（2016）湘1126民初1490号

裁判日期: 2016-10-30

公开日期: 2017-02-20

案件名称

原告乐琴诉被告何林松房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

宁远县人民法院

所属地区

宁远县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乐琴,何林松

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条，第一百三十条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第四十四条第一款，第六十三条

全文

湖南省宁远县人民法院民事判决书（2016）湘1126民初1490号原告：乐琴，女，1981年7月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，教师，住宁远县仁和镇仁和学区宿舍。委托诉讼代理人：王癸中，湖南舜源泽律师事务所律师。被告何林松，男，1983年6月20日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民，住宁远县文庙街道肖家村*组。委托诉讼代理人：柏云菊，湖南舜源泽律师事务所律师。原告乐琴诉被告何林松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐琴及其委托诉讼代理人王癸中，被告何林松的委托诉讼代理人柏云菊到庭参加诉讼，被告何林松经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐琴向本院提起诉讼请求：1、依法判决被告何林松立即退还原告乐琴购房款人民币40000元及按房屋买卖合同的约定给付原告违约金；2、依法判决被告何林松承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2014年1月13日，经双方自愿平等、协商一致，原告乐琴与被告何林松签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》对房屋所在位置、面积、购房款、付款方式、产权办理地、违约金等方面作出了明确规定。合同签订后，原告乐琴按照合同的约定向被告何林松支付了首付款人民币60000元和两年的购房款人民币40000元，共计向被告何林松支付购房款人民币100000元。2016年1月，被告何林松未能按照合同约定为原告乐琴办理国有土地证和房产证，被告何林松已严重违约。经自愿协商，被告何林松愿意按照合同约定退回原告乐琴交纳的购房款和赔偿原告乐琴违约金。此后，被告何林松分两次向原告乐琴退回购房款人民币60000元。当原告乐琴要求被告何林松退回剩余的购房款人民币40000元和赔偿违约金时，被告何林松却以各种理由推诿拒绝，至今仍未履行义务，致使原告乐琴的合法权益受到侵害。特具状提起诉讼，请依法判决。被告何林松辨称，1、本案中无法办理涉案房屋的国有土地和房产证的过户手续，并非被告何林松的原因引起的，被告何林松没有过错，不应当承担违约责任。2、被告何林松已将收取原告乐琴的全部购房款退还给了原告乐琴。原、被告双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证，对原告乐琴提供的1号、2号证据，被告何林松无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告乐琴提供的3号证据，被告何林松质证认为收首付款60000元是事实，但对收款人为胡颖的收条的真实性、合法性均有异议，修改的地方没按手印，字迹不是同一个笔迹，写字的笔也不是同一支笔。原告乐琴对被告何林松提供的1号证据质证认为对其合法性有异议，没有单位的盖章，对其真实性、关联性有异议，恰好证明被告何林松存在欺诈。通过庭审质证，本院对原告乐琴提供的3号证据和被告何林松提供的1号证据认证如下：对原告乐琴提供的3号证据，被告何林松对其真实性提出异议，在庭审时也提出保留申请鉴定的权利，本院责令其在开庭后15日内提出书面申请，否则视为被告何林松放弃申请鉴定的权利，但被告何林松未在规定的期限内提出，应视为被告何林松放弃申请鉴定的权利，该证据符合证据的客观性、合法性、关联性特征，本院予以采信；被告何林松提出的1号证据，系复印件，该证据的来源和真实性本院无法核实，故本院对1号证据不予采信。根据以上采信的证据，结合双方当事人在庭审中的陈述和辩解，本院确认如下案件事实：2014年1月13日，原告乐琴与被告何林松签订了《房屋买卖合同》，被告何林松将位于宁远县文庙街道北门肖家洞上自己所建的房屋的第三层（共6层）卖给原告乐琴，建筑面积139平方米，总价款180000元。付款方式为：首付人民币60000元，所欠购房款120000元分6年付清，每年付款20000元。双方对办理房屋产权进行了约定，被告何林松承诺在签订合同2年内为原告乐琴购买的房屋办理出国有土地使用权证和房屋所有权证，否则出卖人何林松退回原告乐琴所交的购房款，并赔偿违约金即购房款的15%，同时对房屋面积如何计算进行了约定。合同签订后，原告乐琴按照合同的约定于当天向被告何林松支付了首付款人民币60000元（含2013年10月23日支付的定金10000元），2014年2月27日原告乐琴又交给被告何林松的妻子胡颖购房款40000元，共计向被告支付购房款人民币100000元。2016年1月，被告何林松未能按照合同约定为原告乐琴办理国有土地使用权证和房屋所有权证，双方产生纠纷，经双方自愿协商，被告何林松先后分两次退给了原告乐琴购房款60000元，下欠购房款40000元拒绝退回。原告乐琴于2016年8月3日向本院提起诉讼。另查明，被告何林松兴建并卖给原告乐琴的房屋所占有的土地系被告何林松等人于2013年1月从本村村民何水生处购买，系集体土地，被告何林松等人购买该土地后并未到相关部门办理国有土地使用权出让手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同，该合同无效。本案中，被告何林松等人私自从本村村民何水生处购买集体土地一宗用于建房并销售给原告乐琴等人，原告乐琴与被告何林松签订的《房屋买卖合同》违反了我国法律的有关规定，属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于原告乐琴在与被告何林松签订合同时没有仔细核实被告何林松开发和销售的房屋是否符合法律规定，其本人也存在过错，故对原告乐琴要求被告何林松给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对原告乐琴要求被告何林松返还购房款40000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十四条、第六十三条规定，判决如下：一、由被告何林松在本判决发生法律效力后五日内返还原告乐琴购房款人民币40000元；二、驳回原告乐琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告何林松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审　判　长　　肖广文人民陪审员　　谢冒仔人民陪审员　　欧利红二〇一六年十月三十日书　记　员　　席秋冰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。关注微信公众号“”