（2015）鄂江岸民初字第02766号

裁判日期: 2016-10-30

公开日期: 2016-12-02

案件名称

ＸＸ与张胜男、李皓房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江岸区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ,张胜,李皓,黄晓红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖北省武汉市江岸区人民法院民事判决书（2015）鄂江岸民初字第02766号原告ＸＸ��女，1982年8月22日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托代理人范敏（特别授权代理），湖北炽升律师事务所律师。被告张胜男，女，1979年9月20日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人方贝（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告李皓，女，1989年2月25日出生，汉族，住武汉市武昌区。第三人黄晓红，女，1975年6月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告ＸＸ与被告张胜男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并组成由审判员王雪涛担任审判长，人民陪审员王强、人民陪审员任频参加的合议庭。审理中，因李皓与本案事实及审理结果有利害关系，本院根据原告ＸＸ的申请，依法追加李皓作为本案被告参加诉讼。因房屋出租人黄晓红与本案事实及审理结果有利害关系，本院根据被告张胜男的申请，依法追加黄晓红作为本案第三人参加诉讼。因第三人黄晓红下落不明，本院依法向其公告送达民事起诉状副本和开庭传票及相关法律文书。本院分别于2016年8月1日和2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人范敏，被告张胜男的委托代理人方贝，被告李皓均到庭参加了诉讼。第三人黄晓红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因该案案情复杂，经院长批准，依法延长审理期限五个月。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称：ＸＸ与张胜男原系同事关系。2014年5月至2015年5月期间，张胜男在其承租第三人黄晓红的位于武汉市江岸区解放公园路97号-7号二楼门面房屋从事经营服装生意。张胜男得知ＸＸ离职后欲经营童装，遂告知ＸＸ该地段服装生意很好，并劝ＸＸ接手其生意。2015年3月26日，双方口头约定，张胜男将其经营的位于武汉市江岸区解放公园路97号-7号二楼40平方米门面房屋转租给ＸＸ使用；ＸＸ支付给张胜男押金16，000元。张胜男向ＸＸ交付了该房屋，并将其经营的部分服装仍放在该门面房屋销售。同时，ＸＸ支付给张胜男押金16，000元。因张胜男与黄晓红签订《房屋租赁合同》约定张胜男不能擅自转租、转借承租房屋，而张胜男在转租该房屋时对ＸＸ隐瞒了上述事实。2015年3月27日，房东黄晓红告知ＸＸ，其不同意转租该门面房屋，并要求ＸＸ腾退该房屋。因ＸＸ与张胜男就转租该门面房屋的善后事宜协商未果，故诉至法院，请求判令：1、张胜男向ＸＸ返还押金16，000元；2、张胜男向ＸＸ支付利息（以押金16，000元为基数，自2015年3月26日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期货款利率进行计算）；3、本案诉讼费用由张胜男承担。原告ＸＸ为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、《房屋租赁合同》1份，证明ＸＸ与黄晓红签订《房屋租赁合同》一份，约定张胜男不能擅自转租、转借承租房屋，而张胜男对ＸＸ隐瞒了上述事实；证据二、转账凭证1张，证明ＸＸ向张胜男支付押金16，000元的事实。被告张胜男辩称：一、ＸＸ与张胜男对外是合伙经营的关系。因《房屋租赁合同》系张胜男与黄晓红签订，房屋租赁合同截至2015年12月30日止，故张胜男与黄晓红形成房屋租赁合同关系。ＸＸ作为张胜男的合伙经营人参与经营，并不影响张胜男与黄晓红形成的房屋租赁合同关系；二、ＸＸ与张胜男对内是转租的关系，且转租没有违反法律的规定。张胜男将门面经营使用权以及房屋装修一并转让给ＸＸ，而ＸＸ支付的16，000元，包括：押金3，000元、装修费10，000元和2015年5月租金3，000元。即使是转租，根据法律规定。房东黄晓红在知道和应当知道六个月内未提出异议，视为认可转租的行为；三、ＸＸ的诉讼请求无事实和法律依据。ＸＸ与张胜男对外是合伙经营的关系，对内是转租关系。张胜男已按约定履行完毕，房东黄晓红对ＸＸ的使用没有干涉和制止，也从未要求过ＸＸ腾退。因黄晓红在六个月内对转租没有提出过任何异议，推定为张胜男没有违法转租。因ＸＸ未提交证据证明ＸＸ支付的16，000元系押金，ＸＸ应当承担举证不能的责任。ＸＸ的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。张胜男为支持其抗辩观点，向本院提交证据如下：证据一、《房屋租赁合同》1份，证明张胜男与黄晓红形成房屋租赁合同关系；ＸＸ支付的16，000元，包括：押金3，000元、装修费10，000元和2015年4月至2015年5月的租金3，000元；证据二、装修费用清单1份，证明张胜男为装修房屋支付的费用约20，000余元。证据三、2015年4月17日下午拍摄的房屋状况的照片1组、“58同城”租赁房屋信息1份，证明ＸＸ直至2015年4月17日一直在使用该房屋；证据四、2015年4月17日，ＸＸ及其律师范敏，张胜男及其律师和李贝的谈话录音资料1份，证明张胜男告知了ＸＸ房屋租赁状况，已提前告知了黄晓红，黄晓红是知道并且同意的；双方对ＸＸ支付的16，000元，包括：押金3，000元、装修费10，000元和2015年5月租金3，000元，双方对此是达成合意的。被告李皓辩称：我与张胜男系表姐妹关系。ＸＸ与张胜男原系同事关系。2014年，我和张胜男与黄晓红签订《房屋租赁合同》一份，合租黄晓红的门面房屋。此后，张胜男跟我说，ＸＸ想做童装生意，要我们将该门面房屋��租给ＸＸ。我们与ＸＸ商定，ＸＸ应支付房租6，000元、装修费10，000元，共计16，000元。该16，000元由我与张胜男分了，张胜男收取了7，500元。因我和张胜男与黄晓红签订《房屋租赁合同》尚未到期，ＸＸ实际是续租房屋。我们并没有隐瞒店铺的情况，也将原《房屋租赁合同》给ＸＸ看了。张胜男还说，我们与房东关系很好，不会发生纠纷，没有必要签合同。ＸＸ于2015年初进场。因我们还在清理货物，ＸＸ就要我们将原用于经营的货物仍存放在门面里。有一天，张胜男打电话给我，说存放在门面里货物不见了。我们向公安部门报了案，公安部门以此事属于是经济纠纷为由不予立案。事后了解，我们的货物被ＸＸ搬走了，货物价值约10，000元至20，000元。被告李皓为支持其抗辩观点，向本院提交收据1组，证明ＸＸ支付的16，000元并非全是押金，也包括装修费，ＸＸ应该予以分摊。经庭审质证，对ＸＸ提交的证据，张胜男、李皓均有异议，认为：对ＸＸ提交的证据一，该证据不能证明张胜男对ＸＸ隐瞒原房东不同意转租的事实；对ＸＸ提交的证据二，该证据不能证明ＸＸ支付的16，000元系押金的事实。对张胜男提交的证据，李皓均无异议；ＸＸ均有异议。ＸＸ认为：对张胜男提交的证据一，ＸＸ在转款之前对租金为3000元并不知情；对张胜男提交的证据二，因该证据不是原件，且是张胜男个人单方制作，故不予认可；对张胜男提交的证据三，因该证据不是原件；仅凭该证据不足以证明截至2015年4月17日止是ＸＸ在经营使用租赁房屋；对“58同城”发布的租赁信息的关联性有异议，不能证实是ＸＸ发布的出租信息，故不予认可；对张胜男提交的证据四，因该证据录音资料的来源不清楚，且李贝与本案无关，故对该��据真实性以及证明目的均不予认可。对李皓提交的收据1组，张胜男无异议；ＸＸ有异议，认为：该证据不足以证明ＸＸ支付的16，000元包括装修费的事实。对上述有争议的证据，本院认为，对ＸＸ提交的证据一即《房屋租赁合同》，本院对该证据的真实性予以采信，该证据证明了张胜男、李皓与黄晓红之间形成房屋租赁合同关系的事实。其中，租赁合同中约定有：“租赁期限自2014年5月16日起至2015年12月30日止；租金每月3，000元，按季度缴纳；合同押金3，000元，合同终止时，黄晓红退还押金，以及张胜男、李皓未经黄晓红同意擅自转租、转借承租房屋，黄晓红享有单方面解除合同收回房屋的权利”的内容，但租赁合同未就房屋装修价值及处分问题进行约定；对ＸＸ提交的证据二即转账凭证，证明了ＸＸ于2015年3月26日通过银行转帐支付给张胜男16，000元。��因该转账凭证未注明付款用途，故不能证明该款系支付押金16，000元的事实。对张胜男提交的证据一即《房屋租赁合同》，与ＸＸ提交的证据一内容一致；因《房屋租赁合同》约定的是张胜男、李皓与黄晓红之间的权利义务关系，故该《房屋租赁合同》不能证明ＸＸ向张胜男支付的16，000元费用组成情况；对张胜男提交的证据二即装修费用清单，因该费用清单不是原件，且为张胜男个人单方制作，故不能达到证据目的；张胜男提交的证据三，从该证据的照片1组来看，拍摄时间为2015年4月17日；拍摄对象为黄孝河路7附8号房屋，门前有“童装请上二楼”的招牌；“58同城”租赁房屋信息载明有“区域江岸建设大道，地址育才幼儿园、育才中学，类型商业街卖场，面积35平方米，租金每月3，000元，联系人王女士，联系电话860××××6820”的内容；对张胜男提交的证据四，录音资料载明内容主要为：“ＸＸ：我与张胜男、李贝系同事关系。张胜男先出来做韩国服装。我与李贝在公司也不想做了，出来做童装。正好张胜男的妹妺不想做了。张胜男打电话给我们。李贝：张胜男打电话问我们租不租门面。如果久了别人可能抢走了。我们当时说也行吧。她跟我们说，门面没有转让费，但需要支付10，000元装修费用。我们进货回来大概是三月二十几号，她说要我们支付16，000元，并解释说10，000元装修费用，另3，000元是租子钱，因为门面每月租金3，000元，另3，000元是押金。方明：3，000元是指张胜男原来在这里交的租金还有，是吧？李贝：对。ＸＸ：她租金交到五月十五号。方明：你们接下来是哪一天？ＸＸ：三月二十六号。李贝：她告诉我们只用付四月十五号到五月十五号的租金。前面时间是清货期，真正租金就是四月十五号到五月十五号。我们认可四月十五号到五月十五号的租金。方明：还有3，000元是什么？押金？押金是什么呢？ＸＸ：当时房东收了她押金，她就收我们的押金。李贝：她说有一个合同，是房东跟她签署的。我看到合同时发现一个问题，甲方就是房东，不允许乙方就是张胜男私自把这个房屋进行转租。如果转租了，甲方就是房东如果晓得是可以随时提出收房的。我与ＸＸ说这个事情，ＸＸ说张胜男不会骗我们，按惯例合同一般都是这样写。ＸＸ：房东说的很清楚，不允许收转让费，什么费用都不允许收。她说张胜男进来的时候是什么费用都没有收的，她不希望破坏这个关系。方明：房东说的是，一个是不允许转租，一个是不允许收转让费。ＸＸ：对。方明：然后最终还是同意转租？李贝：没有同意转租。ＸＸ：她说她不认我们，她只认张胜男，一直到合同12月31号为止，她只认张胜��。她说你们中间任何（情况）我都不管，我只认张胜男。方明：那就是说在房东心里这个房子还是租给张胜男？不是租给你们两个？方明：那你们现在无非就是想让张胜男把转让费退给你们？李贝：我不是这个意思。张胜男四月份退场后，我们就在经营，经营过程中发现一些问题，一个是人流不是很多，生意不是很好。ＸＸ：我当时来之前是百分之百信任张胜男的，因为关系很好。李贝：那天做了一下午一个人都没有上来。ＸＸ：张胜男是这样回答她的，她说每天都有十几二十个人上来。李贝：我说那今天怎么一个人都没有，三四个小时怎么没有人上来，她说那是因为今天没有竖宣传牌。方明：那就是说你们觉得她描述的生意状况跟你们实际看到的有差异？ＸＸ：但这个事情不能怪她。李贝：这属于我们没有经验。ＸＸ：但我们想生意不好就想把这个门面转出去，但问题是我们转不出去，当时之前李贝一而再再而三的问她这个门面能不能转，她说可以转。李贝：问题是房东不让转，房东说的很明确。房东也不让她转给我。ＸＸ：当时房东不让她转，现在我更转不出去。因为当时李贝问了她几遍能不能转，她说可以转。李贝：她说绝对可以转，但事实上来了几批人，别人看了合同，说不是你的名字你有什么资格转啊，问得我哑口无言。方明：我觉得所谓的转租应该是房东租给张胜男，张胜男再租给你们，这才叫转租。ＸＸ：但张胜男没有跟我们签合同。方明：实际上现在相当于一个口头合同。ＸＸ：房东说的很清楚，她不会跟我们签合同。方明：是的啊，房东不跟你们签合同是对的啊，没有错啊。ＸＸ：房东说只跟张胜男签合同啊，那我们么办咧。方明：所以说张胜男跟你们有合同关系的话，这才叫转租，如果你们直接跟房��签合同就不叫转租了。李贝：是的啊，房东不允许转租啊，写的很清楚。方明：你们无非是说被房东卡住了，他不同意转租，是这意思吧，那这个事情就好办撒，那就让张胜男去跟房东做工作，房东同意…ＸＸ：说了的，我当时就跟张胜男打电话说，你跟我想个办法咧，又没有人流，然后生意太差了，每天一个人都不上来，张胜男说房东不会同意转租的。李贝：那也不是的，她就跟ＸＸ说这转不了，我明确地告诉你，这个房子转不了。方明：哪个说？李贝：张胜男说的。方明：她说这个话是什么意思咧？李贝：我们也觉得为了一万块钱撕破脸，一万块在现在这个社会算不了什么，她发不了财，我也不会为这一万块钱要死要活。但是这个事情做得让人心里不舒服”。李皓提交的收据1组证明了张胜男、李皓对该房屋进行了装修，但仅凭该证据尚不足以证明ＸＸ与张胜��、李皓就16，000元的组成进行约定的事实。关于ＸＸ与张胜男口头约定内容及ＸＸ支付的16，000元的具体组成，以及ＸＸ对诉争房屋占有、使用的问题。根据张胜男提交的证据四的内容，可以看出：1、ＸＸ与张胜男口头约定，张胜男将其经营的面房屋转租给ＸＸ使用，租金每月3，000元。2015年3月26日至2015年4月15日为清货期，不支付租金。ＸＸ支付给张胜男的16，000元，包括：2015年4月15日至2015年5月15日租金3，000元、房屋装修费10，000元和押金3，000元；2、张胜男已将其经营的门面房屋转租给ＸＸ使用；3、因黄晓红不同意张胜男、李皓将承租房屋转租给ＸＸ，ＸＸ与张胜男于2015年4月17日协商解除租赁合同的善后事宜，未果。上述事实有ＸＸ自认其与张胜男约定房屋转租及ＸＸ支付给张胜男16，000元的事实进行佐证；张胜男提交的证据三反映诉争房屋门前有“童装请上��楼”的招牌；“58同城”租赁房屋信息载明有“区域江岸建设大道，地址育才幼儿园、育才中学，类型商业街卖场，面积35平方米，租金每月3，000元，联系人王女士，联系电话860××××6820”的内容，与张胜男提交的证据四的内容相印证；张胜男在收取16，000元后向ＸＸ交付房屋亦符合一般交易习惯；案外人李贝在录音中陈述，张胜男在收取16，000元的组成为2015年4月15日至2015年4月15日租金3，000元、房屋装修费10，000元和押金3，000元，上述表述虽由案外人李贝说出，但ＸＸ及其他在场人并未提出异议，且上述租金3，000元、押金3，000元与张胜男、李皓与房东黄晓红签订《房屋租赁合同》中约定的租金、押金的金额一致；ＸＸ虽主张其未实际使用诉争房屋，且其支付给张胜男的16，000元系押金，但未向本院提交相反的证据证明其观点，故本院对ＸＸ的主张上述观点不予采��，对张胜男提交的证据四所证明的上述事实予以认定。经审理查明，ＸＸ与张胜男原系同事关系。李皓与张胜男系表姐妹关系。2014年5月12日，张胜男、李皓与黄晓红签《房屋租赁合同》一份。合同约定，张胜男、李皓租赁黄晓红位于武汉市江岸区解放公园路97号-7号门面二楼40平方米房屋。张胜男、李皓承诺租赁房屋定为服装使用。租赁期限自2014年5月16日起至2015年12月30日止；租金每月3，000元，按季度缴纳；合同押金3，000元。合同终止时，黄晓红退还押金。张胜男、李皓未经黄晓红同意擅自转租、转借承租房屋，黄晓红享有单方面解除合同收回房屋的权利。合同还约定了其他内容。2015年3月26日，ＸＸ与张胜男口头约定，张胜男将其经营的位于武汉市江岸区解放公园路97号-7号二楼40平方米门面房屋转租给ＸＸ使用。租金每月3，000元。2015年3月26日至2015年4月15日为清货期，不支付租金。ＸＸ支付给张胜男16，000元。包括：2015年4月15日至2015年5月15日租金3，000元、房屋装修费10，000元和押金3，000元。李皓对上述约定亦表示认可。同日，ＸＸ通过银行转帐支付给张胜男16，000元。该16，000元由张胜男分得7，500元，李皓分得8，500元。同时，张胜男、李皓将该房屋交由ＸＸ经营、使用。此后，黄晓红不同意张胜男、李皓将承租房屋转租给ＸＸ。为此，ＸＸ与张胜男协商解除租赁合同的善后事宜，未果。但ＸＸ未与张胜男、李皓办理房屋交接手续。现该房屋已被拆迁。2015年5月4日，ＸＸ以房屋租赁合同纠纷为由，将张胜男作为被告，向武汉市江汉区人民法院提起诉讼。审理中，张胜男提出管辖权异议。武汉市江汉区人民法院经审查以（2015）鄂江汉民一初字第00733号民事裁定书裁定，张胜男提出的管辖权异议成立，本案移送武汉市江岸区人民法院审理。审理中，ＸＸ将原诉请第1项“张胜男向ＸＸ返还押金16，000元”，及原诉请第2项“张胜男向ＸＸ支付利息”变更为第1项“张胜男、李皓向ＸＸ返还押金16，000元”，及原诉请第2项“张胜男、李皓向ＸＸ支付利息”的诉请。本院认为，2014年5月12日，张胜男、李皓与黄晓红签订《房屋租赁合同》一份。该合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。2015年3月26日，ＸＸ与张胜男口头约定，张胜男将其经营的位于武汉市江岸区解放公园路97号-7号二楼40平方米门面房屋转租给ＸＸ使用，并就双方权利义务进行约定。李皓对该约定亦表示认可。因该口头约定未征得出租人黄晓红的同意，故该口头约定与张胜男、李皓和黄晓红签订的《房屋租赁合同》约定的“张胜男、李皓未经黄晓红同意，擅自转租、转借承租房屋，黄晓��享有单方面解除合同收回房屋的权利”的内容相抵触，损害了出租人黄晓红利益，破坏了出租人与承租人现有的信任关系，黄晓红有权主张解除合同。黄晓红不同意转租承租房屋，也直接影响了张胜男与ＸＸ口头约定的履行。审理中，张胜男提出“ＸＸ与张胜男对外是合伙经营的关系，对内是转租关系”，“房东黄晓红对ＸＸ的使用没有干涉和制止，也从未要求过ＸＸ腾退。因黄晓红在六个月内对转租没有提出过任何异议，推定为张胜男没有违法转租”的抗辩意见，因ＸＸ与张胜男口头约定的内容为系张胜男将其经营的诉争房屋转租给ＸＸ使用，而未就双方合伙经营、出资比例、利益分配等问题进行约定，实质就是转租行为；ＸＸ所述“黄晓红没有提出过任何异议”与本院查明的黄晓红明确表示不同意转租的事实不符，故本院对张胜男提出的该抗辩意见不予采纳��因出租人黄晓红不同意张胜男、李皓将承租房屋转租给ＸＸ，致使ＸＸ不能达到合同目的，ＸＸ有权解除合同。为此，ＸＸ于2015年5月4日以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院，双方房屋租赁合同于ＸＸ提出的解除合同通知（即民事诉状）送达之日解除。因合同已实际解除，且诉争房屋已被拆迁，张胜男、李皓应将ＸＸ支付的押金3，000元退还给张胜男。对ＸＸ支付的2015年4月15日至2015年5月15日租金3，000元，因ＸＸ已实际使用了该房屋，故该租金3，000元不应予以退还。对ＸＸ支付的装修费10，000元，因ＸＸ从接手诉争房屋不久，出租人黄晓红即明确表示不同意转租房屋，ＸＸ从接手房屋至其起诉不足二个月的时间，而导致上述情况发生的主要原因是张胜男在明知该房屋未经黄晓红同意的情况下不得转租，但仍转租给ＸＸ，在黄晓红明确表示反对后，致使ＸＸ无法正常经��承租房屋。对此，张胜男存在过错，应赔偿ＸＸ因支付装修费及无法正常经营承租房屋而发生的损失。ＸＸ作为承租人没有充分了解房屋情况，特别是在双方发生纠纷后仍实际占有、使用诉争房屋，且未与张胜男、李皓办理房屋交接手续，也应赔偿因其占有、使用该房屋而致使张胜男、李皓发生的损失。本院根据双方过错程度，酌定张胜男、李皓在抵扣ＸＸ支付的装修费10，000元后，再应退给ＸＸ1，000元。对ＸＸ提出的按中国人民银行同期货款利率支付利息的诉请，因无合同依据，且考虑到本院已就双方损失部分进行了处分，故本院对ＸＸ提出的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第一项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张胜男、李皓��本判决生效之日起十日内退还给ＸＸ4，000元；二、驳回ＸＸ的其他诉讼请求；张胜男、李皓如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元、邮寄费20元、公告费260元，共计480元，由张胜男、李皓负担288元，ＸＸ负担192元。因案件受理费、邮寄费、公告费已由ＸＸ预交，故张胜男在支付上述款项时，将该288元的诉讼费用一并支付给ＸＸ。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　王雪涛人民陪审员　　任　频人民陪审员　　王　强二〇一六年十月三十日书　记　员　　宋琼韬搜索“”