（2016）辽02民终4979号

裁判日期: 2016-10-30

公开日期: 2016-12-15

案件名称

上诉人牛金珠与被上诉人辛迪、韩勇、张坤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

牛金珠,辛迪,韩勇,张坤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终4979号上诉人（原审被告）：牛金珠。委托诉讼代理人：侯瑾辉，系辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）；辛迪。委托诉讼代理人：马金华，系辽宁华府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩勇。被上诉人（原审被告）；张坤。韩勇、张坤共同委托诉讼代理人：李视春，系辽宁圣邦律师事务所律师。上诉人牛金珠因与被上诉人辛迪、韩勇、张坤房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛金珠及其委托诉讼代理人侯瑾辉、被上诉人辛迪及其委托诉讼代理人马金华到庭参加诉讼，被上诉人韩勇、张坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。牛金珠上诉请求：发回重审或依法改判，撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，证据不足。2015年7月20日，被上诉人辛迪与被上诉人韩勇签订《房屋买卖合同》，被上诉人张坤作为担保人，约定被上诉人辛迪将案涉房屋使用权转售给被上诉人韩勇。韩勇应在同年9月30日支付房款38万元，被上诉人辛迪配合韩勇于8月11日做完过户手续，约定被上诉人辛迪将房屋向当事人履行，房屋更名为牛金珠。递手续时被上诉人韩勇向辛迪支付2万元定金。被上诉人辛迪和韩勇都清楚，辛迪将房屋出售给韩勇后，韩勇将房屋出售给上诉人，为了避免两次交易费用。直接约定过户到上诉人名下。此后作的《公证书》、《公有住房租赁租赁权转让协议》都是为了过户形式需要而做出。正是如此上诉人知道自己实际是购买被上诉人韩勇的房子，自己和被上诉人韩勇之间有真实有效地房屋购买合意，韩勇也遵守约定房屋最终也登记在上诉人名下。因此，将38万房款分四次支付给韩勇，上诉人已完全履行应承担义务。《房屋购买合同》是被上诉人韩勇和辛迪签订，韩勇是购买房屋合同的相对人，承担该合同所有义务，上诉人不应承担支付房款及违约金的义务。被上诉人辛迪辩称，被上诉人与上诉人于2015年7月20日，签订了合法、明确的房屋转让协议，第一买受人就是上诉人。上诉人与韩勇之间转交房款与被上诉人无关，一审法院判决的本金及违约金是正确的。辛迪向一审法院起诉请求：1.三被告立即支付购房款38万元；2.三被告共同支付违约金38000元；3.三被告赔偿原告因无房在外租房产生的租金19200元。求2015年7月20日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告将位于大连市沙河口区XX号公有住房出售给三被告，房屋总价款38万元，2015年8月11日办理完过户更名手续，递交手续时，被告需支付订金，并于2015年9月30日前向原告支付全部购房款38万元。一方违约的，须支付房屋总价款10%的违约金。合同签订后，原告已依约向被告履行了交房义务，并办理完房屋过户手续，将房屋登记在被告牛金珠名下。但原告履行完全部合同义务后，三被告至今未支付购房款，实属违约。一审法院认定事实：2015年7月20日，原告作为卖方（甲方）与被告韩勇作为买方（乙方）、被告张坤作为担保人签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于大连市沙河口区XX号41号1单元1层2号，建筑面积为31.69平方米的使用权房屋转售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。甲方放弃对今后该房拆迁等有关的一切权益。乙方须在2015年9月30日向甲方支付房款38万元，甲方配合乙方在2015年8月11日做完过户手续，过户费由乙方承担，待双方取得房产证、递手续时向甲方支付2万元订金。如甲乙双方任何一方未按本合同履行责任，违约方须向对方支付购房款10%的违约金。本房产买卖后，更名人为牛金珠。该合同未约定担保范围。2015年7月20日原告与被告牛金珠、被告韩勇签订的《公有住房承租权转让协议》一份，该协议内容为：“转让人（卖方）为原告，受让人(买方)为被告牛金珠。根据《公有住房承租权有偿转让暂行办法》及有关规定，经协商一致，就下列公有住房承租权有偿转让事宜签订本协议。一、卖方将坐落于大连市沙河口区XX号41号1单元1层2号，建筑面积31.69平方米房屋承租权转让给买方，买方表示有偿接受。二、价款：转让价款为人民币38万元。三、交款时间：2015年9月30日前，交款方式现金一次性付清。五、双方承认的附加条款：双方于2015年8月11日前本使用权房证过户至买方牛金珠名下。于此同时，买方于2015年9月30日前买方须一次性支付给卖方人民币38万元，逾期属于违约，则买方须支付违约金按房屋转让价款10%支付给卖方，且此条附加条款与原房屋买卖合同中第五、六条相符，与原来跟韩勇、张坤签订的购房合同一致，其它条款比照原购房合同中第（五）、（六）、（八）、（九）条等与买方韩勇、张坤签订的合同一并生效履行。”该协议卖方落款处有原告签字，买方落款处有被告牛金珠、韩勇签字。2015年7月20日，原告与被告牛金珠共同作出声明，主要内容为：“辛迪现承租公房一处：沙河口区XX街XX号。该房只有一本户口簿，户籍人口一人辛迪。该房屋由辛迪一人居住。1996年8月29日，原告与马晓勇离婚，辛迪离婚后，至今未再婚。2011年9月，辛迪取得上述房屋承租权。”大连市中山区公证处对该声明进行了公证，并作出（2015）大中证民字第1744号《公证书》。2015年7月20日，原告与被告牛金珠签订《协议书》，约定案涉房屋承租人由原告变更为被告牛金珠，原告协助被告牛金珠办理相关手续，相关费用由被告牛金珠承担，双方保证已结算该房屋的水、电、煤气、取暖费、有线电视等费用，及其他内容。大连市中山区公证处对该协议行了公证，并作出（2015）大中证民字第1745号《公证书》。原告与被告牛金珠办理完公证后，到房屋产权单位填写《公有住房承租权转让、受让申请书》，申请将案涉房屋承租权由原告转让给被告牛金珠。原告与被告牛金珠签订《公有住房承租权转让协议》一份，该协议内容为：“转让人（卖方）为原告，受让人(买方)为被告牛金珠。根据《公有住房承租权有偿转让暂行办法》及有关规定，经协商一致，就下列公有住房承租权有偿转让事宜签订本协议。一、卖方将坐落于大连市沙河口区XX街XX号，房地号：69-31-1租赁证号：050200392建筑面积31.69平方米房屋承租权转让给买方，买方表示有偿接受。二、价款：转让价款为人民币20万元。”该协议调取于房屋产权单位大连金宇房地产经营集团有限公司。该协议的形式与上述2015年7月20日原告与被告牛金珠、被告韩勇签订的《公有住房承租权转让协议》形式一致。但交款时间、交款方式及双方承认的附加条款处为空白。该协议并未有被告韩勇签字。2015年7月21日，被告牛金珠向案涉房屋产权单位交纳过户手续费26947元。2015年8月6日，案涉房屋使用人变更为被告牛金珠。2015年8月6日，被告韩勇给被告牛金珠出具《收条》一份，内容为：“今收到牛金珠购买沙河口区XX街XX号购房全款38万元，共分四次以现金形式给付。特此证明。”同日，被告牛金珠收到房屋。2015年8月7日，被告韩勇向原告出具《收条》一份，内容为：“收到辛迪交付沙区XX号41号1-2号房证（已过户牛金珠名下）房产已交付牛金珠使用。房款未付。”一审法院认为，《房屋买卖合同》是原告与被告韩勇、牛金珠、张坤的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。按照合同的约定，被告韩勇应当在2015年9月30日向原告支付房款38万元，原告应当在2015年8月11日将房屋过户至被告牛金珠名下。根据合同实际履行的情况，原告于2015年8月6日将案涉房屋使用权过户至被告牛金珠名下，并且房屋已实际交付给被告牛金珠，可见原告已经履行了合同义务。因此，被告韩勇应当于2015年9月30日前向原告支付购房款。对原告要求被告韩勇支付38万元购房款的主张，应予以支持。被告韩勇未在约定的时间付款，构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。按照合同约定，被告韩勇应当支付违约金38000元。被告张坤作为担保人，在担保人处签字，应当承担保证人的责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”上述合同并未明确被告张坤作出的是一般保证还是连带保证，根据法律的规定，应为连带保证。根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”因此，被告张坤对购房款和逾期付款违约金均承担保证责任。关于被告韩勇主张房屋并未过户至其名下，其不是购房人的观点，合同已经明确被告韩勇购买原告房屋，房屋更明至牛金珠名下，可见，房屋未过户至其名下亦是合同的约定。因此，对被告韩勇的该意见，不予采信。关于被告牛金珠是否应当承担支付购房款的责任问题，该院认为，被告牛金珠主张其是从被告韩勇处购买取得案涉房屋，但其并未与被告韩勇签订房屋买卖合同，且从上述《房屋买卖合同》约定看，房屋是更名至其名下，其是受益人。而从房屋的过户过程看，房屋是直接从原告名下过户给被告牛金珠，可见，牛金珠为案涉房屋的买受人当无异议。关于被告牛金珠所述房屋价款应为20万的问题，从相关证据和各方陈述来看，留有在房屋产权单位的《公有住房承租权转让协议》实际是为房屋过户所用，并不能真正体现买卖双方的真实意思。而从被告韩勇给被告牛金珠出具的《收条》亦可看出，被告牛金珠对房屋价款为38万元的事实予以认可。因此，被告牛金珠是《房屋买卖合同》约定的权利受让人，应受《房屋买卖合同》的约束，应当支付购房款，并承担逾期付款的违约责任。关于被告牛金珠陈述其已将购房款支付给被告韩勇的主张，因被告牛金珠对其应将房款给付被告韩勇的主张负有举证的责任，但其并没有证据证明该事实，原告也否认其授权被告韩勇接收房款，因此，对被告牛金珠的上述意见，不予采信。被告牛金珠应当与被告韩勇共同向原告支付38万元购房款和38000元逾期付款违约金。关于原告租金19200元的主张，因其未交纳诉讼费，不予处理。判决：一、被告韩勇、被告牛金珠于该判决生效之日起十五日内共同向原告辛迪支付购房款38万元，并支付逾期付款违约金38000元；二、被告张坤对上述债务承担连带清偿责任。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7570元，财产保全费2270元（原告均已预交），由三被告共同负担，给付时间同上。二审中当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付房款及违约金。针对上诉人提出的上诉请求所依据的理由逐项评析如下：一、上诉人牛金珠是否应向被上诉人辛迪承担给付房款的责任。根据被上诉人韩勇与被上诉人辛迪签订的《房屋买卖合同》，及同日上诉人牛金珠与被上诉人韩勇、辛迪签订的《公有住房承租权转让协议》，上诉人牛金珠、被上诉人韩勇均为合同项下的买受人，上列书证不能认证被上诉人韩勇取得案涉房屋后再向上诉人牛金珠出售的事实，嗣后，被上诉人辛迪已按照约定履行了交付房屋的义务，案涉房屋使用权现已实际交付且过户至上诉人牛金珠名下，因此，上诉人牛金珠及被上诉人韩勇应按约定的期限向被上诉人辛迪支付购房款及承担逾期履行的违约责任，上诉人上诉认为不应承担付款责任无事实法律依据，本院不予支持。二、案涉房屋转让价款的认定问题。上诉人牛金珠与被上诉人韩勇、辛迪签订的《公有住房承租权转让协议》，其上约定的房屋转让价款为38万元，存于房屋产权部门由上诉人牛金珠与被上诉人辛迪签订的《公有住房承租权转让协议》，其上约定的房屋转让价款为20万元，根据相关证据和各方陈述分析，存于房屋管理部门的协议实际是为办理房屋过户所用，并不能体现买卖双方的真实意思，同时，根据上诉人牛金珠自己提供的收条表明，其对房屋价款为38万元的事实予以认可。因此，对上诉人主张案涉房屋为20万元的请求不予支持。三、上诉人牛金珠的付款责任应否予以免除。上诉人牛金珠与被上诉人韩勇作为合同项下的共同买受人，应共同向被上诉人辛迪承担付款责任。在无被上诉人辛迪认可及书面授权情形下，上诉人即使将房款给付被上诉人韩勇，亦不能免除其应向被上诉人辛迪的付款责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然确定担保人承担责任的范围有一定瑕疵，但被上诉人韩勇、张坤未提起上诉，故本院不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7570元，由上诉人牛金珠负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙利颖审　判　员　　王　亮代理审判员　　祝　贺二〇一六年十月三十日书　记　员　　迟佳雯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”