（2016）吉0302民初827号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2016-12-06
案件名称
王淑葵与李岩梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
四平市铁西区人民法院
所属地区
四平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王淑葵,李岩梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百二十六条
全文
四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0302民初827号原告：王淑葵，女，现住四平市铁东区。被告：李岩梅，女，现住公主岭市。委托诉讼代理人：李岩峰，女，现住公主岭市。委托诉讼代理人：尹铁明，吉林英诚律师事务所律师。原告王淑葵诉被告李岩梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淑葵、被告李岩梅的委托诉讼代理人李岩峰、尹铁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淑葵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍赔偿违约金和房租56000元。2、按照合同约定将房屋恢复原状。3、由被告支付二年20%的取暖费。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月16日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将自己所有的位于四平市财富广场市区商网30号门市房租给被告使用，并约定租金为每年28000元，租期为六年。房屋一年一交，每年11月30日交清，先被告拖欠自2015年11月30日至2016年11月30日一整年房屋租金，经原告多次催要，均遭到被告的拒绝，综上所述，被告的行为，侵犯了原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李岩梅辩称，一、原告和答辩人双方的租赁合同已于2015年11月20日前协议解除，答辩人不存在违约行为，不应给付合同解除后的租金。答辩人自2010年11月开始，租赁包括原告在内共三人的房屋，用于经营，原告的房屋处于中间位置。在征得原告同意的情况下，对房屋进行了改善，在临街一面安装了玻璃橱窗。改善后，原告的房屋无法单独通行，需要经过左侧的房屋进入。2015年8月左右，由于经营不景气，答辩人无法继续经营，遂与原告协商解除了租赁合同。因此，原告诉称答辩人违约没有事实根据，不应给付租金。二、答辩人对租赁物进行改善是经原告同意的，依法不应承担责任。答辩人自2010年即已开始租赁原告的房屋，在征得原告同意的情况下，答辩人租赁之初就对租赁房屋进行了改善并用于经营，至2015年11月20日，原告已经收取答辩人五年的租金，足以看出，原告对被告改善租赁房屋的行为是明知并且同意的，依照合同法第二百二十三条规定，不应承担责任。经审理查明，2010年11月16日，原告王淑葵与被告李岩梅签订房屋租赁合同，合同约定：“经协商甲方同意将门市房租给乙方李岩梅使用，全年租金28000元，租期六年整，租金不变，时间为2010年11月30日至2016年11月30日止，房屋一年一交，每年11月30日交清全年房租。乙方在使用期间承担一切费用（包括国家新增加的费用）固定装修乙方不租时，由乙方使用租期满后把房屋楼梯、门、上下水、墙恢复原状。如有违约，双倍赔偿”。2015年10月末，被告李岩梅因经营不景气，从租赁房屋中搬出，没有支付下一年度租金。本院认为，本案租赁合同为六年，而不是被告所称租一年交一年房租，不租就不交房租。被告没有支付房屋租金、没有对房屋恢复，一走了之，因被告没有按照合同约定给付房租，原告于2016年2月19日向公主岭市人民法院起诉主张权利，后因该院没有管辖权，被裁定驳回起诉。足以证明，原、被告之间的没有协商解除房屋租赁合同。对被告主张已经与原告协商解除了房屋租赁合同的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中，租赁合同中约定，“租期六年，时间为2010年11月30日至2016年11月31日止，房屋一年一交，每年11月30日交清全年房租”。被告李岩梅应当按照合同约定，给付2015年11月30日至2016年11月30日的房屋租金28000元。同时，《中华人民共和国合同法》一百零八条之规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之间要求其承担违约责任。”被告在合同期限内，没有按照合同约定如期给付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。但合同中，约定如有违约双倍赔偿，但没有约定按照什么标准双倍赔偿，属于约定不明确。依照《中华人民共和国公司法合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中合同履行后可以获得的利益为年租金28000元，故被告应当向原告支付违约金28000元。同时，合同中约定：“乙方在使用期间承担一切费用，固定装修乙方不租时，由甲方使用租期满后把房子楼梯、门、上下水、墙回复。”本院认为，上述约定中存在笔误，“甲方”应当“乙方”，“回复”应当为“恢复”。被告应当按照合同约定在房屋租赁期满后，将租赁房屋楼梯、门、上下水恢复原状。同时，原告请求被告支付支付二年20%的取暖费，合同约定由乙方在使用期间承担一切费用。被告没有缴纳2015年度取暖费，应当按照供热公司要求缴纳20%的余热费。本案中，原告的房屋48.21平方米商业用房，取暖费为每平方米36元，2015年度应缴纳余热费48.21平方米×36元/平方米×20%=347.11元。2016年11月30日合同已到期，原告应当自行承担本年度的取暖费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李岩梅自本判决生效之日起十日内一次性给付原告王淑葵2015年11月30日至2016年11月30日期间的房屋租金28000元，违约金28000元，共计56000元。二、被告李岩梅自本判决生效之日起十日内将租赁房屋楼梯、门、上下水恢复原状。三、被告李岩梅自本判决生效之日起十日内向原告王淑葵支付2015年度取暖费347.11元。如果被告李岩梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告李岩梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长 陈 超代理审判员 魏丹丹人民陪审员 孙忠宇二〇一六年十月三十日书 记 员 赵 娇