（2015）顺民初字第08725号
裁判日期: 2016-10-29
公开日期: 2017-03-06
案件名称
李平与李福颉等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李平,李刚,李福颉
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第08725号原告李平，女，1965年5月31日出生，身份号码：×××。委托代理人杨敏，北京市致知律师事务所律师。被告李刚，男，1992年1月18日出生，身份号码：×××。被告李福颉，男，1989年8月17日出生，身份号码：×××。原告李平与被告李刚、李福颉确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李平及其委托代理人杨敏到庭参加诉讼。被告李刚、李福颉经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉，本案现已审理终结。原告李平诉称：原告名下有楼房一套，位于北京市顺义区牛栏山镇小区×区×号楼×单元×室。2014年10月9日晚，原告发现自家门上留有一份文字通知，内容为：“你是李福颉家人吧，他把房卖给我了，忘（望）家人跟我联系。电话：×××。不联系，明天收房。”原告按照上述电话联系了对方，得知被告李福颉将涉诉房屋卖给了被告李刚。之后，原告到顺义区牛栏山镇小区管理处查询得知，被告李福颉在原告不知情的情况下，持伪造的原告已死亡的证明到小区管理处申请补办了涉诉房屋的产权证，并于同日将房屋出售给被告李刚。后来被告李刚在原告不知情的情况下，将原告房屋换了锁，搬进涉诉房屋内居住。原告发现后报了警，但未得到解决。原告认为，被告李福颉持伪造的死亡证明将原告房屋过户登记在自己名下并出售给李刚的行为，严重的侵犯了原告的合法财产权，故起诉到法院，要求确认二被告针对北京市顺义区牛栏山镇小区×区×号楼×单元×室楼房达成的买卖协议无效。被告李刚、李福颉既未做出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：李福颉系李平之子。李平在北京市顺义区牛栏山镇小区有楼房一套。该房屋的具体座落为顺义区牛栏山镇小区×区×号楼×单元×室。2014年8月21日，李福颉向北京市顺义区牛栏山镇居民小区管理处提交丢失证明，该证明上载明：“我住在牛栏山镇小区×区×号楼×单元×室，因自己未妥善保存房产权证将其丢失特此申请补办”；并提交了死亡医学证明书，该证明书上载明死者姓名为李平，死亡原因为呼吸心跳骤停，死亡日期为2014年8月7日，家属姓名及联系处为李福颉，顺义区牛栏山小区。以此将涉诉房屋的房屋登记表变更登记在了李福颉名下。庭前李刚提交了房产证、客户回执单、房屋登记表复印件以证明：2014年8月22日和24日，李刚通过转账的方式向李福颉共计支付60万元，购买了涉诉房屋，并于2014年8月22日向北京市顺义区牛栏山镇居民小区管理处交纳过户费1130元，将涉诉房屋过户登记在了李刚名下。李平不认可以上证据的证明目的，其认为李刚所主张的买卖行为是无效的。庭审中，经询问李平称：涉诉的房屋系顺义区牛栏山镇镇政府开发建设的小产权房。上述事实，有证明、收据、房屋登记表及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李刚、李福颉经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，合同虽然基于合同订立主体的意思自治行为产生，但是基于对社会秩序和公共利益的保护，法律规定在特定的情形下合同无效。因《合同法》确立合同无效的规则在于防止合同当事人滥用合同自由，订立有损社会秩序和公共利益的合同，故在审查合同的效力问题时，应结合合同的内容，在实质层面上对合同的效力进行评价。小产权房一般是指建于集体所有土地之上，缺少合法建设审批手续的房屋。小产权房屋权属登记方面存在的瑕疵，影响小产权房屋权利基础及其流转。北京市顺义区牛栏山镇居民小区管理处虽为李刚就其从李福颉处购买的涉诉房屋核发了房产证，但该管理处并非有权核发房屋产权证的管理部门。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发【2007】171号文件）》第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。“小产权房”的房屋土地属于集体所有，在集体土地上所建的住宅房屋是不能流转到集体组织之外的，“小产权房”的建房基础不具备合法的可交易性。本案涉诉房屋系小产权房，李福颉与李刚就涉诉房屋达成了买卖合同。该合同违反法律、行政法规的强制性规定。此外，《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。李福颉伪造了李平的医学死亡证明，将涉诉房屋出卖给李刚，侵犯了李平的相关权益。综上所述，本院认定李福颉与李刚就涉诉房屋所达成的买卖合同应属无效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告李福颉与被告李刚就位于北京市顺义区牛栏山镇小区×区×号楼×单元×室房屋所达成的房屋买卖合同无效。案件受理费七十元，由被告李福颉与被告李刚共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费二百六十元，由被告李福颉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张鹏飞人民陪审员 刘东华人民陪审员 毕正高二〇一六年十月二十九日书 记 员 王俊姬 更多数据：