（2016）苏0104民初8480号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2017-03-31
案件名称
南京萧甬物业管理有限公司与邓宏仁等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京萧甬物业管理有限公司,邓宏仁,黄蓓,邓英强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百六十二条
全文
江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初8480号原告：南京萧甬物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104754127139T），住所地南京市秦淮区马道街88号。法定代表人：郭毅，总经理。委托诉讼代理人：张能能，江苏胜衡律师事务所律师。被告：邓宏仁，男，1935年10月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：黄蓓，女，1966年2月17日出生，汉族，住址同上。以上两被告共同委托诉讼代理人：邓英强，自然情况见下。被告：邓英强，男，1966年2月5日出生，汉族，住址同上。南京萧甬物业管理有限公司（以下简称萧甬物业公司）与邓宏仁、邓英强、黄蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萧甬物业公司的委托诉讼代理人张能能、被告黄蓓、被告邓英强并作为被告邓宏仁、黄蓓的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萧甬物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付物业服务费2658元；2、被告自逾期缴费之日起每天按应交物业服务费的0.05%向原告支付违约金。事实和理由：萧甬物业公司与秦某区华静家园小区管理委员会（以下简称华静家园管委会）签订物业服务合同，合同约定，由萧甬物业公司向南京市秦某区华静家园小区提供物业管理服务，物业服务费用每月每平方米高层住宅为0.9元。期间，萧甬物业公司多次与华静家园管委会续签合同，合同期限内，其一直在该小区进行物业服务。被告系小区业主，一直享受萧甬物业公司提供的物业服务，但被告却未按合同约定支付物业管理服务费。截止2015年12月31日，被告尚欠物业管理服务费用2658元。经原告多次催缴并发函告知，被告仍拒不缴纳。综上，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告邓英强辩称，原告于2010年与华静家园小区第一届业委会签订物业服务合同，至2013年底结束。2014年，华静家园小区在社区的指导下进行了第二届业委会的换届选举，通过了华静家园小区业主大会议事规则，产生了新的业委会。但之后由于物业公司的刁难以及小区内部的矛盾，业委会始终无法正常工作，现小区由社区托管。被告认为，小区不论是谁在管理，其行为都必须遵守业主大会议事规则。该议事规则对小区选聘、续聘物业公司的方式和要求都有明文规定，比照之下，原告的诉讼请求既不符合事实也毫无道理。原告向法院提交的2010年5月27日的《华静家园物业服务合同》，经被告向上届业委会主任冯某了解，该合同中的部分内容被原告撰改，与原件不符。关于原告提交的2015年6月9日其与华静家园管委会签订的《华静家园物业服务合同》，被告认为管委会无权代表全体业主签订物业服务合同。管委会成立时间是2015年6月左右，而原告和管委会签订合同的时间却提前到了2014年1月1日，那时正是第二届业委会刚刚成立，即便要签合同也应由业委会签。故该份合同不能作为证据。原告主张按每月每平方米0.9元向被告收费，被告不明白依据从何某。关于原告所述其一直为小区提供物业服务的事实，被告认为，这种服务是通过不正常的手段强加给业主的，且原告提供的服务存在诸多问题：小区门卫用的是老弱病残，被告停放在楼下的电动车被盗过，小区卫生状况很差，草坪杂草无人清理，灌木长期不作修剪或乱修剪，外部车辆只要给钱就能停进小区，小区里长了10多年的8棵紫藤被悄悄挖走，原告全然不考虑小区安全，将配电房也装上空调，将热水器给小区以外的人使用，另外，原告还把小区作为装饰的木材和型材变卖，侵占挪用属于全体业主的停车费，账目从未公开。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法作出判决。本院经审理认定事实如下：原告系华静家园小区物业服务企业，被告系华静家园x幢2单元302室业主。自2014年1月1日起，被告未缴纳物业服务费。原告因被告欠缴物业服务费一事提起本案诉讼。庭审中，原告提交《华静家园物业服务合同》三份：1、签订于2010年5月27日的合同，甲方为南京市华静家园住宅小区业主委员会（华静家园业委会），乙方为原告，合同约定甲方选聘乙方对华静家园提供物业管理服务，小高层住宅0.9元/月·平方米，物业服务费用按半年以预付方式进行交纳，业主应在每半年的第1月第5日前履行交纳义务，业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额0.05%每日向乙方支付违约金，合同期限自2013年1月13日起至2014年12月31日。被告认为提前三年签订物业服务合同明显与事实不符，该份合同存在造假情形。前任业委会主任冯某亦证明其未签过该份合同。2、签订于2010年12月28日的合同，甲方为华静家园业委会，乙方为原告，合同约定物业服务费按半年以预付方式进行交纳，业主或物业使用人应于物业公司公布收费通知之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，履行交纳义务，合同期限为3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日，其他相关条款约定同前份合同。被告对此份合同不持异议。3、签订于2015年6月9日的合同，甲方为华静家园管委会，乙方为原告，合同无小高层住宅收费的具体约定，约定物业服务费用按半年以预付方式进行交纳，业主应在（每半年的第1月第5日前）履行交纳义务，合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，其他相关条款约定同第一份合同。被告认为管委会无权代全体业主签订合同，故对该份合同不予认可。另，南京市秦淮区夫子庙街道物业管理办公室于2016年10月8日出具书面证明一份，内容为：兹证明华静家园小区2005年由宁波永大集团开发并交付使用，当时由永大旗下永成物业管理公司服务，2009年公司更名为原告，服务至今。被告对该份证明无异议。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付逾期支付物业服务费违约金的诉讼请求，本院予以准许。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。小区管委会系物业管理区域内对物业实施自治管理的组织，针对物业管理有关的活动，可代行业主大会和业主委员会的职责。故华静家园管委会与原告签订的物业服务合同，同样对华静家园小区业主具有约束力。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。现被告对原告在2014年1月1日至2015年12月31日期间对华静家无小区提供物业服务的事实并无异议，其应向原告缴纳该服务期间的物业服务费。上述华静家园管委会与原告签订的物业服务合同对高层住宅的收费标准虽未作约定，但参照2010年12月28日原告与华静家园业委会签订的物业服务合同约定，原告按每月每平方米0.9元的标准向被告收缴物业服务费并无不妥。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告邓宏仁、邓英强、黄蓓于本判决生效之日起十日内向原告南京萧甬物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2658元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓宏仁、邓英强、黄蓓负担。本判决为终审判决。审 判 员 马 巍二〇一六年十月三十日见习书记员 王菊欣 来源：