（2014）仙民初字第6866号
裁判日期: 2016-10-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
郭清国、林赛峰与郑永利、郑俊辉等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市涵江区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭清国,林赛峰,郑永利,郑俊辉,郑雪清,郑永良
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百二十条，第二百一十二条
全文
福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2014）仙民初字第6866号原告（反诉被告）：郭清国，男，1969年3月10日出生，汉族，居民，住仙游县。原告（反诉被告）：林赛峰，女，1972年7月2日出生，汉族，居民，住仙游县。委托诉讼代理人：黄清国，福建朗天律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑永利，女，1976年7月5日出生，汉族，居民，住仙游县。被告（反诉原告）：郑俊辉，男，1971年4月10日出生，汉族，居民，住仙游县。被告（反诉原告）：郑雪清，女，1968年3月21日出生，汉族，农民，住仙游县。被告（反诉原告）：郑永良，男，1969年7月29日出生，汉族，农民，住仙游县。委托诉讼代理人：朱贞雄，福建城内律师事务所律师。原告郭清国与被告郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，被告郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良提出反诉。本院依法追加林赛峰为本案原告，并依法适用普通程序，分别于2014年12月30日、2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告郭清国及原告郭清国、林赛峰的共同委托诉讼代理人黄清国，被告郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良的共同委托诉讼代理人朱贞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭清国向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与郑永利于2013年4月20日签订的《店面租赁协议》，要求郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良（以下称为郑永利一方）返还其已收取的租金15万元。2.判令郑永利一方归还其冰箱两台、空调两部、厨房设施不锈钢广东灶三口、抽油烟机一台、瓷砖等（共价值6万元）。3.判令郑永利一方赔偿其经济损失4万元。诉讼过程中，郭清国放弃上述第二项诉讼请求。事实与理由：2013年4月20日，其与郑永利签订《店面租赁协议》一份，约定：郑永利一方将位于鲤城街道南桥街108小区15号幢店面九坎，以每坎每月2800元，年租金计30万元租赁于其。租用期限3年。其一次性支付郑永利一方半年租金15万元。租赁期间在不影响安全情况下，其可以装饰及部分改造。协议签订之后，其依约付清了半年的租金15万元，并着手对所租店面进行装修。2013年4月22日，郑永利一方告知其，所租店面遭到有关部门责令停工整改。其无奈只好停止装修。之后，其所租的上述店面因之前存在的隔墙互通，被案外人告到法院。2013年7月25日，其书面通知要求解除租赁合同，但郑永利一方不肯答应，并称租金待法院判赢后起算。2014年1月16日，仙游县人民法院作出（2013）仙民初字第3364号民事判决，判决其所租店面承载墙“恢复原貌”，致使其无法实现租赁目的，且郑永利一方早已对上述店面进行管理，致其无法将装修物品搬离。郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良辩称，1.与郑永利签订《店面租赁协议》的主体除了郭清国外，还有林赛峰，郭清国是以表现代理的形式代理林赛峰与郑永利签订《店面租赁协议》，（2013）仙民初字第3364号民事判决书可以证实。2.本案签订店面租赁协议，实际上是续租行为，之前郭清国、林赛峰已与其签订上述店面租赁协议经营餐饮生意。郭清国接手租赁店面不仅对现状进行装饰，而且进行破坏性改造，并打通店面承重墙，违背了签订合同的前提设置客观条件，妨害了相邻权，引起了相邻纠纷，郭清国、林赛峰存在明显过错，应当承担（2013）仙民初字第3364号民事判决应尽的义务。3.郭清国、林赛峰书面通知解除租赁合同时，不但不将店面内的占有物搬走，且也不将租赁物交还给于其，导致其无法管理和使用租赁物。4.其不存在不让郭清国搬走店内占有物的事实。郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良向本院提出反诉请求：1.判令郭清国、林赛峰向其支付租赁店面修复加固施工工程款110235元。2.判令郭清国、林赛峰向其支付逾期腾出租赁店面占有使用费25万元（从2013年7月25日起算至2014年8月25日止，每月占用费比照租金2.5万元，共计32.5万元，扣除3个月租金余款7.5万元）。3.判令郭清国、林赛峰立即从租赁店面中腾出占用物旧冰箱两台、旧空调两部、旧灶具三台、旧抽油烟机一台，并拆除悬挂在租赁店面上“客家馆”广告牌。诉讼过程中，郑永利一方放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2013年4月20日，郭清国以自己的名义并表现代理林赛峰与郑永利（并表现代理郑俊辉、郑雪清、郑永良）签订《店面租赁协议》，约定郭清国续租郑永利一方所有的坐落于鲤城街道南桥街108小区15号幢店面九坎，继续经营“客家馆”餐饮业。协议书签订后，郭清国、林赛峰支付给郑永利一方半年租金15万元并继续管控该店面。之后，郭清国、林赛峰违背“在不影响安全情况下，可以装饰及部分改造”协议约定，擅自对租赁店面设计改造，并将承租的九坎店面承重墙打通，引起该幢楼上套房业主二十多人以相邻权纠纷为由将郑永利一方及郭清国、林赛峰列为共同被告向仙游县人民法院提起诉讼。郭清国、林赛峰以此为由，于2013年7月25日向郑永利一方寄送《解除店面租赁通知书》，但不将租赁店面交还郑永利一方，也不将其占有物腾出和搬走，其“客家馆”广告牌仍悬挂在租赁店面上。2014年1月16日，仙游县人民法院作出（2013）仙民初字第3364号民事判决书，判决郑永利一方和郭清国、林赛峰将上述九坎店面内拆除的承重墙恢复原状。2014年7月10日，莆田市中级人民法院以（2014）莆民终字第530号民事裁定书，裁定原审判决生效。之后，郭清国、林赛峰不但仍然将旧设备及广告牌占用承租的店面，且拒不共同出资承担修复加固被其拆除店面承重墙的义务。郑永利一方为履行生效的（2013）仙民初字第3364号民事判决书，于2014年8月中旬通过郑俊录（郑永利父亲、郑永良叔叔）与福州科胜建设工程有限泉州分公司订立《加固施工合同》，工程于2014年8月底开工，同年9月中旬竣工，工程费用22.047万元。综上所述，店面租赁协议订立后，郭清国、林赛峰事实上已使用租赁标的，应当承担实际使用3个月的租金7.5万元。郭清国、林赛峰要求退还租金无理。按照生效的（2013）仙民初字第3364号民事判决书，郭清国、林赛峰应承担一半的修复加固工程施工费110235元。郭清国、林赛峰在通知郑永利一方解除店面租租赁协议后，依然对该店面进行占有、使用、处分、受益，造成郑永利一方重大经济损失，至少应当承担郑永利一方开始修复加固该店面承重墙之前共13个月的占用费计32.5万元。郭清国、林赛峰针对郑永利一方的反诉辩称，林赛峰是帮助郭清国装修管理所租赁的店面，不是本案的实际承租人。郭清国第一次租赁赁讼争九坎店面是2010年，租期期限三年，是向案外人方志坚转租的。2013年4月20日签订租赁店面协议书是第二次向郑永利一方续租的。而在2005年时该九坎店面的承重墙就已打通，郭清国只是在承重墙已打通的基础上进行装修，不存在打通承重墙的事实，且在（2013）仙民初字第3364号一案庭审中，郑永利一方明确承认本案九坎店面在2005年购置时就已打通。经审理查明，2013年4月20日，郭清国作为乙方与郑永利作为甲方，双方签订《店面租赁协议》一份，约定：甲方将自有的位于仙游县鲤城街道南桥街108小区15号幢店面九坎全部租给乙方经营餐饮业务。租用期限三年。九坎店面每年每月租金为每月每坎2800元，年计30万元。第二年月租金增加10%，月租金为每月每坎3080元，年计33万。第三年月租金再增加10%月租金为每月每坎3388元，年计36万。乙方一次性付清甲方半年租金15万元。在2013年9月20日前再付清下半年租金15万元，其余的租金在每年三月二十日前付清一年租金，如没有及时付款租金，甲方视为终止租赁协议。乙方租赁期间，在不影响安全情况下，可以装饰及部分改造。合同签订后，郭清国即支付给郑永利半年租金15万元，并对上述九坎店面进行装修。2013年4月间，案涉九坎店面楼上的二十多户业主以郭清国、林赛峰、郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良擅自打通店面的承重墙，改变了该幢楼房原有的设计要求，导致楼上业主的部分房屋墙体出现裂痕，严重危及楼上业主的生命及财产安全为由诉至本院，要求郭清国、林赛峰、郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良停止侵权行为，并恢复其拆除的承重墙恢复原状。本院于2014年1月16日作为（2013）仙民初字第3364号民事判决，判决郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良、郭清国、林赛峰停止侵害，并将上述九坎店面内拆除的承重墙恢复原状。郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良不服判决并提起上诉。2014年7月10日，莆田市中级人民法院以（2014）莆民终字第530号民事裁定书，裁定准予上诉人郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良撤回上诉，各方均按原审判决执行。另查明，2013年7月25日，郭清国向郑永利一方寄送《解除店面租赁通知书》，要求解除租赁店面协议，并要求返还已收取的半年租金15万元。为此，双方发生争议，引起诉讼。2015年1月3日，郭清国将冰箱两台、空调两部、厨房设施不锈钢广东灶三口、抽油烟机一台、瓷砖搬离所租赁的店面。认定上述事实证据有：当事人的陈述、郭清国提供的《租赁店面协议》一份及郑永利一方提供的（2013）仙民初字第3364号民事判决、（2014）莆民终字第530号民事裁定书各一份，经庭审质证、认证，证据间能相互印证，本院予以确认。本案争议的焦点：1、林赛峰的诉讼主体是否适格？2、造成租赁合同无法继续履行的责任在谁？3、本诉请求和反诉讼请求是否合理？针对双方争议的焦点，本院予以查明认定如下：一、关于林赛峰的诉讼主体是否适格的问题？郭清国认为，林赛峰是帮助郭清国管理、负责装修餐饮店面的，并不是实际的承租人。郑永利一方认为，林赛峰是实际的承租人，郭清国以表现代理的形式代理林赛峰与郑永利一方签订店面租赁协议。本院审查认为，根据已生效的（2013）仙民初字第3364号民事判决，可以认定林赛峰、郭清国是涉案店面的实际承租方，林赛峰作为本案当事人的诉讼主体是适格的。二、关于造成租赁合同无法继续履行的责任在谁的问题？郭清国、林赛峰认为，造成租赁合同无法继续履行是因为郑永利一方与楼上业主因相邻损害防免纠纷被起诉到法院，导致郭清国所租赁的店面被要求停工整改，且郭清国所租赁的店面在其租赁之前承重墙就是互通的，而不是郭清国装潢时才拆除，所以造成本案租赁合同无法继续履行的责任是郑永利一方。郑永利一方认为，郭清国违反了签订租赁店面协议时约定的在不影响安全情况下，可以装饰及部分改造，擅自对所租赁的店面设计改造，并将店面承重墙打通，引起楼上的业主起诉，所以造成租赁合同无法继续履行的责任是郭清国、林赛峰。本院审查认为，郭清国、林赛峰作为承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。郑永利一方辩称郭清国、林赛峰未经同意擅自拆除店面的承重墙应承担违约责任，但在（2013）仙民初字第3364号案件中，郑永利一方却辩称店面的承重墙在其2005年购买时就已打通。根据生效的（2013）仙民初字第3364号民事判决，判决郭清国、林赛峰、郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良应当承担恢复九坎店面承重墙原状的责任。所以，郭清国、林赛峰与郑永利一方对造成店面租赁合同无法继续履行均负有过错责任。三、关于本诉请求和反诉请求是否合理的问题？郭清国认为，造成本案合同无法履行的责任在于郑永利一方与店面楼上业主发生相邻防免纠纷，导致其无法实现租赁的目的，所以其诉讼请求是合理的。郑永利一方认为，造成本案合同无法继续履行的责任在于郭清国、林赛峰擅自打通店面的承重墙，才导致楼上的业主起诉相邻防免纠纷，所以其反诉请求是合理的。本院审查认为，造成本案合同无法继续履行，双方都有责任，均有过错（上述已作分析）。郭清国于2013年7月25日书面通知郑永利解除合同，郑永利一方没有提出异议。因此，本院确认郭清国与郑永利2013年4月20日签订的《店面租赁协议》于2013年7月25日解除。郭清国一方应承担2013年4月20日至2013年7月25日的租金7.5万元。郭清国直至2015年1月3日才将冰箱两台、空调两部、厨房设施不锈钢广东灶三口、抽油烟机一台、瓷砖搬离所租赁的店面。郭清国辩称郑永利一方不让其搬走店内的上述物品，但没有提供证据证实，本院不予认定。故郭清国一方应当承担2013年7月25日之后继续占用房屋的占用费。郑永利一方反诉要求郭清国、林赛峰支付其占用店面自2013年7月25日起至2014年8月25日止、比照月租金2.5万元计算的占用费共计32.5元有理，本院予以支持。但郭清国一方已交纳的剩余租金7.5万元应予折抵。郭清国一方要求郑永利一方返还其租金15万元及赔偿其损失4万元无理，本院不予支付。郑永利一方主张其出资22.047万元对店面承重墙进行修复加固，但提供的证据无法证实其恢复承重墙原状所花费的相关费用，本院不予认定，应承担举证不能的法律后果，故郑永利一方反诉请求郭清国、林赛峰支付修复加固施工费工程款110235元，本院不予支持。综上所述，本院认为，郭清国与郑永利于2013年4月20日签订的《店面租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。虽然签订该协议的主体是郭清国与郑永利，但是根据已生效的（2013）仙民初字第3364号民事判决书，可以认定本案店面租赁双方当事人实际为郭清国、林赛峰与郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良双方，故本院追加林赛峰作为本案原告参加诉讼并无不当。郭清国于2013年7月25日通知郑永利一方要求解除合同，故双方签订的《店面租赁协议》于2013年7月25日解除。郭清国、林赛峰应承担2013年4月20日至2013年7月25日的租金7.5万元。郭清国、林赛峰虽然通知郑永利一方解除租赁合同，但郭清国、林赛峰继续占用租赁的店面，直至2015年1月3日才将其物品从所租的店面中搬离，故郭清国、林赛峰应当承担2013年7月25日之后继续占用店面的占用费。郑永利一方反诉要求郭清国、林赛峰支付其自2013年7月25日起至2014年8月25日止、比照月租金2.5万元计算的占用费32.5万元有理，本院予以支持。但郭清国、林赛峰已交纳的剩余租金7.5万元应予折抵。相抵后，郭清国、林赛峰应支付给郑永利一方占用费25万元。郭清国、林赛峰要求郑永利一方返还其租金15万元及赔偿其损失4万元无理，本院不予支付。郑永利一方反诉要求郭清国、林赛峰支付修复加固施工费工程款110235元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、确认郭清国与郑永利双方于2013年4月20日签订的《店面租赁协议》于2013年7月26日解除；二、郭清国、林赛峰应在本判决生效后十日内支付给郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良占用租赁店面的占用费25万元；三、驳回郭清国、林赛峰的其他诉讼请求；四、驳回郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良的其他反诉请求。本诉受理费5050元，由郭清国、林赛峰负担；反诉受理费已减半3351.76元，由郭清国、林赛峰负担2525元，郑永利、郑俊辉、郑雪清、郑永良负担826.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 黄慧连审 判 员 李爱华人民审判员 林梅娥二〇一六年十月二十九日书 记 员 林 晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。