（2016）粤19民终3345号
裁判日期: 2016-10-29
公开日期: 2016-12-31
案件名称
吴松均与雷小兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷小兵,吴松均
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终3345号上诉人（原审被告）：雷小兵���男，汉族，1975年10月21日出生，江西省樟树市人，住江西省樟树市。委托代理人：刘思祺，广东汉章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴松均，男，汉族，1974年8月10日出生，广东省恩平市人，住广东省恩平市。委托代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。上诉人雷小兵因与被上诉人吴松均房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年10月30日，吴松均向原审法院提出诉讼，请求判令：1.雷小兵返还吴松均押金66400元；2.雷小兵返还吴松均行车四套；3.雷小兵承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，2010年3月15日，吴松均作为乙方、雷小兵作为甲方共同签订���份《房屋出租合同》，约定甲方出租位于东莞市长安镇新农村上新路工业区A幢一楼半层和二楼整层的厂房给乙方使用，租赁期限为2010年3月15日至2015年3月15日，每月租金33200元，且乙方须支付甲方押金66400元作为保证金，在合同期满后，如乙方逾期交还房屋的，甲方有权按原租金的2倍向乙方计收租金，直至实际交还房屋时止。该合同的正文部分加盖了案外人汇创公司的印章。根据雷小兵提供的汇创公司的公示信息显示，汇创公司于2010年9月28日成立，股东为吴松均及案外人莫福红，其中莫福红是法定代表人。吴松均称案涉房屋是用于汇创公司作经营场所，故汇创公司作为使用人在合同的正文部分盖章。雷小兵称吴松均是代表汇创公司与雷小兵签订合同，汇创公司才是合同的当事人，但雷小兵对其主张的吴松均代表汇创公司签订合同的事实没有提供证据予以证明。上述合同签订后，吴松均于2010年3月22日向雷小兵支付了押金66400元，雷小兵出具收据予以确认。后案涉房屋于2015年9月12日返还雷小兵，但吴松均要求雷小兵返还押金和四套行车，雷小兵不予同意，吴松均遂提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，雷小兵称汇创公司和吴松均拖欠其租金和代垫的工人工资款，故汇创公司和吴松均须以押金和行车的价值抵扣债务。雷小兵提供汇创公司作为出售方、案外人徐培明作为购买方、案外人陈建荪作为第三人于2015年9月12日签署的一份《二手机器设备转让合同》和该合同的附件《转让设备清单》为证。其中，合同显示：1.汇创公司与陈建荪确认，截止签订合同时止，汇创公司尚欠陈建荪房屋租金、水电费共40000元，另汇创公司欠员工工资528034元；2.汇创公司同意以800000元的价格转让附件清单中的设备给徐培明。但是，该合同中有��前述第1项的内容以及涉及陈建荪的内容均已被划掉。《转让设备清单》所列转让设备也没有包括案涉四套行车，仅在清单旁边注明“行车及装修不能拆除或损坏”。雷小兵称陈建荪是雷小兵委派的管理案涉房屋的人员，被划掉的内容是吴松均委托代理人徐荣喜所为。吴松均称上述证据与吴松均无关，不能证明本案讼争事实。吴松均还向原审法院提交一份汇创公司于2015年11月25日出具的证明书，内容为该公司原使用的厂房由吴松均向雷小兵承租，承租期间吴松均出资购买并安装了四套行车（承重5吨两套、承重7.5吨一套、承重10吨一套）在厂房内，该四套行车属吴松均所有，并非汇创公司的财产。除此之外，吴松均未能提供其取得案涉四套行车的原始凭证。雷小兵对汇创公司的证明不予确认。又查明，案涉房屋没有取得房地产权证、建设工程规划许可证或主���部门批准建设的证明。经原审法院对合同效力问题进行释明，吴松均称不变更诉讼请求。另，雷小兵已就其主张的汇创公司和吴松均拖欠其租金和代垫工人工资的事实，于2015年12月3日另行向原审法院提起（2015）东二法民一初字第2077号案，请求判令吴松均及案外人汇创公司、莫福红向其连带偿还款项及支付利息，该案尚在审理中。原审法院认定的上述事实依据有：《房屋出租合同》、押金收据、水电费收据、租金收据、汇创公司的企业公示信息和证明书、《二手机器设备转让合同》及其附件《转让设备清单》、员工工资汇总表、东莞市城乡规划局信息公开告知书、（2015）东二法民一初字第2077号案的起诉状和受理案件通知书，及原审法院庭审笔录、质证笔录等。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点是：一、吴松均是否为本案适��的主体；二、应否返还押金及行车。对焦点一，案涉《房屋出租合同》明确载明甲方为雷小兵，乙方为吴松均，且落款处由吴松均、雷小兵分别签名。虽然合同的正文部分加盖了案外人汇创公司的印章，但雷小兵主张吴松均是代汇创公司签署合同的事实，并没有相应的证据予以证明；根据合同的相对性，以及结合汇创公司于2015年11月25日出具证明确认案涉房屋为吴松均承租的事实，原审法院认定案涉《房屋出租合同》的承租方为吴松均，吴松均是本案适格的主体。对焦点二，案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，吴松均、雷小兵签订的《房屋出租合同》因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条和第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产应当予以返还。吴松均向雷小兵支付的押金66400元，属于雷小兵因无效合同取得的财产，雷小兵应返还吴松均。关于行车，根据雷小兵提供的《转让设备清单》显示，该清单旁边注明“行车及装修不能拆除或损坏”，可以说明吴松均主张的行车客观存在。其次，汇创公司出具证明确认吴松均拥有行车四套（承重5吨两套、承重7.5吨一套、承重10吨一套），并存放在案涉房屋内，雷小兵对以上证据反映的事实未能提供反驳的证据，原审法院对吴松均所述其是存放在案涉房屋内的四套行车的权利人的主张予以采信。上述押金和行车，雷小兵以汇创公司和吴松均拖欠其债务为由拒绝返还，并主张抵扣，鉴于雷小兵已就其主张的债权另行提起诉讼，要求吴松均及汇创公司、��福红承担责任，该案正在审理，故在雷小兵主张的上述债权确定之前，雷小兵主张抵扣押金，原审法院不予支持；且针对行车，雷小兵也没有证据证明吴松均同意以行车抵扣相关债务，因此雷小兵拒绝返还押金和行车的行为没有合法依据，吴松均要求雷小兵返还押金和行车，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限雷小兵于判决发生法律效力之日即日向吴松均返还押金66400元；二、限雷小兵于判决发生法律效力之日即日将存放于东莞市长安镇新农村上新路工业区A幢内的四套行车（承重5吨两套、承重7.5吨一套、承重10吨一套）返还给吴松均。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费2273元，由雷小兵承担。雷小兵不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决严重违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。本案吴松均的诉讼请求为：1、返还押金；2、返还行车。返还押金案由为房屋租赁合同纠纷，而返还行车案由应为返还原物纠纷，原审一并立案并审理，违反法律规定的诉讼程序，严重影响案件的公正审判。（二）原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。第一，本案是吴松均与雷小兵签订租赁合同，取得场地，用于注册汇创公司在该地经营；后汇创公司成立，且汇创公司作为房屋的实际使用人，租金由汇创公司承担且汇创公司已在租赁合同上盖章确认，即吴松均的行为得到汇创公司的追认；汇创公司的投资者已明确所签订的案涉租赁合同系用于汇创公司的经营场所，公司成立后，租赁合同的权利义务即自动转由公司承接。吴松均的租赁行为应认定为公司行为。因此，本案的租赁合同相对人是汇创公司，本案的诉讼主体是汇创公司。上述事实有案涉租赁合同、住所使用协议的权利义务确认书、住所使用证明等予以证明，而原审不予支持雷小兵的主张系错误的。第二，原审在吴松均仅有汇创公司出具的一份《证明书》的情况下就认定行车是吴松均所有缺乏依据。汇创公司在2015年9月就已停止经营并撤离经营场地，且法定代表人及股东都已逃匿，而《证明书》是第一次庭审后于2015年11月出具，其真实性不能确认。另外，雷小兵已明确表明雷小兵处没有吴松均描述的行车，故吴松均要求返还行车应有充分的证据，如其购买行车发票及行车的具体型号、数量且相应的行车为雷小兵持有，否则应承担不利的后果。综上所述，请求本院：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。吴松均口头答辩称：其同意原审的意见。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，雷小兵称汇创公司目前已经停止经营，汇创公司拖欠很多工人工资，吴松均已经卖了汇创公司的机器设备，用于支付部分租金和部分工人工资。吴松均亦确认汇创公司目前没有经营，现在正在处理公司的债权债务问题。再查明，雷小兵于2016年1月27日向原审法院提起起诉，要求汇创公司返还其垫付的汇创公司员工的工人工资128034.3元及相应的利息，并要求汇创公司的股东吴松均、莫福红承担连带清偿责任。原审法院经审理作出（2016）粤1972民初1184号民��判决，判令汇创公司向雷小兵返还工人工资款128034.3元。还查明，雷小兵在原审期间提交的在东莞市工商局查询的汇创公司的《住所（经营场所）使用协议的权利义务确认书》显示，“全体投资者谨此确认，所签订的东莞市长安镇新安新辉路3号的租赁合同是用于东莞市汇创塑胶模具制品有限公司的经营场所，该公司未成立前租赁合同的权利义务由全体投资者承担，公司成立后，租赁合同的权利义务即自动转由公司承接。”该确认书上有汇创公司法定代表人“莫福红”的签名。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方对汇创公司使用案涉租赁物的事实没有异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕雷小兵上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的��议焦点是：吴松均要求返还案涉租赁合同的押金及行车有无依据。关于押金的问题。案涉租赁合同虽然系由吴松均的名义签订的，但租赁合同上有汇创公司的盖章，且吴松均亦确认案涉租赁物系由汇创公司在实际使用。汇创公司向工商部门提交的《住所（经营场所）使用协议的权利义务确认书》亦显示，公司成立后、其经营场所的租赁合同的权利义务由汇创公司承接，该公司未成立前租赁合同的权利义务由全体投资者承担，公司成立后，租赁合同的权利义务即自动转由公司承接。因此，在案涉合同无效情况下，结合实际履行合同和使用案涉租赁物主体是汇创公司的事实，本案的租赁合同的实际相对人应为汇创公司，吴松均在签订租赁合同所交的押金亦自动转由汇创公司承接。吴松均要求雷小兵返还案涉租赁合同的押金缺乏依据，本院不予支持。关于行车的问题。吴松均持有汇创公司出具的证明书，拟证明汇创公司在案涉厂房使用的四套行车属于吴松均所有。根据已查明的事实，汇创公司由于经营不善，目前已经停止经营，并拖欠了工人工资十几万元，由于吴松均主张的行车原本是汇创公司生产经营的设备。故在吴松均没有其他证据证明的情况下，仅凭汇创公司出具的证明不足以证明案涉四套行车系吴松均所有，原审法院判令雷小兵返还行车依据不充分，本院予以纠正。综上所述，雷小兵上诉请求成立，应予支持；原审判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1482号民事判决。二、驳回吴松均的全部诉讼请求。本案一审受理费2273元（吴松均预交），二审受理费2273元（雷小兵预交），均由吴松均负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 浩代理审判员 冯婉娥代理审判员 廖志明二〇一六年十月二十九日书 记 员 伦润玲冯颖欣第1页共9页 来自