（2016）川0106民初5811号
裁判日期: 2016-10-30
公开日期: 2016-12-31
案件名称
魏文娟与绿地集团成都金牛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏文娟,绿地集团成都金牛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一三十三条，第一百一四十四条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初5811号原告：魏文娟，女，1972年11月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘忠祥，四川元绪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，四川元绪律师事务所律师。被告：绿地集团成都金牛房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人：孙志文，董事长。委托诉讼代理人：陈旭光，四川岷山律师事务所律师。原告魏文娟与被告绿地集团成都金牛房地产开发有限公司（以下简称绿地集团金牛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案。依法适用简易程序，与（2016）川0106民初5405、5406、5408、5409号原告何安国、杨茗媛等诉被告绿地集团金牛公司商品房销售合同纠纷五案，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人刘忠祥、被告绿地集团金牛公司的委托诉讼代理人陈旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金201069元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告位于绿地红星国际广场3号楼601、602、603、629、630号房屋，总价款为2010696元。签订后，原告于2014年11月23日向原告支付首付款1010696元。后又通过银行贷款方式支付剩余购房款1000000元。被告收款后逾期交房违约。双方于2015年6月24日协商解除合同达成一致意见签订了《退房协议》。签订后，原告依照约定履行了约定义务，并配合被告到成都市房管局办理了前述房屋的注销备案手续。被告应按照约定于2015年11月12日前退款。但被告逾期未付。经原告多次催收后，被告于2015年12月23日将约定的款项退还给原告，被告已逾期41天。根据《退款协议》第六条的约定，被告应当支付原告已交购房款（含原告已偿还的银行贷款）总额的10%作为违约金，即201069元。原告遂函告被告限期5日内支付违约金，但至今未付。为了维护原告的合法权益，故来院请求判如诉请。被告承认了原告在本案中所主张的就解除合同双方达成了《退款协议》以及未按《退款协议》约定的期限退款的事实，但认为业主陈潆锋已代表原告与被告达成协议变更了退款时间，不构成违约。即使被告应支付原告违约金，违约金也应当以双方约定的退款金额为基数计算，且按10%的比例计算违约金过高，要求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实为：20152013年116月2119日，原告与被告就原告购买被告位于绿地红星国际广场3号楼601、602、603、629、630号房屋的商品房买卖合同解除达成一致意见，并签订了《退还协议》。该协议约定了被告应退还原告的金额合计1153287.95元（首付款1010696元、银行利息81013.95元、按揭费用1150元、违约金40428元等）。由被告向银行清偿原告的未还按揭款。该协议第六条约定：甲（被告）、乙（原告）双方必须严格履行本协议所约定的义务，如一方违约，应按乙方已交购房款（含乙方已偿还的银行贷款）总额的10%支付对方违约金，并赔偿因违约给向对方造成的经济损失。由被告向银行清偿二原告的未还按揭款。签订后，双方已办理了退房手续。被告逾期41天后退款给原告。原、被告争议的焦点有三：1.陈潆锋出具的情况说明是否能代表原告变更了退还协议中约定的退款时间。2.违约金计算是按照原商品房买卖合同中的总金额，还是退款协议中约定的退款金额。3.违约金计算比例10%是否过高。本院认为，就双方无争议的事实，本院予以确认。现原、被告争议的三个争议焦点评议如下：一、关于陈潆锋出具的情况说明是否能代表原告变更了退还协议中约定的退款时间，属事实上的争议。情况说明中未有原告的签字，且被告未举证证明陈潆锋获得原告的委托授权。故被告所提这一抗辩的事实不能成立，本院不予支持。二、违约金计算是按照原商品房买卖合同中的总金额，还是退还协议中约定的退款金额，属于对退款协议中违约金条款的解释问题。《退款协议》第六条为违约金计算条款。该条约定“如一方违约，应按乙方已交购房款（含乙方已偿还的银行贷款）总额的10%支付对方违约金，并赔偿因违约给对方造成的经济损失”。就已交购房款的含义，原告主张为首付款及银行按揭款，被告辩称为退款协议中第五条约定的退款金额即首付款、银行利息等。合同条款理解上双方发生的争议的，应从条款所用词语、合同有关条款、合同的目的等方面来进行解释。该第六条中已交购房款后括弧中特别注明了“含原告已偿还的银行贷款”，从字义上理解，可以看出此处已交购房款不是原告所主张的首付款及银行向被告所支付的按揭款，而是指原告向被告直接支付的首付款及解除合同之前的已偿还银行的贷款。其次，从合同的上下文来看，退款协议第五条约定的退款金额，即《退款协议》中被告应履行的义务，也是指原告已支付的首付款、银行利息等。最后，事实上原告未还的按揭款，由被告清偿。综上所述，本院认定退还协议第六条中违约金计算的基数已交房款应当是被告所辩称的退款金额，即1153287.95元。三、违约金计算比例10%是否过高。被告逾期交房，双方在退款协议中已明确了被告应承担的违约金。故退款协议中就逾期退款所约定的违约金，不溯及于之前被告逾期交房的违约责任。双方在签订《退款协议》时所能预见被告逾期退款给原告造成的损失表现为资金占用利息。考虑到被告逾期95天，按10%计算违约金确已过高，本院酌情调整比例为3%。综上所述，被告应支付原告的违约金为34598.64元（1153287.95元＊5%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一三十三条第一款、第一百一四十四条第一、二款之规定，判决如下：绿地集团成都金牛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付魏文娟违约金34598.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6025元，因适用简易程序减半收取计3012.5元，由绿地集团成都金牛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 许小平二〇一六年十月三十日书 记 员 黄颖敏 百度搜索“”