（2016）鲁06行终420号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2016-12-27
案件名称
李凤玲与莱州市住房管理中心不履行法定职责二审行政判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
李凤玲,莱州市住房管理中心,山东莱州海莱置业有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
山东省烟台市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）鲁06行终420号上诉人（原审原告）李凤玲。委托代理人成晓明、原丰香，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）莱州市住房管理中心。住所地：莱州��光州东街218号。法定代表人程磊基，主任。委托代理人于东伟，该局工作人员。委托代理人姜世俊，山东光州律师事务所律师。原审第三人山东莱州海莱置业有限公司。住所地：莱州市三山岛街道办事处驻地。法定代表人左乃水，董事长。上诉人李凤玲因不履行房屋登记法定职责一案，不服山东省莱州市人民法院（2015）莱州行初字54号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2007年2月10日，第三人山东莱州海莱置业有限公司（下称海莱公司）与原告李凤玲在淄博市订立了商品房买卖合同十四份，约定原告李凤玲购买第三人开发建设包括本案10-5-701房屋在内的商品房十四套，总价款近200万元。当日，第三人为原告出具收据十四张，收���方式均为现金。同年4月19日，被告莱州市住房管理中心所属莱州市房管局房产交易监理所出具了“商品房预（销）售登记备案回执”：“李凤玲所预购海莱公司预（销）售的14套商品房预（销）售合同已在我处登记备案。”2009年9月，被告将10-3-502房屋权属登记在案外人董琦名下。被告提交的登记档案中，董琦与第三人签订的购房合同时间为2005年5月19日，亦约定有出卖人申请登记备案条款，但第三人未到被告处办理预售登记备案。2014年10月15日，被告为原告在第三人处购买的十四套房屋中的10-4-602号房屋办理了房屋权属登记，颁发了房屋所有权证书。2015年3月14日，原告以特快专递形式向被告提出书面申请，要求对原告在第三人处购买的包括本案10-3-502号房屋在内的十四套房屋进行权属登记。被告以业务需本人办理为由将邮件退回。原告诉至法院。原审法院���为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国房屋登记办法》的相关规定，被告莱州市住房管理中心有对莱州市范围内的房屋进行权属登记的行政职权。本案的焦点问题是商品房预售登记与预告登记是否具有同样的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约��日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”商品房预售登记是物权法实施前，相关法律和行政法规对售房人设定的义务，未规定罚则；预告登记是《中华人民共和国物权法》规定的买卖房屋或其他不动产物权双方可约定的一种行为。二者的性质、功能、强制力、适用范围及失效性均不同，是不同的制度。本案中，虽然原告提交了签订购房合同时在被告处进行预售备案登记的回执，但该登记备案仅是行政部门的管理手段，并不具有预告登记的效力，原告及第三人也没有在办理完该备案手续后办理预告登记，故不发生准物权登记的效力；相对于其他先于原告签订合同的案外人，也不具有排他性。案外人的商品房销售合同签订时间早于原告的商品房合同签订时间，因此，相对于时间顺序在前的商品房预售合同，并不因时间顺序在后的同一标的物预售合同办理了登记备案而获得效力上的优势，也不能要求被告按照预告登记制度的规定，在将涉案房屋权属登记给案外人之前告知原告。现被告已将涉案房屋登记到案外人名下，原告要求被告履行将涉案房屋登记到自己名下法定职责的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳���原告李凤玲要求被告莱州市住房管理中心履行为原告购买的10-3-502号商品房办理权属登记法定职责的诉讼请求。李凤玲不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决基本事实未查清，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，被上诉人未提交为上诉人办理涉案楼房预售登记备案的流程档案材料、事实依据和法律依据，应承担案件基本事实无法查清的责任。原审法院超范围审理，原审法院未围绕上诉人的主张对被上诉人拒不履行法定职责行政行为的合法性进行审理，而是超范围审理。原审法院适用《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，驳回上诉人的诉讼请求，系适用法律错误。请二审法院查明事实，依法予以改判。被上诉人莱州市住房管理中心辩称，上诉人的上诉理由与原审诉讼请求相矛盾，原审上诉人要求被上诉人履��法定职责，为其购买的房屋办理权属登记手续，其将被上诉人预售备案作为证据提交法庭，从未对该备案提出异议，其上诉状超出原审诉讼请求，不属二审审理范围。原审基于上诉人的诉讼请求，依法进行审理，并未超范围审理。原审法院判决正确，请二审法院依法维持。原审第三人海莱公司未答辩。各方当事人在原审中提供的证据已随案移送本院。上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的焦点问题是上诉人请求被上诉人履行将涉案房屋登记至其名下法定职责的诉讼请求能否成立。针对该焦点问题，本院认为，依据相关法律规定，商品房预售登记与预告登记系两种不同的制度，预告登记是物权法实施后，规定的买卖房屋或其他不动产物权双方约定的行为，而商品房预售登记系物权法实施前，相关法律和行政法规对售房人设定的义务。本案中，虽然上诉人提交了预售备案登记回执，但该登记备案仅是行政部门的管理手段，并不具有预告登记的效力，上诉人及原审第三人也未在办理完该备案手续后办理预告登记，故不发生准物权登记的效力，相对于时间顺序在前的商品房预售合同，并不因时间顺序在后的同一标的物预售合同办理了登记备案而获得效力上的优势。相对于其他先于上诉人签订合同的案外人，也不具有排他性。本案中，案外人的商品房销售合同签订时间早于上诉人的商品房合同签订时间，在被上诉人已将涉案房屋登记至案外人名下的情况下，上诉人无证据证明被上诉人所作该登记行为违法，上诉人虽向被上诉人提交了��求办理涉案房屋登记的申请，但其诉讼请求不能成立，原审法院据此判决驳回其诉讼请求，并无不当。上诉人关于原审判决基本事实未查清、超范围审理、适用法律错误的上诉主张，理由不当，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李凤玲负担。本判决为终审判决。审判长 苏宁雪审判员 张爱玲审判员 于 红二〇一六年十月三十日书记员 高祎轩