（2016）闽01民终3838号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2017-07-02
案件名称
福建顺欣物业有限公司与黄雪娇物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄雪娇,福建顺欣物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终3838号上诉人（原审被告）:黄雪娇，女，1937年8月9日出生，汉族，住福州市台江区。被上诉人（原审原告）:福建顺欣物业有限公司，住所地福州市鼓楼区华林路211号轻安大厦12层B。法定代表人:陈华滨，董事长。委托诉讼代理人:张军、高小杰，男，该公司员工。上诉人黄雪娇因与被上诉人福建顺欣物业有限公司（以下简称“顺欣物业公司”）物���服务合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院(2016)闽0103民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。黄雪娇上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回顺欣物业公司对黄雪娇的诉讼请求。2.由顺欣物业公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：黄雪娇作为业主，于2013年5月被强制与拆迁办委托的顺欣物业公司签订前期物业管理服务协议，并在未入住时预先缴纳三个月的服务费。入住以来顺欣物业公司没有履行合同义务，其有如下违约事实：物业主任管理水平低下，没有公示专业的管理证书；违规毁损花圃改做停车场谋利；侵占本属于包括黄雪娇在内的小区业主费用收入，如广告收入、道路停车收费；未举证证明业主对乙方的满意率达到85%；未按合同约定收取停车管理费，强行收取每月30元/辆，应将这��年多多收的款项返还给业主。福建顺欣物业有限公司答辩称：讼争小区是拆迁楼盘，路面的停车位只有60多个，地库的停车位是只售不租，很多业主没地方停车，就把花圃的栅栏都扒掉了，这是业主自己做的，不是物业做的，小区很多业主都违章搭建，作为物业公司只能发出整改通知，在通知无效的情况下才向相关部门写出报告进行整治，该小区问题众多，不是物业公司单方面可以整治的，物业公司一直在努力的改善该小区的环境，另关于建设问题，包括沟渠的堵塞，物业公司都在进行整治。一直尽心尽力进行服务。故黄雪娇的上诉请求是单方面的，应予驳回。福建顺欣物业有限公司向原审法院起诉请求：黄雪娇立即支付上海新苑4#2806单元的2013年8月至2016年2月的物业服务费3639.40元，电公摊费610.60元，水公摊费18.20元，并按照每日万分之五支付��欣物业公司逾期付款滞纳金997.95元，以上费用共计5266.15元。一审法院认定事实：上海新苑小区由福州市万榕房地产开发有限公司开发建成后，委托顺欣物业公司进行物业管理，其和建设单位台江区建设投资管理中心签定了一份《福州市前期物业服务合同》，约定合同期为叁年，自2013年4月23日起至2016年4月22日止。2013年，以黄雪娇为甲方，以福建顺欣物业有限公司上海新苑物业处为乙方，签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费收费标准为高层住宅1.1元/㎡。交纳费用时间：每月5日之前，甲方按约向乙方交纳综合服务费及相关的费用。甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。合同签订后，顺欣物业公司对上海新苑小区进行前期物业管理。黄雪娇自2013年8��起至2016年2月未向顺欣物业公司交纳物业管理费和水、电公摊费，故顺欣物业公司诉至原审法院。又查明，黄雪娇系上海新苑4#2806单元的业主，该单元产权面积为106.77平方米。顺欣物业公司于2013年5月办理交房手续，另，上海新苑小区至今尚未成立业主委员会，该小区目前仍由顺欣物业公司实施物业管理服务。诉讼中，顺欣物业公司认为根据水、电公摊的计算公式，业主共同使用的公共水电费据实由业主分摊，故要求黄雪娇支付2013年8月起至2016年2月止的电公摊费610.60元，水公摊费18.20元，但未提供该水电公摊费的计算方式，顺欣物业公司确认其收取的水电公摊费系代收代缴费用，但亦未提供向相关部门缴纳的票据。黄雪娇对上述水电公摊费不予认可，且对水电公摊费金额有异议。另，黄雪娇提供了几张照片，证明小区电动车乱停放，卫生状况很���，草坪破坏严重，小区物业服务存在严重问题。另外，顺欣物业公司称福建顺欣物业有限公司上海新苑物业处是顺欣物业公司派驻上海新苑小区的物业服务处，系代表顺欣物业公司和小区业主签订《前期物业管理服务协议》。一审法院认为：顺欣物业公司接受上海新苑的开发建设单位的委托，签订《福州市前期物业服务合同》后，对该小区进行前期物业管理服务，该合同在前期物业管理中，对业主具有约束力。黄雪娇与顺欣物业公司订立的《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。黄雪娇作为小区业主，双方之间形成了物业服务合同关系。现顺欣物业公司已履行了物业服务义务，黄雪娇作为物业服务的实际受益人理应及时向顺欣物业公司交纳物业服务费用。因此，现顺欣物业公司请求黄雪娇支付自2013年8月起至2016年2月止的物业服务费3639.40元（每月117.4元×31个月），符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。对于顺欣物业公司要求黄雪娇支付电公摊费610.60元和水公摊费18.20元的诉讼请求，原审法院认为，顺欣物业公司未能提供上述水电公摊费的计算方式，且亦未提供其向相关部门缴纳水电费的正式票据，黄雪娇对水电公摊费的合理性亦提出异议，故对于顺欣物业公司要求黄雪娇交纳水电公摊费的诉讼请求，原审法院不予支持。此外，黄雪娇提出小区卫生状况差、电动车乱停放、小区物业服务存在问题等情形，不能成为其拒不支付物业服务费的理由，对于黄雪娇的辩解，原审法院不予采纳。但考虑黄雪娇提供的证据可以反映顺欣物业公司在上海新苑物业管理服务中，存在有管理服务不到位的现象，因此对原告提出的要求被告按每日万分之五支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黄雪娇应于判决生效之日起十日内向福建顺欣物业有限公司支付自2013年8月起至2016年2月止的物业服务费人民币3639.40元。二、驳回福建顺欣物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄雪娇负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。本院认为，黄雪娇主张顺欣物业公司服务人员未公示其工作人员的资质，但这并不构成其拒绝缴费的合理依据。顺欣物业公司提供了物业服务，黄雪娇亦享受了物业服务成果，其拒不缴纳物业费的行为实际上侵犯了其他缴费业主的合法权益。鉴于顺欣物业公司在提供物业服务中确实存在管理服务不到位的现象，原审法院酌定驳回顺欣物业要求黄雪娇支付逾期付款滞纳金的诉讼请求已臻合理，予以维持。综上所述，黄雪娇的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黄雪娇负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲法官助理 刘 奕二〇一六年十月三十日书 记 员 段 薇