：锐红房开公司）、中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：建行黔东南分行）、第三人吴长春吴某某、周达聪周某某、宋芳传宋某某商品房预售合同纠纷一案，本院2016年5月19日立案受理后，依法适用普通程序分别于2016年7月19日、10月11日公开开庭进行了审理。原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某及共同委托的诉讼代理人范述喜、被告锐红房开公司的委托诉讼代理人宋芳传宋某某、第三人宋芳传宋某某（第一次开庭审理时到庭参加诉讼，第二次开庭审理时未到庭参加诉讼）、被告建行黔东南分行的委托诉讼代理人杨子胜杨某某、第三人吴长春吴某某、周达聪周某某均到庭参加了诉讼。案经合议庭合议，现已审理终结。原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告锐红房开公司2006年4月20日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告建行黔东南分行2006年8月3日签订的《中国建设银行个人住房借款合同》；3、由被告锐红房开公司赔偿原告偿还按揭购房贷款所遭受的经济损失2万元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2006年4月20日，原告杨发东杨某某与被告锐红房开公司签订了一份《商品房买卖合同》，并于同月23日办理了商品房预售合同备案登记。合同约定：锐红房开公司将其开发位于凯里市凯丰一路锐博大厦E座三至四层E3-4号286㎡的房屋出售给我，售价为451880元，锐红房开公司应于2008年3月31日之前交房，逾期超过180日，我有权解除合同。2006年8月3日，为全额交纳购房款，我俩与被告建行黔东南分行签订了一份《中国建设银行个人住房借款合同》。然而，被告锐红房开公司却将上述房屋出售给第三人吴长春吴某某、周达聪周某某，并由吴长春吴某某、周达聪周某某占有使用至今。2012年12月3日，在被告建行黔东南分行同意和见证下，我（杨发东杨某某）与第三人吴长春吴某某、宋芳传宋某某就上述房屋按揭贷款问题达成一份《贷款偿还协议书》，约定第三人吴长春吴某某、宋芳传宋某某自愿共同替代我（杨发东杨某某）承担按揭贷款的还款义务。事后，第三人吴长春吴某某、宋芳传宋某某不履行还款义务，被告建行黔东南分行也未向其二人主张债权，却继续向我俩催收贷款，并将我俩列入黑名单，严重损害了我俩的合法权益。原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二原告的《居民身份证》复印件一份2页，拟证明二原告的基本身份信息及诉讼主体资格；2、《凯里市商品房预售合同登记备案表》、《黔东南州房产管理局商品房预售备案通知书》、2006年4月20日签订的《商品房买卖合同》复印件各一份共24页，拟证明原告与锐红房开公司之前存在房屋买卖关系的事实；3、《公证书》、《个人住房借款合同》复印件各一份共23页，拟证明原告与被告建行黔东南分行之间存在借贷关系的事实；4、《中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）》复印件一份1页，拟证明被告建行黔东南分行已将贷款全部转入被告锐红房开公司银行帐户的事实；5、《中国建设银行还款注意事项》复印件一份1页，拟证明被告建行黔东南分行仍要求原告按规定还款的事实；6、《中国农业银行银行卡存款业务回单》、《中国农业银行转账凭证》复印件各一份共1页，拟证明原告通过宋芳传宋某某向被告建行黔东南分行偿还2万元按揭贷款的事实；7、《贷款偿还协议书》复印件一份2页，拟证明被告锐红房开公司已将涉案房屋出卖给吴长春吴某某和周达聪周某某，原告没有实际占有涉案房屋的事实；8、《中国农业银行转账凭证》（当庭提交）复印件一份1页，拟证明原告通过宋芳传宋某某偿还建行黔东南分行按揭贷款的情况；9、《打款赁证》复印件一份2页，拟证明原告在2016年9月、10日偿还涉案房屋的房贷情况。被告锐红房开公司未递交书面答辩意见。第一次庭审中，被告锐红房开公司委托的诉讼代理人口头辩称：原告诉称的内容是事实。被告锐红房开公司在举证期限内未提交任何证据。被告建行黔东南分行辩称：一、原告诉请解除与我行签订的《个人住房借款合同》由法院根据本案事实及法律的规定依法判决。如法院判决解除借款合同，则请法院判决原告与被告锐红房开公司连带返还我行已发放的按揭贷款剩余本金及利息。二、原告与我行签订的《个人住房借款合同》是双方的真实意思表示，即使合同被判决解除，我行也没有任何过错责任，原告作为借款人依约应当承担返还贷款本金并支付贷款利息的义务。被告建行黔东南分行在举证期限内未提交任何证据，为证明委托诉讼代理人的答辩理由成立，当庭提交的证据有：1、《个人住房借款合同》复印件一份5页，拟证明原告与被告建行黔东南分行的资金借贷关系成立；2、《中国建设银行贷款转账凭证（借款借据）》复印件一份1页，拟证明被告按照合同约定足额发放贷款的事实；3、《中国建设银行个人贷款对账单》复印件一份1页，拟证明涉案房屋的按揭贷款目前尚未偿还本金余额的情况。第三人吴长春吴某某口头述称：我是在不知道的情况下购买了涉案房屋，如果知道原告先购买，我是不会购买。第三人吴长春吴某某为证明述称意见成立，在举证期限内提供的证据有：1、2012年12月20日杨子胜杨某某出具的《收条》复印件一份1页，拟证明吴长春吴某某按照协议内容向银行偿还了之前拖欠的贷款17700元的事实；2、2016年6月29日吴长春吴某某出具的《证明》复印件一份1页，拟证明第三人吴长春吴某某已按照协议偿还了3年贷款的事实；3、2007年5月23日的《收款收据》、2007年5月23日签订的《商品房买卖合同》复印件各一份共18页，拟证明第三人吴长春吴某某向锐红房开公司交纳78620元购房首付款的事实；4、《转账凭证》复印件一份3页，拟证明2013年1月—2015年9月期间，第三人吴长春吴某某按照还款协议的约定向杨发东杨某某银行账户汇入38216元房贷的事实。第三人周达聪周某某口头述称：我是在不知情的情况下购买的涉案房屋。第三人周达聪周某某为证明述称意见成立，在举证期限内提供的证据有：1、第三人的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明第三人的基本身份信息及诉讼主体资格；2、《销售不动产统一发票（代开）》、2007年8月24日的《商品房买卖合同》复印件各一份共21页，拟证明第三人周达聪周某某已按照合同约定向锐红房开公司支付265680元购房款的事实；3、（2011）凯民初字第1424号《民事判决书》复印件一份4页，拟证明法院判决第三人周达聪周某某与锐红房开公司2007年8月24日签订商品房买卖合同有效的事实。第三人宋芳传宋某某在第一次庭审中口头述称：我到建行黔东南分行签订的贷款偿还协议书是为了圆满解决问题。因为当时锐红房开公司开发的锐博大厦和其他楼盘均没有出卖，所以我想将这些房屋处理后来解决杨发东杨某某的事情，锐红房开公司却将涉案房屋出售了。第三人宋芳传宋某某在举证期限内未提供任何证据。原、被告以及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2006年4月20日，原告杨发东杨某某作为买受人与被告锐红房开公司作为××就房屋购买事宜签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告锐红房开公司开发的锐博大厦E幢三至四层E3-4号房屋，建筑面积为286平方米，房屋总价款为451880元。首付款135880.00元，剩余316000.00元向银行按揭。同月25日，黔东南州建设局为原告杨发东杨某某完成上述房屋的备案手续。同年7月19日，二原告在未实际支付购房首付款的情况下，以原告杨发东杨某某作为借款人、原告吴生屏吴某某作为共同借款人与被告建行黔东南分行就上述房屋的贷款事宜签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定：“借款金额为316000元，借款用途为购买锐博大厦E幢3-4层E3-4号房屋，借款期限为240个月。”同年8月10日，被告建行黔东南分行将上述贷款316000元，发放给被告锐红房开公司。2、2007年5月23日、8月24日，被告锐红房开公司将上述房屋的第三层出售给了第三人吴长春吴某某，第四层出售给了第三人周达聪周某某，被告锐红房开公司并与其二人签订了《商品房买卖合同》，被告锐红房开公司收取了第三人吴长春吴某某的购房首付款78620元，约定剩余15万元向银行按揭，全额收取了第三人周达聪周某某的购房款265680元并向第三人周达聪周某某开出了《销售不动产统一发票》。因被告锐红房开公司已将上述房屋出售给二原告并进行了备案登记，故无法为第三人吴长春吴某某、周达聪周某某完成房屋备案手续，以及无法为第三人吴长春吴某某办理房屋银行按揭手续。第三人周达聪周某某曾于2011年7月4日向本院起诉被告锐红房开公司商品房买卖合同纠纷。本院于2011年8月10日作出（2011）凯民初字第1424号民事判决书，判决如下：原告周达聪周某某与被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司于2007年8月24日签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费60元，减半收取30元，由被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司承担。3、原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某与被告建行黔东南分行签订《个人住房借款合同》之后，由被告锐红房开公司向建行黔东南分行偿还每月的按揭款，后因被告锐红房开公司未向被告建行黔东南分行偿还按揭款，造成拖欠。2012年12月3日，原告杨发东杨某某作为甲方、第三人吴长春吴某某作为乙方以及第三人宋芳传宋某某作为丙方在被告建行黔东南分行的见证下签订了一份《贷款偿还协议书》，内容为：“因购房资金不足，杨发东杨某某向建行黔东南州分行申请个人住房贷款316000元，期限20年。截止2012年12月3日，该笔贷款余额257067.07元（含本金拖欠部分4866.47元）。在贷款还款期间，由于借款人杨发东杨某某与黔东南州锐红房地产开发有限责任公司房屋产权纠纷的原因，杨发东杨某某不愿履行还款义务，致使贷款长期拖欠形成不良。经友好协商，甲、乙、丙三方就杨发东杨某某贷款还款事项达成如下一致：一、吴长春吴某某承诺在2012年12月20日前偿还杨发东杨某某贷款拖欠本息17683.05元（抵售房款），至贷款风险状态恢复正常。二、从2013年元月1日起，吴长春吴某某、宋芳传宋某某分别按贷款应还本息的50%承担还款责任，其中宋芳传宋某某每月从储蓄账户转账存入杨发东杨某某还贷账户，吴长春吴某某每月从储蓄账户转账存入杨发东杨某某还贷账户。三、吴长春吴某某、宋芳传宋某某必须按月存足应还款项，如再次形成贷款拖欠，建行仍有权向借款人杨发东杨某某进行债务追偿，直至贷款本息结清为止。在贷款结清前，杨发东杨某某承担全部法律责任。四、宋芳传宋某某作为公司处理该事项的全权代表，专门负责协调三方贷款偿还及产权登记等工作……。”2012年12月20日，第三人吴长春吴某某按照协议要求，向建行交纳了17700元杨发东杨某某拖欠的本息。第三人吴长春吴某某在2013年1月至2015年9月期间每月按照还款协议向杨发东杨某某账户打款共计38216元偿还房贷。后因第三人吴长春吴某某、宋芳传宋某某未按上述协议每月偿还房贷，原告杨东发在截止2016年7月3日，向第三人宋芳传宋某某的银行账户存入共计22636.44元用于偿还所欠被告建行黔东南分行的房贷。2016年5月19日，原告以被告、第三人违约为由向本院提起诉讼。庭审中，因被告建行黔东南分行不同意调解以及在第二次庭审中被告锐红房开公司、第三人宋芳传宋某某未到庭参加诉讼，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：被告锐红房开公司与第三人吴长春吴某某、周达聪周某某签订《商品房买卖合同》后，将原告杨发东杨某某购房的房屋第三层、第四层分别交付给了第三人吴长春吴某某、周达聪周某某使用居住至今。再查明：原告杨发东杨某某与吴生屏吴某某系夫妻关系。同时查明：截止2016年7月19日（第一次庭审），二原告共计支付的房贷金额为18393.26元。同年的9月、10日又分别支付房贷2043.18元、2200元。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原告杨发东杨某某在未向被告支付购房首付款的情况下与被告锐红房开公司签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，双方约定被告锐红房开公司于2008年3月31日前向原告交付房屋，而被告锐红房开公司在2007年5月23日、8月24日分别将出售给原告杨发东杨某某的房屋三、四层出售给第三人吴长春吴某某、周达聪周某某，并将房屋交付给第三人吴长春吴某某、周达聪周某某使用居住至今。原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某与被告建行黔东南分行签订《中国建设银行个人住房借款合同》后，也是由被告锐红房开公司在偿还房屋贷款，在被告锐红房开公司拖欠贷款后，原告杨发东杨某某、被告锐红公司的代表宋芳传宋某某以及第三人吴长春吴某某还在被告建行黔东南分行的主持下达成了《贷款偿还协议书》，均能证实原告杨发东杨某某与被告锐红房开公司之间根本不存在真实的房屋买卖交易行为。故原告诉请与被告锐红房开公司解除于2006年4月20日签订的《商品房买卖合同》以及要求被告锐红房开公司偿还原告截止2016年10月11日支付的房屋贷款22636.44元，本院予以支持。原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某明知自己是在未向被告锐红房开公司交付购房首付款的情况下，就购房行为向被告建行黔东南分行申请住房贷款，被告建行黔东南分行依约进行贷款发放。被告建行黔东南分行在贷款行为中无过错，如在本案中，本院解除原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某与被告建行黔东南分行签订的《个人住房借款合同》，将损害到无过错方被告建行黔东南分行的利益，故本院对二原告要求解除与被告建行黔东南分行签订的《个人住房借款合同》，不予支持。被告锐红房开公司、第三人宋芳传宋某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨发东杨某某与被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司2006年4月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为：XXXXXXXXRB-2006-016）。二、被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起十日内偿还原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某截止2016年10月11日之前支付的房屋贷款损失22636.44元。三、驳回原告杨发东杨某某、吴生屏吴某某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判长 何婷婷审判员 粟周萍审判员 朱 艳二〇一六年十月三十日书记员 石本媛 来源：百度搜索“”