（2016）苏0205民初3688号

裁判日期: 2016-10-30

公开日期: 2017-01-03

案件名称

无锡市锡山区羊尖镇严家桥村民委员会与南京名望金属制品有限公司无锡分公司、南京名望金属制品有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市锡山区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡市锡山区羊尖镇严家桥村民委员会,南京名望金属制品有限公司无锡分公司,南京名望金属制品有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条，第五条第一款，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省无锡市锡山区人民法院民事判决书（2016）苏0205民初3688号原告：无锡市锡山区羊尖镇严家桥村民委员会，住所地无锡市锡山区羊尖镇严家桥村。负责人：巫伟，该村委会主任。委托代理人：王晓达，江阴河塘法律服务所法律工作者。被告：南京名望金属制品有限公司无锡分公司，住所地无锡市锡山区羊尖镇严家桥村知青场。负责人：刘宏金，该公司经理。被告：南京名望金属制品有限公司，住所地南京市江宁区江宁街道上湖社区。法定代表人：刘宏金，该公司董事长。委托代理人：黄梅，受南京名望金属制品有限公司无锡分公司和南京名望金属制品有限公司共同委托，系南京名望金属制品有限公司无锡分公司和南京名望金属制品有限公司员工。原告无锡市锡山区羊尖镇严家桥村民委员会（以下简称严家桥村委会）与被告南京名望金属制品有限公司（以下简称名望公司）、南京名望金属制品有限公司无锡分公司（以下简称名望无锡分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严家桥村委会的委托代理人王晓达，被告名望公司、名望无锡分公司的共同委托代理人黄梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严家桥村委会向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年6月10日签订的土地、房屋租赁协议书；2、判令名望公司、名望无锡分公司支付房屋、土地租金（自2015年1月1日起按每月28750元计算至实际给付之日止）；3、判令名望公司、名望无锡分公司支付违约金（其中172500元自2015年10月起至实际给付之日止按每日千分之二计算；其中172500元自2016年4月起至实际给付之日止按每日千分之二计算）。事实和理由：2015年6月10日，严家桥村委会与名望无锡分公司签订租赁协议1份，约定严家桥村委会将土地及房屋出租给名望无锡分公司，由其用于生产经营，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金345000元。但名望无锡分公司未支付任何租金，且名望无锡分公司不具有法人资格，其民事责任由名望公司承担，故严家桥村委会诉至法院。被告名望公司、名望无锡分公司辩称：对双方之间的租赁关系没有异议，但是名望无锡分公司已支付租金合计250000元，其不拖欠租金，也并不存在违约行为。综上，请求法院驳回严家桥村委会的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的土地、房屋租赁协议、建设用地使用证及严家桥村委会庭后补充提供的证明等本院予以确认并查明：2015年6月10日，名望无锡分公司与严家桥村委会签订土地、房屋租赁协议书1份，约定名望无锡分公司承租位于原知青厂工业园区的土地0.6亩及房屋3359平方米、其他建筑物770平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金345000元，付款时间为当年10月份前支付年租金的50%，在来年4月份前支付全年租金，以此类推等。案涉土地原属锡山市羊尖镇黄家坝实业公司使用，并办理了集体土地建设用地使用证，后2001年羊尖镇行政村划并，羊尖镇黄家坝村并入严家桥村，案涉土地现实际为严家桥村委会集体所有。案涉房屋由严家桥村委会于2005年投资建设。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于名望无锡分公司已支付款项的效力。名望无锡分公司提供转账记录，分别为2015年2月17日100000元、2015年3月15日50000元、2015年5月6日100000元，转入账户名为程东元，严家桥村民委员会确认收到该些付款，但该些交付的款项均发生在双方租赁协议签订之前，严家桥村民委员会认为上述款项于涉案合同项下的租金无关，系支付的之前的租金，名望公司及名望无锡分公司未有证据证明上述250000元系涉案合同项下租金，故本院对该证据的证明效力不予认可。结合证人杨某的证言及双方当事人的陈述，本院对名望无锡分公司已于2014年7月1日起使用案涉房屋、土地的事实予以确认。本院认为：案涉土地属于农民集体所有的土地，但双方的租赁目的为工业生产，违反了相关法律强制性规范，且严家桥村委会就涉案房屋未取得建设工程许可证或相应房屋权属凭证，故双方签订的土地、房屋租赁协议应为自始无效，无需解除。合同虽无效，但案涉土地、房屋属于严家桥村委会，名望无锡分公司实际占有使用了涉案土地及房屋，故严家桥村委会有权要求名望无锡分公司参照协议约定的租金标准支付土地、房屋占有使用费。关于结欠的占有使用费数额，名望无锡分公司提供的转账记录均发生在双方协议签订之前，协议上并未对该些付款予以载明，名望无锡分公司不能对此作出合理解释，且结合名望无锡分公司已于2014年7月1日起使用案涉土地、房屋的事实，无法排除该些款项系给付协议签订前的租金的可能，故本院对名望无锡分公司提出的扣除250000元租金的抗辩意见不予采纳，名望无锡分公司应按约定的租金标准支付占有使用费。严家桥村委会要求支付违约金，由于双方合同无效，违约条款的约定对双方亦不具有约束力，故本院对该诉讼请求不予支持。依法领取营业执照的分公司可以单独作为民事诉讼主体，但分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故名望公司应对名望无锡分公司的民事责任承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、南京名望金属制品有限公司无锡分公司应于本判决生效之日起10日内向无锡市锡山区羊尖镇严家桥村民委员会支付占有使用费（自2015年1月1日起至实际搬离之日止按年租金345000元计算）。二、南京名望金属制品有限公司对上述付款义务承担补充清偿责任。三、驳回无锡市锡山区羊尖镇严家桥村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11210元减半收取5605元，保全申请费3020元，诉讼费合计8625元，由无锡市锡山区羊尖镇严家桥村民委员会负担1980元，由南京名望金属制品有限公司、南京名望金属制品有限公司无锡分公司共同负担6645元。（上述诉讼费已由原告先行垫付，其同意垫付的诉讼费用由被告直接支付，本院不再退还，南京名望金属制品有限公司、南京名望金属制品有限公司无锡分公司应在本判决生效后10日内将诉讼费6645元给付无锡市锡山区羊尖镇严家桥村民委员会）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡梁溪支行，帐号：11×××05）。代理审判员　　柯菲菲二〇一六年十月三十日书　记　员　　高苑梦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》：第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国公司法》：第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》：第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。微信公众号“”