（2016）渝0108民初7495号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2017-01-11
案件名称
燕宗梅与吴光艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
燕宗梅,吴光艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初7495号原告燕宗梅，女，汉族，1972年6月1日出生，住重庆市南岸区。委托代理人白尚勇（特别授权），重庆索通（渝北）律师事务所律师。被告吴光艳，女，汉族，1990年5月12日出生，住重庆市南岸区。委托代理人张维（特别授权），重庆金牧锦阳律师事务所律师。原告燕宗梅与被告吴光艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告燕宗梅之委托代理人白尚勇，被告吴光艳及其委托代理人张维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕宗梅诉称，2016年3月25日原被告经重庆中先家苑房地产营销策划有限公司居间签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定被告购买原告重庆市南坪西路房屋，约定购房总价款为200万元，被告应于签订合同当日支付定金20万元，另于当日支付首期购房款60万元，且就剩余购房款的支付方式均进行了明确约定。合同签订后，被告一直拒绝支付上述款项，经原告多次催促至今仍未支付，被告之行为已严重违法合同约定，构成根本违约。为此原告起诉至法院，请求判令1.解除原被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.被告向原告支付逾期付款违约金2万元；3.被告向原告支付违约金20万元；4.诉讼费由被告承担。被告吴光艳辩称，1.我方同意解除合同；2.根据合同法的规定，合同没有确定时间，该合同不成立，即使合同成立，原告转让的涉案房屋处于抵押状态，原告未按照合同约定在10日内解除抵押，无法进行过户；3.原告要求被告支付22万元的违约金，过分高于实际损失，请求法院依法予以调低。原告燕宗梅向本院举示《房屋买卖（居间）合同》，拟证明原被告双方于2016年3月25日签订合同，对付款时间、解押时间及违约责任进行了约定。被告吴光艳向本院举示《催告函》，拟证明原告以催告函的形式将合同签订时间由2016年3月25日变更为2016年4月14日。经审理查明，2016年3月25日原被告签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，被告吴光艳购买原告燕宗梅所有的重庆市南坪西路房屋，建筑面积165.09平方米，房屋总价款为200万元。合同第二条第2款约定：“该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起10个工作日内还清贷款，办妥解除抵押手续，并将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用”；合同第四条约定：“付款约定：买卖双方经协商一致选择一次性履行本协议1.买方于2016年3月25日交付定金人民币贰拾万元整予卖方。2.买方于2016年3月25日交付人民币陆拾万元整予卖方作为首付款……5.若买方逾期支付任何一期款项或逾期提供按揭贷款所需资料，应按欠付款额（按揭款额）每日万分之五向卖方支付违约金”；合同第七条约定：“其他违约责任：2.因买方原因违约导致合同未能履行，买方应向卖方支付违约金贰拾万元整”；合同第九条约定：“1.卖方承诺该上述物业非继承、赠予、遗赠所得，无被法院查封或无法过户情形，否则由此产生的费用及责任由卖方承担”。合同签订当日，被告吴光艳未按照约定向原告燕宗梅支付定金及首付款。2016年4月8日原告燕宗梅向被告吴光艳发出催告函，催告内容为：“一、限你在2016年4月14日前向本人燕宗梅支付购房定金200000元及首付款600000元；二、若拟于2016年4月14日前仍未支付购房定金200000元及首付款600000元，则本人燕宗梅依法解除你与本人签订的《房屋买卖合同》，同时鉴于该房屋买卖合同系因你拖欠支付定金及首付款导致未能履行，故你应当承担合同约定的违约金200000元，该款项请你于2016年4月19日前支付给本人燕宗梅”。上述事实有当事人双方提供并经当庭质证的证据材料、法庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。涉案房屋买卖合同虽未在落款处填写合同签订时间，但根据被告吴光艳在庭审中陈述：“当时签（合同）时中介方告知签订合同当日支付定金”，结合合同第四条可知，原被告双方签订合同的时间确为2016年3月25日，故本院对被告吴光艳以合同未确定时间为由主张合同不成立的辩称意见不予支持。现原告诉请本院解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，被告吴光艳亦当庭陈述同意解除，原被告双方对此达成合意，故本院对原告燕宗梅要求解除合同的诉讼请求予以支持。本案中，被告是否应向原告支付违约金，其关键在于被告是否存在逾期付款的违约行为。双方在合同第二条中明确了涉案房屋处于抵押状态，且载明卖方于签署合同之日起10个工作日内还贷解押；而合同第四条明确约定买方应于2016年3月25日即合同签订当日支付定金20万元及首付款60万元。被告虽认为原告通过发函方式变更了付款时间，但原告否认催告函系对付款时间的变更，而是催促被告履行付款义务，双方对此未达成合意，故不能认定为双方对合同约定的付款时间进行了变更。由此可知，被告应先履行支付定金及首付款之合同义务，其后原告在10个工作日内履行办理解押手续之义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故本院对被告吴光艳以签订合同时不知涉案房屋处理抵押状态，且因原告未办理解押为由拒绝支付购房款的辩称理由不予支持。关于违约金的金额问题。根据合同第四条第5款及第七条第2款之约定，被告作为房屋买受人，负有支付购房款的合同义务，因其未履行合同约定的付款义务，从而导致合同无法继续履行而解除，应向原告支付逾期付款违约金及合同解除违约金。被告吴光艳在庭审中明确表示因违约金过分高于原告的实际损失，请求本院对违约金予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，鉴于违约金本身的主要功能系弥补一方违约后另一方所遭受的损失，结合本案实际情况，涉案房屋既未完成交付，亦未办理产权过户登记，原告燕宗梅亦未向本院举示证据证明其因被告之违约行为造成的实际损失，本院依法酌情将违约金调整为40000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》于2016年7月14日解除；二、被告吴光艳于本判决生效之日起十日内向原告燕宗梅支付违约金40000元。案件受理费2340元，由被告吴光艳负担（此款已由原告燕宗梅自愿垫付，被告吴光艳于本判决生效之日起十日内支付给原告燕宗梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 马静二〇一六年十月三十日书 记 员 蒲月 更多数据：