（2016）湘0624民初818号
裁判日期: 2016-10-29
公开日期: 2017-01-20
案件名称
李新渠与陈志文、汪涛房屋租赁合同纠纷 一审民事判决书
法院
湘阴县人民法院
所属地区
湘阴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李新渠,陈志文,汪涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第二百三十二条
全文
湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0624民初818号原告李新渠。委托代理人蒋建华（特别授权），湘阴县新潮法律服务所法律工作者。被告陈志文。被告汪涛。两被告的共同委托代理人蒋振恒（特别授权），湘阴县新潮法律服务所法律工作者。原告李新渠与被告陈志文、汪涛房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告李新渠及委托代理人蒋建华、两被告的委托代理人蒋振恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李新渠诉称，他是湘阴县文星镇高岭社区商贸广场八栋4-5号门面的产权人，自2011年8月9日起将该门面租赁给被告陈志文、汪涛夫妇经营建材业务，双方为此签订了《门面租赁合同》（其中2011年的合同与被告陈志文签订，2012年-2013年的合同与汪涛签订）。合同约定：“每年租金根据周边的市场行情可以调整”、“租赁期满后，乙方装潢费用由乙方自己承担，甲方概不负责，不能撤走”。2014年，他与被告陈志文夫妇虽未签订书面合同，但口头约定除租金调整外仍按原合同续约一年。2015年8月，两被告要求再续租半年用于洗货，他同意后，被告按月租金4000元的标准一次性向原告支付了半年的门面租金24000元。2016年2月9日，租赁合同到期后，他要求收回自己的门面，被告却提出了无理要求，强行占用门面而拒绝将门面腾空交付给他，严重侵害了他的财产所有权，给他造成了一定的经济损失，并影响了他对门面的合理使用。为了维护自身的合法权益，特诉至法院。请求：1、判令被告立即将位于文星镇高岭社区商贸广场八栋4-5号门面无条件腾空返还给原告；2、判令被告向原告支付自2016年2月9日起至本案判决确定的履行期届满之日止期间占用原告门面的占用费（按每月4000的标准）；3、本案全部涉诉费用由被告承担。被告陈志文辩称，一、他不是房屋租赁人，不是该房屋租赁合同的相对方。他没有租赁原告的房屋，实际租赁房屋的是他的妻子汪涛；“营业执照”副本的类型为个体工商户，组成形式为个人经营；注册时间为2011年10月10日；往年（2012年）的“房屋租赁合同”的乙方签名为汪涛。这些充分证明他没有和原告发生过任何承租事实。二、原告李新渠的起诉不符合民事诉讼法的相关规定，法庭应当驳回其起诉。该租赁房屋的实际使用人是汪涛，店子的日常经营者也是汪涛。只有在租赁合同的第一年，因他是汪涛的配偶，一般家庭到外面办事出面的都是男人，才在第一年的租赁合同上作为乙方签过名字，但该租赁合同双方合意是一年一签。2011年的租赁合同，他对合同权利义务已经履行完毕，当时双方没有产生过任何纠纷。现原告李新渠起诉他，既没有客观事实，又没有法律依据，其起诉不符合民事诉讼法的相关规定，建议法庭驳回起诉。被告汪涛辩称，一、原告李新渠没有尽到合同附随义务，侵犯了她的合法权益。2015年，在双方没有谈妥这一年度门面租金的前提下，她参照去年的标准先向原告李新渠交付了2.4万元的半年租金，同时双方约定（电话）：承租期间如有人受让此门面，在征得原告同意的情况下可以将门面转让（只转让商品，门面不打空）；如果门面没有转让，她可以继续承租。预交了2.4万元后，基于双方合作多年的信任，当时没有签订书面合同。同年，她因病在县三人民医院住院治疗，因为实在无人打理，店面只是暂时闭门歇业。在此期间，原告李新渠在既没有电话通知也没有通过其他方式告知她的情况下（多年承租关系，原告不但知晓她本人电话，也知道她配偶电话），原告以自己个人名义在此门面的立柱上张贴“旺铺出租”字条达两个月之久，致使后来在她康复之后，正常经营受其影响，很多老客户认为她已不经营，纷纷转投他处，造成了很恶劣的商业信誉和个人诚信影响，最终导致连门面都无法正常转让，造成她经济损失10多万元。依据《民法通则》、《合同法》相关法律规定。原告李新渠违反合同随附义务，没有对被告尽到善意提醒、告知义务，违反合同交易习惯、方式（见证据：2012年租赁合同），侵犯了她的优先承租权。二、原告李新渠随意变更双方善意约定，恶意抬高门面租金，致使她无法将门面正常转让。2016年2月，她在告知门面转让情况并取得原告本人同意的情况下（当着受让方周老板的面，电话告知原告此门面转让条件：租金4.6万元/年，门面押金5000元，原告表示同意），为此被告收取转让方周老板的押金800元。可是，等三方到场准备正式签订转让合同时，原告突然反悔提高门面年租金为5万元，骑虎难下的她为促成此次转让，只好同意在转让金中拿出4000元，凑成5万元满足原告的条件。可是，得寸进尺的原告又提出在合同中加入租金每年递增10%-12%（此租金已远高于此门面旁边门面价格）的条款，致使受让方周老板退场不租赁门面。原告如此出尔反尔，恶意阻挠，造成被告门面无法正常转让，损失巨大。因此，请法院依法查明事实，维护她的合法权益。经审理查明，两被告系夫妻关系，原告于2009年5月5日自湘阴县中设建设开发有限公司购得湘阴县文星镇高岭社区商贸广场八栋的4-5号门面。2011年8月9日，原告将该门面出租给被告陈志文，双方签订房屋租赁合同一份，约定租期一年，年租金24000元，水电费和装潢费用由被告自理，被告未经原告同意不得擅自转租、转借给他人，被告交纳5000元保证金，若租赁期满后，被告没有将门面恢复原状，则原告有权从保证金中扣除。合同签订后，该租赁门面实际由陈志文的配偶即被告汪涛用于经营橱柜生意。合同约定的一年租期届满后，被告汪涛作为承租人分别于2012年8月9日、2013年8月9日与原告续签了租赁合同，合同条款除租金数额外，其余内容与被告陈志文原签订的房屋租赁合同基本一致，合同期限均为一年。2013年8月9日所签合同约定的租期届满后（即2014年8月8日），两被告均未再与原告就涉案门面签订书面的租赁合同，但双方口头协议再续租一年至2015年8月8日，年租金为46000元，其余权利义务按照此前双方签订的书面合同执行。该口头协议的一年租赁期满后，被告陈志文于2015年8月19日发短信给原告告知续租，内容为“李总好！我要本月20或21日才有钱，到时我打电话给你。暂定半年，如没有人打此门面我继续租，反正不让门面空置。谢谢关照！”三天后，被告陈志文向原告转账支付了半年的租金24000元（即4000元/月×6个月）。半年期满后（即2016年2月8日），被告陈志文因与原告协商转租事宜未达成一致，遂于2016年3月19日、20日发短信告知原告若3月20日转租未成，不会再续租门面，但需要把门面内的财物寄存在门面内。后因转租没有达成，被告又没有及时把门面腾空，原告于2016年4月26日发短信告知被告陈志文，要求其在三天内把门面清理干净。2016年4月28日，原告再次发短信告知被告陈志文，若被告不在5月1日前把东西搬走，他将走法律途径解决。另查明，自2011年8月9日以来，涉案门面的租金均由被告陈志文向原告支付。自2016年2月9日起，两被告未再向原告支付租金。两被告另当庭表示若法院判决退还门面，需原告退还此前交纳的5000元保证金及水电户头费，并承诺于庭后一周内提交水电开户费的证据。但在该承诺期限内，两被告均未向本院提交证据。2016年8月4日，两被告向原告退还了涉案门面的钥匙，原告于2016年8月8日向本院申请撤回第一项退还门面的诉讼请求，并将第二项诉讼请求中门面占用费计算的截止日期变更为2016年8月4日，同时表示被告此前交纳的5000元保证金可以折抵门面占用费。以上事实，有原告提供的身份证复印件、商品买卖合同、三份门面租赁合同、手机信息记录、《情况说明》，两被告提供的营业执照复印件，与双方当事人的当庭陈述记录在卷佐证证实，足以认定。本案的争议焦点为：一、被告陈志文是否系房屋租赁关系的相对方；二、原、被告之间的租赁关系是否已经解除，被告是否应从2016年2月9日起按每月4000元的标准向原告交纳占用费。本院认为，一、原告自2011年8月9日起开始与两被告签订房屋租赁合同，虽然所签三份书面合同的承租方均只有两被告中的一人，但是两被告属夫妻关系，租赁涉案门面经营橱柜生意是用于两被告的家庭生活，不论是两被告中的哪一方与原告签订合同，涉案门面的租金一直由被告陈志文支付给原告。并且，2015年8月8日双方口头协议的一年租期届满后，被告陈志文曾向原告短信要求续租和联系转租事宜。上述事实足以证明向原告租赁涉案门面是两被告共同的意思表示，两被告均系本案房屋租赁关系的相对方。被告陈志文辩称其并非租赁关系的相对方，与事实不符，对该抗辩本院不予采纳。二、根据2015年8月19日被告陈志文向原告发送的短信，原、被告约定续租期暂定半年，若半年期满仍未转租，则由被告继续承租。因此，在2016年2月8日双方暂定的半年期满后，因被告未将门面转租，原、被告之间又继续成立了不定期的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，2016年3月19日、20日被告陈志文已发短信告知原告若3月20日转租未成，不会再续租门面。后转租没有达成，原告也于2016年4月26日发短信告知被告陈志文要求清理干净门面。因此，原、被告已就解除双方之间的不定期租赁合同达成一致，双方的租赁关系已经解除。合同解除后，被告依法应返还租赁门面并支付欠付租金。因被告于2016年8月4日返还了门面钥匙，原告也已向本院申请撤回关于退还门面的诉讼请求，故对原告的第一项诉讼请求，本院依法准许撤回。但是，自2016年2月9日起至返还门面钥匙之日止，被告持续占用租赁物却并未向原告交付租金，原告两次短信通知被告清空门面，被告却并未履行，以致妨害了原告对涉案门面的使用收益。现原告要求被告支付自2016年2月9日起至被告返还租赁门面钥匙之日（即2016年8月4日）止的门面占用费，本院予以支持，具体费用按照被告此前支付半年期的租金标准（即4000元/月）计算，数额为4000元×5个月+4000元/30天×25天=23333.33元。此外，因原告认可收取了被告5000元的保证金，且同意折抵被告应支付的门面占用费。故两笔款项相抵后，被告仍应向原告支付的费用数额为18333.33元。被告汪涛辩称原告未履行合同附随义务，因两被告未提供相应证据予以证明，本院对其抗辩依法不予采纳。关于水电户头费的问题，原、被告的委托代理人在本院的质证意见笔录中达成了附条件的协议，但事后至今，两被告都未提供水电费过户给原告的证据，因此，被告抗辩原告应返还水电户头费的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百三十二条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告陈志文、汪涛于本判决生效之日起五日内，共同向原告李新渠支付门面占用费18333.33元。如果两被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1000元，减半收取500元，由被告陈志文、汪涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈飞涛二〇一六年十月二十九日书记员 杜 晔 来自