（2016）辽0213民初2010号
裁判日期: 2016-10-29
公开日期: 2017-02-02
案件名称
大连达赫物业管理有限公司与刘会宏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市金州区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连达赫物业管理有限公司,刘会宏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条
全文
大连市金州区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0213民初2010号原告：大连达赫物业管理有限公司。住所地：大连市金州区先进街道凤翔路***号。法定代表人：王甲利，系该公司经理。委托代理人：吴学红，系辽宁学宏律师事务所律师。委托代理人：霍金亮，系辽宁学宏律师事务所律师。被告：刘会宏，男，1968年9月2日出生，满族。原告大连达赫物业管理有限公司（以下简称达赫公司）诉被告刘会宏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谈建环独任审判，公开开庭进行了审理。原告达赫公司委托代理人霍金亮、被告刘会宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达赫公司诉称：被告购买了大连市金州区先进街道八里村凤翔路XXX号的山庄第XX幢X-X-X号住宅房后，被告刘会宏于2010年5月1日与大连银海开发置业有限公司签订前期物业管理服务协议，银海置业开发有限公司于2010年5月8日与原告签订前期物业服务合同，委托原告对达赫山庄小区进行物业管理服务。合同签订后原告根据前期物业服务协议，为达赫山庄小区提供了全面的物业管理服务。被告刘会宏享受了原告提供的物业服务，但是自2011年10月6日开始拖欠物业服务费，原告分别于2012年10月3日、2013年10月3日、2014年10月9日、2015年9月28日四次以物业管理费催费单形式通知被告刘会宏交纳所拖欠的物业服务费，但被告始终没有交纳物业服务费用。现诉至法院，请求判令：被告立即交付物业服务费5397.12元，滞纳金11900.64元；被告承担原告支付律师费2000元，并承担本案诉讼费用。被告刘会宏辩称：不同意原告诉讼请求。被告所居住的房屋透寒漏雨，找原告多次也没有人管，2015年被告自己花钱维修；被告购买房屋时带太阳能，但原告要求统一安装物业提供的太阳能，不到一年就坏了，找原告多次也没有人管；原告没有提供保安服务，只有二个60、70多岁的老头打更；2010年冬天供暖晚了15天，当时答应退费至今未退；门铃坏了，原告没有更换；根据上述事实，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系大连市金州区先进街道八里村凤翔路XXX号的山庄第XX幢X-X-X号房屋业主，该房屋建筑面积93.70平方米，该小区物业由原告管理。2010年5月1日，大连银海开发置业有限公司（以下简称银海公司）与被告签订《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定：银海公司有权委托物业管理企业实施前期物业管理；委托管理期间自本协议生效之日至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元，交纳期限为一年一个周期；业主逾期缴纳服务费，从逾期之日起按0.3%按日缴纳滞纳金，或向人民法院起诉。银海公司委托的物业公司系原告达赫公司，原告达赫公司与被告刘会宏签订了《房屋装饰装修管理协议》，作为前期物业管理服务协议的附件。上述协议签订后，原告达赫公司为被告所在小区提供了物业服务。被告自2011年10月6日至今未缴纳物业费。另查，2015年2月17日，大连市国土资源和房屋局为原告颁发了物业服务企业资质证书，准予其从事物业管理活动的时间为2014年4月1日，有效期为2017年2月16日，资质等级为三级。原告取得了大连市物价局的收费许可证，并于2013年1月18日重新更换了收费许可证，有效期自2013年1月至2015年6月。本院所确认的上述事实，有原告提供的大连市前期物业管理服务协议、房屋装饰装修管理协议、营业执照副本、收费许可证、物业服务企业资质证书、物业管理费催费单和照片以及双方当事人的庭审笔录在案为凭，这些材料已经过当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，被告与银海公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》，原告与被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，均系合同订约方的真实意思表示，合法有效。上述两份合同的订立在原告与被告之间建立了物业服务合同关系。原告具有物业管理三级资质以及相关收费资质，在上述协议以及合同签订后，为被告所在小区提供了日常的物业管理服务，其有权按照合同的约定向被告收取物业管理费。被告关于房屋透寒漏雨等房屋质量问题、原告提供的保安服务不到位以及太阳能与门铃坏了等物业服务问题，因此原告无权向被告主张物业费的辩解，因上述存在的问题被告可另行主张权利，同时被告因未能提供证据证明曾向原告进行过交涉与报修，被告据此拒绝缴纳物业费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。结合案涉合同约定的物业费收取标准、被告房屋的建筑面积，被告应当向原告支付物业费5397.12元（1.2元/平方米×93.7平方米×48个月）。关于原告主张的滞纳金实为违约金，根据《大连市前期物业管理服务协议》约定的滞纳金标准计算，被告应交纳的滞纳金超出了被告同期应付物业费本金，按0.3%按日缴纳滞纳金的计算标准过高，应依法予以调整。上述协议约定交纳期限为每一年一个周期，因没有约定缴费的具体时间，则视为每一年的最后一天前缴费均不违约，应以每年应交物业费1349.28元（1.2元/平方米×93.7平方米×12个月）为基数，分别自2012年10月6日、2013年10月6日、2014年10月6日、起至2015年10月5日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付违约金较为合理。对于原告主张的律师费2000元，因原告没有提供律师费的收费发票，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告刘会宏于本判决生效后十日内支付原告大连达赫物业管理有限公司2011年10月6日至2015年10月5日的物业费5397.12元；二、被告刘会宏于本判决生效后十日内支付原告大连达赫物业管理有限公司违约金，分别自2012年10月6日、2013年10月6日、2014年10月6日起至2015年10月5日止以1349.28元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付；三、驳回原告大连达赫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费140元（原告已预交），由原告大连达赫物业管理有限公司负担70元，由被告刘会宏负担70元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 谈建环二〇一六年十月二十九日书记员 谭 雪 关注公众号“”