（2016）粤0103民初4230号
裁判日期: 2016-10-29
公开日期: 2016-12-28
案件名称
广州凰芮生物科技发展有限公司与广州市金鹅银滩物业管理有限公司租赁合同纠纷2016民初4230一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州凰芮生物科技发展有限公司,广州市金鹅银滩物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初4230号原告（被反诉人）：广州凰芮生物科技发展有限公司，住所地：广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段10号商铺。法定代表人：陈东英，职务：董事长。委托代理人：覃丽，广东华进律师事务所律师。被告（反诉人）：广州市金鹅银滩物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村上涌直街8号-10号前座。法定代表人：程军，职务：总经理。委托代理人：郭惠明，为该公司员工。委托代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。原告广州凰芮生物科技发展有限公司诉被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人覃丽；被告的委托代理人郭惠明、梁家东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州凰芮生物科技发展有限公司诉称：2015年6月1日，原告作为被告招商的商户租用长堤路白鹅潭风情酒吧街。由于被告是代为行使出租管理的权利，因此，每年与原告签订一次合同。被告一直口头保证无条件续租，在租赁期间，原告一直遵守合同，按时交纳租金和水电费用。但2015年12月25日，原告接到被告通知书，要求提前终止租赁合同，理由系政府改造酒吧街，不再续租。原告向被告了解情况，同时也向荔湾区政府信访办了解情况，得到答复是并没有政府立项报告，也没有证据证明被告改造项目需要终止合同，且改造酒吧街也没有改变其商业用途性质。因此，被告无任何正当理由就要求终止与原告的租赁关系，侵犯了原告的优先承租权。因相信被告口头承诺续租，原告投入了高额的装修成本，现被告违约解除合同，给原告造成很大损失。现起诉请求判令：一、被告提前解除合同行为构成违约，被告向原告双倍返还定金23620元、赔偿因搬迁所造成的实际损失196380元、装修损失18万元；二、判令被告承担本案诉讼费用。被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司辩称：不同意原告诉讼请求，请法庭驳回。我司与原告于2015年7月31日签订的物业租赁合同是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，应予确认。在合同履行过程中，我司不存在任何违约行为，因此原告要求我司承担违约责任毫无事实及法律依据，其计算的标准也无合同约定与法律相关规定。由于原告自2016年3月开始拒交租金和管理费，违反了合同约定，现反诉要求：一、确认反诉人与被反诉人之间的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2016年7月31日终止；二、被反诉人立即将承租的广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目商铺交还反诉人；三、被反诉人向反诉人支付自2016年3月至7月期间的租金及管理费共计人民币55125元及其滞纳金51376.50元（租金每月标准为8405元，管理费每月2620元，滞纳金是按照合同第十一条第三款逾期第七日即每月17日起算，以每日3%计算，2016年3月至6月滞纳金高于本金按本金计算；7月滞纳金暂计至8月8日，实计至被反诉人履行完毕之日止）；四、被反诉人向反诉人支付相当于履约保证金数额的经济损失22050元（根据合同第十一条第六款）；五、被反诉人向反诉人支付2016年8月1日之后的商铺占用费和管理费人民币3130元（按商铺租赁调升10%租金及管理费计算即12128元/月，暂计至2016年8月8日，实计至被反诉人向反诉人交还商铺之日止）以及逾期支付利息（按同期银行贷款利率计算）。六、被反诉人承担本案的诉讼费用。反诉被告辩称：1、双方的合同终止时间应为2016年1月25日，是基于反诉原告向全体租户于2015年12月25日发出租赁合同解除通知书为依据的。2、反诉请求第二项为独立的法律关系，不应作为倒业诉请，应另案处理。3、对请求三、请求四因2016年1月25日双方租赁关系解除，因此不能依据租赁合同中的约定来追究反诉被告的滞纳金及违约责任。4、对请求五，该请求无依据，因此我方认为反诉原告所提原告无事实依据，是在作前后矛盾的陈述，请法庭不予支持。经审理查明：原、被告于2015年7月30日签订《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》约定：被告将广州市荔湾区（原芳村区）长堤街白鹅潭风情酒吧街项目商铺约195平方米出租给原告作商业使用；租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日止，月租金为8405元，月管理费为2620元；每月第十日前交付当月租金及管理费；原告需向被告交纳水电周转金5000元，合同期满后如原告缴清一切水电费并无欠缴后，不计利息归还原告；在合同签订生效之日，原告需向被告支付首月租金和管理费11025元、履约保证金22050元；履约保证金在租赁期届满并结清原告应交纳费用后15天内剩余部分无息退回；租赁期届满双方未续订合同或已解除合同时，在租赁期届满（或合同解除、终止）后7天内，原告应将该物业（含附属设施）完好交还给被告……该物业内属于原告的可动产，原告应在租赁期届满（或合同解除）后7天内搬离本项目范围，逾期不搬，则视为原告放弃所有权；原告需按合同约定按时交付租金。管理费及其它应交纳的费用，如逾期交付，从逾期第七日起，每逾期一日原告需按应付款项的3%向被告偿付滞纳金；如原告逾期交纳租金、管理费及其它应交纳的费用超过一个月的，被告有权没收原告已交付的履约保证金；租赁期届满双方未续订合同，如原告未能在合同终止后7天内交出承租物业，除须在被告指定期限内迁出和补交占用期间的租金和管理费外，原告需向被告承担相当于履约保证金的数额加上被告因此造成的一切经济损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、强制搬离原告物品的费用等）。上述合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金22050元，被告将场地交付给原告使用，原告向被告交租在2016年2月，从2016年3月开始没有向被告交纳租金。2016年7月22日被告向原告发出终止租赁合同通知书，要求原告在2016年8月7日搬离该商铺。庭审中，原告认为被告早在2016年1月25日就提出了解除合同的通知、向被告交纳租金是到2016年3月，3月份的租金被告收取后并没有出具发票。为此，原告提供了一份被告发给广州慈美荟××科技有限公司（落款日期为2016年1月25日）的《提前解除租赁合同通知》，原告认为被告向其发出提前解除租赁合同通知书之后，让原告的工作人员签收后就将通知的原件收回，白鹅潭的所有商户都收到过类似的通知。另原告可在开庭后三日内补充提交交纳三月份租金的转账凭证。被告认为原告提供的证据并不是被告发给原告的，不存在被告提前解除合同的事实。庭审后至今，原告一直没有向法庭提交交纳2016年3月份租金的转账凭证。本院认为：原、被告签订《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同。根据原告提供的证据，2015年12月25日的《提前解除租赁合同通知》是被告发给其它公司的，因此，原告以此证明被告提前解除合同缺乏事实依据，本院不予采信。原告基于该事实而提出的各项诉讼请求也缺乏事实依据，本院不予支持。原告在2016年3月后就没有交纳租金和管理费，违反了合同约定，应按合同约定承担违约责任。原告称租金、管理费交到2016年3月份，没有向法庭提交转账凭证，本院不予采信。现反诉原告要求认为双方合同已经终止、要求反诉被告搬迁、要求反诉被告支付拖欠的租金和管理费、要求反诉被告支付相当于履约保证金的经济损失的请求符合合同约定，本院予以支持。由于反诉被告在合同终止后没有按约定搬迁，故反诉原告要求被告支付占用商铺期间的占用费和管理费的请求有理，但占用费的标准是按原标准增加10%缺乏合同约定，本院不予支持，占用费标准可参照原合同约定的租金标准支付。反诉原告要求反诉被告支付占用费利息缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告广州凰芮生物科技发展有限公司诉被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司之间签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》于2016年7月31日终止。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，反诉被告广州凰芮生物科技发展有限公司搬出广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目商铺，将上述商铺交还给反诉原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，反诉被告广州凰芮生物科技发展有限公司向反诉原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司支付自2016年3月至7月期间的租金（按每月8405元计算）及管理费（按每月2620元计算）及其滞纳金（滞纳金每月为一期计算，按照当月拖欠的租金和管理费为本金，从每月18日开始，按照欠费的每日3%计算至支付租金和管理费之日止，每期的滞纳金总额不得超过本金）。四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，反诉被告广州凰芮生物科技发展有限公司向反诉原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司支付自2016年8月至搬迁之日止的房屋占用费（按每月8405元计算）及管理费（按每月2620元计算）及利息（利息从每月11日开始，按照银行同期贷款利率计算至支付占用费和管理费之日止）。五、自本判决发生法律效力之日起三十日内，反诉被告广州凰芮生物科技发展有限公司向反诉原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司支付经济损失22050元。六、驳回反诉原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司的其它反诉请求。七、驳回原告广州凰芮生物科技发展有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费3650元，由原告广州凰芮生物科技发展有限公司负担。本案反诉费1467元由原告广州凰芮生物科技发展有限公司1400元，被告广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担67元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 马文洁二〇一六年十月二十九日书记员 刘颖慧 更多数据：