（2016）豫1330民初919号
裁判日期: 2016-10-29
公开日期: 2016-12-29
案件名称
孟某某与郑某某、杨某某租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桐柏县人民法院
所属地区
桐柏县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟某某,郑某某,杨某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条
全文
河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1330民初919号原告孟某某，男，1981年2月18日生，汉族，干部，住桐柏县。委托代理人方波，河南通天路律师事务所律师。被告郑某某，男，1981年12月29日生，汉族，居民，住桐柏县。被告杨某某，男，1990年4月16日生，汉族，居民，住桐柏县，现羁押于桐柏县拘留所。原告孟某某诉被告郑某某、杨某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孟某某及委托代理人方波、被告郑某某、杨某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月11日，原告与被告郑某某签订房屋《租赁合同》，原告将自己4间两层房屋出租给被告郑某某使用，每年租金6万元，口头约定上年先交下年的租金。2015年9月，原告向郑某某索要2016年度租金时，郑某某称其已将房屋转租给杨某某，原告便找杨某某索要，杨某某以资金紧张为由先交付了3万元，下欠3万元稍后交付，原告再找杨某某索要租金时，杨某某以其交付的3万元系代替郑某某所交，让原告找郑某某索要，二被告相互推诿。现要求依法解除原告与郑某某之间的《租赁合同》及二被告之间的房屋转租合同，要求二被告自2016年4月1日至2018年9月30日按年租金6万元，自2018年10月1日起按年租金8万元向原告支付租金至房屋交付之日止。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据：一组：书证2份1、2014年8月11日原告与郑某某签订的《租房合同》；2、2015年2月11日被告郑某某与杨某某签订的《酒吧转让协议》。证明方向：1、原告将房屋出租给郑某某，期限4年，每年租金6万元；2、郑某某未经原告同意将房屋转租杨某某。二组：书证5份及录音光盘、录音记录。1、2016年4月25日告知郑某某交纳租金《通知》；2、2016年4月25日郑某某收到交纳租金《通知》后聊天记录；3、2016年5月4日告知杨某某交纳租金《通知》；4、2016年5月4日杨某某收到交纳租金《通知》后与原告的通话录音光盘及录音记录；5、被告在门口张贴的“停业整顿”的照片1张。证明方向：1、每年的租金在上年度届满前交纳；2、郑某某转租的事实；3、第2年度租金被告交纳了3万元，下欠6万元；4、被告停业整顿，关闭租赁房屋的事实。被告郑某某辩称，2014年8月11日郑某某与原告签订《租赁合同》，郑某某对所租房屋花费87万余元进行装修装饰，用来经营酒吧，正在试营业期间，郑某某遭到杨某某殴打住院疗伤，后应杨某某要求，郑某某把酒吧转让给杨某某，原告同意今后直接向杨某某收取租金，原告与郑某某之间房屋租赁合同终止，原告与杨某某之间产生了新的房屋租赁合同关系，原告已向杨某某索取了3万元房租，因此，郑某某无支付租金的义务。迟延支付租金并非故意，而是因为杨某某资金紧张和其被逮捕失去人身自由，被告郑某某不同意解除租赁合同，判令杨某某支付租金，继续履行合同。被告杨某某辩称，杨某某未见到原告与郑某某之间的租赁合同，郑某某转让给杨某某的是酒吧，酒吧无任何经营手续，杨某某经营不下去，要求郑某某办手续一直未果，酒吧转让协议是无效协议，杨某某无履行转让协议和租赁合同的义务。被告郑某某、杨某某未向法庭提交证据。经庭审调查、质证和辩论，本院确认以下案件事实：2014年8月11日，原告孟某某作为合同甲方与作为合同乙方的被告郑某某签订《租房合同》的主要内容如下：“经甲乙双方友好协商，达成以下租房协议：1、甲方将位于桐柏县桐明路东段的四间两层大约600平方米，租给乙方使用，乙方拥有经营管理权。2、租赁日期：2014年10月1日-2018年10月1日，租金为每年陆万元，后两年尽量一次性付清，从2018年-2022年10月1日每年为8万元，租金每年支付一次，到期后乙方有优先续约权。3、合同期内，乙方有转让权利，乙方在转让时同等条件下甲方有优先权。双方口头约定每年10月1日前预交下年度的房租，后被告郑某某将上述房屋用于开办“唱响KTV”，姚明东系该KTV的共同经营人。2015年2月11日，姚明东及被告郑某某作为转让方（甲方）与作为受让方（乙方）的被告杨某某签订《酒吧转让协议》的主要内容如下：“甲方与乙方经自愿协商，就酒吧转让事宜达成如下协议，双方共同遵守：一、酒吧位置：甲方自愿将其自营的位于桐柏县桐明路的四间两层“唱响KTV”酒吧（包括装修、影响、酒水等一切设施、物品）转让，乙方同意接受。协议签订之日甲方向乙方交付。二、转让期限：本协议签订之日起至二〇一八年十月一日止。三、债权债务约定：转让前房租、水电费用等一切债权债务由甲方付清，与乙方无关；转让后产生的债权债务及费用由乙方自负。四、转让价款：双方约定转让费为乙方自有位于桐柏县城关镇大王庄居民区二区40号单元房两套（第七、八两层）。乙方保证该房不存在权属争议，由乙方于协议签订后向甲方交付。甲方可自行转让。五、违约责任：任一方违反本协议上述约定，应向对方负因违约造成的一切损失。……”。被告杨某某于2015年10月底向原告交付租金3万元，2016年5月4日原告以手机短信方式发出记载有如下内容的通知：杨某某：你于2015年2月11日从郑某某手中转租我的房屋，根据双方口头约定，你应于2015年10月1日前预交2015年10月1日至2016年10月的年租金陆万元，但你于2015年10月底仅交付叁万元租金，下欠叁万元租金多次督促，至今仍未交付，现通知你自收到本通知之日起30日内交清下欠的叁万元租金，逾期不交，双方之间的租赁合同自动解除。特此通知通知人：孟某某。2016年4月25日，原告以手机微信方式向被告郑某某发出如下通知：“郑某某：你于2014年8月租赁我房屋后，未经我同意进行转租，根据我们双方口头达成的先预交下年度租金后方可使用房屋的约定，你应当于2015年10月1日前支付2015年10月至2016年10月的年度租金陆万元，但你至今仍未交清，为此特通知你自收到本通知之日起30日内交清房租，逾期不交，我们双方之间的租赁合同自动解除。特此通知通知人：孟某某”。本院认为，原告孟某某与被告郑某某签订《租房合同》，双方形成了房屋租赁合同关系，事实清楚，本院予以确认。因上述合同中明确约定被告郑某某有转租权利，故被告郑某某与被告杨某某之间的房屋转租合同关系，本院亦予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“……承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……”，故转租之后，被告郑某某仍应承担向原告支付租金的义务，但郑某某迟延支付租金且在原告催告限定的合理期限届满后仍未支付租金，原告在此情况下要求解除其与郑某某之间的《租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，本院予以支持，同时，郑某某应承担继续履行合同解除之前的义务及赔偿原告损失的违约责任。因二被告之间的房屋转租合同是原告与郑某某之间《租房合同》的从合同，不能独立存在，故应一并予以解除。被告郑某某辩称原告已同意其与原告之间的房屋租赁合同终止，原告与杨某某之间产生的新的房屋租赁合同关系，原告和杨某某对此均不予认可，郑某某未提供相应证据，对其该辩解意见，本院不予采纳。如果合同解除给二被告造成有合理损失，二被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告孟某某与被告郑某某于2014年8月11日签订的《租房合同》。二、解除被告郑某某与杨某某于2005年2月11日签订《酒吧转让协议》中有关房屋转租的合同内容，二被告于本判决生效之日起三十日内，将租用原告的位于桐柏县桐明路四间两层房屋返还给原告。三、被告郑某某于本判决生效之日起三十日内按年租金6万元向原告交付自2016年4月1日至《租房合同》解除之日的房租，并赔偿原告自《租房合同》解除之日起至实际交房之日止的房租损失（自《租房合同》解除之日至2018年9月30日按每年6万元，自2018年10月1日至房屋交付原告之日止按每年8万元）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由被告郑某某、杨某某各负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 段 奇审 判 员 张得森人民陪审员 张成哲二〇一六年十月二十九日书 记 员 王文彬 微信公众号“”