（2016）京0111民初4901号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2017-05-24
案件名称
张华伟与刘琳等房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张华伟,李岳雄,刘琳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0111民初4901号原告张华伟，男，1982年5月1日出生，汉族。被告李岳雄，男，1994年7月27日出生。被告刘琳，女，1984年10月3日出生。原告张华伟与被告李岳雄、刘琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王保新担任审判长，与人民陪审员朱刚、李玉杰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张华伟到庭参加了诉讼。被告李岳雄、刘琳经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华伟诉称，原告张华伟于2015年10月16日租了被告刘琳委托代理人李岳雄在×区×镇×区×号楼×单元×的房子中的一室。2016年1月23日，被告刘琳、李岳雄因某种原因不能将房子继续租给原告张华伟。原告反复催要，被告李岳雄虽多次表示偿还，但一直未能履行偿还义务。原告经过和被告一再协商，但始终无果。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向人民法院提起诉讼，要求：1、判令被告李岳雄偿还原告张华伟房租及押金3750元；2、判令被告李岳雄偿还原告张华伟维修费257元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告李岳雄未答辩。被告刘琳辩称，2015年10月15日李岳雄以自住为名，要租住我在×区×号楼×单元×的房子，在我确认他是自己居住后，以每月2600元的租金出租，租金采用季度支付，并要求其押付了2000元押金。我并没有委托其将房屋继续转租，没有口头委托，更没有与其签订相关委托书。2015年12月13日李岳雄以帮我缴纳物业费为理由，将其2000元押金骗回；2016年1月15日李岳雄本应缴纳下一个季度的房租，但是李岳雄以单位没发年终奖金为名，拖欠房租。2016年1月18日我发短信催缴房租，并质疑他是否将房屋挪作他用或者转租，李岳雄否认，并强调是自住。2016年1月23日，我到房子里催要房租才发现，李岳雄在未征得我任何同意的情况下将房屋转租给3个人，其中包括王秀秀和张华伟，并收取其房屋租赁费和押金。2016年1月23日，我当即将李岳雄叫到屋内，当着王秀秀和另一位房客的面，说明我并未授权李将房屋进行转租，并要求其停止转租行为，并与其当场解除了租房合约，撕毁了租房协议。针对该事件，我积极为王秀秀和张华伟考虑，一是帮助他们向李岳雄催要所欠房租，二是在不收取任何费用的情况下，让王秀秀和张华伟继续居住，给出搬家的时间。最终王秀秀于2016年2月21日搬走，张华伟于2016年2月25日搬走。在这场房屋租赁合同纠纷中，我对于李岳雄的转租行为并不知情，也不认可。在发现其转租行为后，及时制止，并积极应对，将相关方损失减低到最小。经审理查明，2015年10月16日，李岳雄（租赁代理人、甲方）以刘琳的名义与张华伟（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：房屋坐落于北京市×区×号楼×单元×室，租赁用途为居住，居住人数最多不超过1人。房屋租赁期限自2015年10月17日至2016年10月14日，共计11个月28日。甲方应于2015年10月17日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准950元/月，租金总计11337元。支付方式及日期为押一付三，下次须提前30日到存入租赁代理人指定账户。具体付款日第二次为2015年12月15日，第三次为2016年3月15日，第四次为2016年6月15日，以后以此类推。押金950元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。张华伟于2015年10月17日搬入涉案房屋居住，并于2015年10月20日给付李岳雄租金2787元、维修费360元、押金950元。2015年12月，张华伟又给付李岳雄租金2800元。2016年1月23日，因刘琳与李岳雄就涉案房屋发生争议，张华伟将涉案房屋交还刘琳，刘琳同意不收取张华伟任何费用继续使用。2016年2月25日，张华伟搬出涉案房屋。本案审理中，刘琳在答辩状中陈述李岳雄系从其处承租房屋，但李岳雄未经刘琳同意以刘琳的名义将房屋出租。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《北京市房屋租赁合同》、收据等在案为证。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，李岳雄未经刘琳授权将涉案房屋出租并签订租赁合同，属于无权处分的行为。因刘琳事后亦未对李岳雄出租房屋的行为予以追认，故李岳雄与张华伟签订的房屋租赁合同应属无效。现原告要求被告李岳雄返还押金的请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告李岳雄按照实际居住使用的期限扣除相应的费用后，返还剩余维修费，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告自2015年10月17日至2016年1月23日，共计使用承租房屋99天，合计租金3135元，原告已交付李岳雄租金5587元，故李岳雄还应返还原告租金数额为2452元。被告李岳雄、刘琳经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李岳雄于本判决生效后七日内返还原告张华伟租金及押金共计三千四百零二元。二、被告李岳雄于本判决生效后七日内返还原告张华伟维修费二百五十七元。三、驳回原告张华伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告李岳雄负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费五百六十元，由被告李岳雄负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 王保新人民陪审员 朱 刚人民陪审员 李玉杰二〇一六年十月三十日书 记 员 许静然 关注微信公众号“”