（2016）湘13民终730号
裁判日期: 2016-10-29
公开日期: 2017-03-13
案件名称
邓子文与龙红军确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
湖南省娄底市中级人民法院
所属地区
湖南省娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓子文,龙红军
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘13民终730号上诉人（原审原告）:邓子文。委托诉讼代理人：肖尊元，湖南民声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙红军。委托诉讼代理人：陈锋，湖南娄星律师事务所律师。上诉人邓子文因与被上诉人龙红军确认合同无效纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2015)娄星民二初字第45号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓子文上诉请求：撤销娄底市娄星区人民法院（2015)娄星民二初字第45号民事判决，改判确认上诉人邓子文与被上诉人龙红军签订的《土地租用协议》无效。事实和理由：1、上诉人邓子文无权转让宅基地使用权，其将农村宅基地及附属物转让给被上诉人龙红军的行为，违背了我国法律、行政法规的强制性规定，当属无效。2013年6月20日上诉人与被上诉人签订了《土地租用协议》，将自己拥有使用权的宅基地及基地前后左右的土地租赁给被上诉人使用，租赁期限为永久，租赁期限为38888元，如原审所认定，该《协议》名为土地租用，实为宅基地及其附属物的转让。我国《物权法》第152条规定，宅基地不得买卖、赠与、入股、抵押，也不得单独进行出租，在未征得集体经济组织成员同意的情况下，即使是转让给同一集体经济组织成员，也是违反法律的，当然无效。2、本案所涉宅基地及前后左右土地的所有权人为娄底市娄星区万宝镇清江村小一组，原审混淆集体经济组织概念，导致判决不当。本案中上诉人拥有使用权的宅基地，不属于村集体经济组织所有，而是属于小一组集体经济组织所有。上诉人与被上诉人不是同一集体经济组织成员，其双方签订的《土地租用协议》目的为转让宅基地使用权，显然不符合法律、行政法规的规定，应为无效。3、同一集体经济组织成员之间进行农村房屋所有权的流转，是符合法律、行政法规规定的，具体到本案，上诉人转让给被上诉人的是宅基地使用权��而非房屋所有权，故本案合同应无效。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。龙红军辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人的上诉理由不符合客观事实与法律规定。本案所涉土地性质已不属于宅基地，上诉人在一审起诉在时已认可房屋已倒塌，说明该土地是一块荒废的土地。该荒废的宅基地一旦失去宅基地性质，自然应被收回归集体所有，对此《土地管理法》第65条第三项做出了明确规定。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第9、10、15条的规定，农村土地承包经营权可以采取转让、出租、互换的方式流转，本案所涉土地依法流转并已报村民委员会准许，应为合法。上诉人荒废的宅基地被收回土地使用权归集体所有后，其已不再拥有土地的转让主体权利，其要求确认合同无效，不具备主体资格。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。邓子文向一审法院起诉请求：原被告所签的《土地租用协议》违反了我国法律、行政法规的强制性规定，请求法院判决确认合同无效。一审法院认定事实：原告邓子文与被告龙红军是邻居，均属万宝镇清江村村民，但同村不同组，邓子文属清江村小一组，龙红军属清江村大江组。2013年正月，原告与被告签订了《土地租用协议》，协议约定原告将宅基地附属物及基地前后左右的土地租赁给被告，租用期限为永久，租赁费用为38888元，娄底市娄星区万宝镇清江村村民委员会以在场人身份在协议上加盖了公章。签订协议后被告龙红军向原告邓子文支付了租金38888元，原告邓子文将宅基地及周边土地交与被告龙红军使用，龙红军在自己的宅基地上建设了��栋新房，建石磡时占用了部分租用土地，剩余租用的土地用来种植蔬菜。原告邓子文以将宅基地及周边土地永久出租给另一集体经济组织成员违反法律规定，遂诉至本院要求确认土地租用协议无效。以上事实，有《土地租用协议》、《集体土地使用权证》、土地登记申请书、土地登记审批表、清江村村民委员会及村民出具的证明及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。一审法院认为：原告邓子文与被告龙红军的《土地租用协议》名为土地租用，实为宅基地及其附属物的转让。邓子文与龙红军虽不是同一村民小组的村民，但均系清江村的村民，属同一村集体经济组织成员，宅基地及其附属物在同一集体经济组织的成员间流转，并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：驳回原告邓子文的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邓子文负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院确认一审判决查明的案件事实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“…宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”及《中华人民共和国物权法》第六十条：“属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”与2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”等相关法律规定，上诉人邓子文与被上诉人龙红军同属娄底市娄星区万宝镇清江村集体经济组织成员，其两人在清江村村民委员会同意的前提下自愿签订宅基地《土地租用协议》，并未导致宅基地流转至清江村集体经济组织外，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。综上所述，邓子文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓子文负担。本判决为终审判决。审 判 长 王旺山审 判 员 彭 旦审 判 员 李云霞二〇一六年十月二十九日代理书记员 梁宇晨附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反��定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：