（2016）浙0304民初3507号

裁判日期: 2016-10-29

公开日期: 2016-12-30

案件名称

中国邮政集团公司温州市分公司与温州十里河灯饰城有限公司、温州慈湖灯饰城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

温州市瓯海区人民法院

所属地区

温州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国邮政集团公司温州市分公司,温州十里河灯饰城有限公司,温州慈湖灯饰城有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第八十八条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省温州市瓯海区人民法院民事判决书（2016）浙0304民初3507号原告：中国邮政集团公司温州市分公司。住所地：温州市温州大道****号。组织机构代码：71613519-7。负责人：刘支宇，总经理。委托诉讼代理人：倪智敏，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：温州十里河灯饰城有限公司。住所地：温州市瓯海经济技术开发区104国道慈湖路口。统一社会信用代码：913303007429487655。法定代表人：李大权，总经理。被告：温州慈湖灯饰城有限公司。住所地：温州市瓯海区104国道慈湖路段**号。统一社会信用代码：913303003369267715。法定代表人：李大权，总经理。两被告的委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：吴昌领，浙江光正大律师事务所律师。原告中国邮政集团公司温州市分公司（以下简称中国邮政温州分公司）与被告温州十里河灯饰城有限公司（以下简称十里河灯饰城公司）、温州慈湖灯饰城有限公司（以下简称慈湖灯饰城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人倪智敏、两被告的委托诉讼代理人王春美、吴昌领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政温州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告十里河灯饰城公司支付原告租金725万元及违约金（自2012年9月14日起按银行同期贷款利率四倍计算至实际履行之日止）；2.判令被告慈湖灯饰城公司对被告十里河灯饰城公司所欠租金承担连带付款责任。事实和理由：2012年5月29日，原告与被告十里河灯饰城公司签订《房屋租赁合同》，约定被告十里河灯饰城公司承租原告坐落于温州市瓯海区104国道慈湖段58号（慈湖邮政综合楼）房屋，租期自2012年6月15日至2018年6月14日止，并约定了租金金额及支付方式，如被告十里河灯饰城公司逾期付款的，应按逾期部分金额每日百分之一标准支付违约金。2015年1月22日，被告十里河灯饰城公司提出由被告慈湖灯饰城公司继续履行《房屋租赁合同》约定的权利和义务，被告慈湖灯饰城公司对被告十里河灯饰城公司欠付的租金承担连带付款责任。2015年3月13日，原告与被告慈湖灯饰城公司另行签订《房屋租赁合同》。被告十里河灯饰城公司租赁使用上述房屋期间，未及时足额支付原告租金，尚欠原告725万元。原告多次催讨，两被告未按约履行付款义务。被告十里河灯饰城公司、慈湖灯饰城公司共同辩称：1.涉案租赁房屋系由原告建造，但原告还应提交涉案租赁房屋权属证明材料；2.本案已过诉讼时效；3.原告主张的违约金标准过高，应按中国人民银行同期同类型存款利率计算；4.被告慈湖灯饰城公司的保证期间已经届满，无需承担连带付款责任；5.因原告未办理涉案租赁房屋竣工验收、消防验收手续和产权证，被告推迟营业，租金遭受损失，被告保留向原告追索的权利；6.因104国道扩宽工程影响，造成被告损失，原告应依据公平原则，合理减少租金100万元；7.经原告同意，被告对涉案租赁房屋进行扩建，扩建部分的费用应由原、被告共同负担，被告保留向原告追索的权利。原告为证明其主张，向本院提供征（使）用土地批准书、建设工程规划许可证、企业名称变更核准通知书、企业分支机构变更核准通知书、变更登记情况、《房屋租赁合同》2份、中国工商银行客户存款对账单、中国工商银行网上银行电子回单、《关于温州十里河灯饰城有限公司更名的报告》、《房屋租赁补充协议》，被告没有异议，本院予以确认。原告为证明其于2012年9月24日至2016年3月7日期间多次向被告十里河灯饰城公司催讨租金，向本院提交关于缴纳租金的函等14份，其中2013年6月30日、2014年6月5日、2015年6月2日、2015年12月8日的函有被告十里河灯饰城公司盖章确认签收，可以认定，原告曾向被告十里河灯饰城公司催讨过租金，其余函仅有原告公司盖章及国内挂号信函收据，但未显示收件人及寄达地信息，本院不予认定。被告为证明其主张，向本院提供温州十里河灯饰城2012年度-2016年度缴纳土地收益金清单、收款收据、中国灯饰报、宣传材料、市场铺位租赁合同、经营户身份证、收款收据、工程总投入汇总表，以证明被告因原告原因推迟营业造成损失，被告对涉案租赁房屋进行扩建产生费用，因被告未在本案中就上述损失及费用提出主张，故本院对该组证据不予审查。被告为证明因104国道扩建工程造成被告损失，原告应减免租金100万元，向本院提供协议书、关于十里河要求减免市场租金的报告。本院审查后，认为协议书由被告十里河灯饰城公司与温州市瓯海区文化路与双南线道路建设办公室签订，仅能证明该办公室因104国道拓宽工程建设需要，对被告十里河灯饰城公司的简易房进行拆除并达成一次性补偿协议，无法证明对被告十里河灯饰城公司的经营造成损失及损失金额，本院不予采纳；被告十里河灯饰城公司于2016年2月25日出具《关于十里河要求减免市场租金的报告》，确认还拖欠原告相当部分租金并承诺支付，因经济形势、104国道拓宽工程影响、家居行业整体疲软、电商等四方面原因导致被告经营遇到困难，请求原告减免租金，该报告可以证明被告十里河灯饰城在2016年2月25日确认尚欠原告租金并承诺支付，但无法证明因104国道拓宽工程给被告造成损失金额及该损失应由原告承担，原告对该申请亦未准许，故本院对被告据此主张减少租金100万元的意见不予采纳。本院经审理认定事实如下：坐落于温州市瓯海经济开发区104国道慈湖段58号慈湖邮政综合楼及相关大车保养车间等系由原告（原温州市邮政局）建设并取得建设工程规划许可证，于2001年12月20日通过消防验收，2001年12月28日经温州市瓯海区建设工程质量监督站核定该工程质量等级为合格。2012年5月29日，原告（甲方）与被告十里河灯饰城公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告十里河灯饰城公司承租温州市瓯海区104国道慈湖段58号（慈湖邮政综合楼）计建筑面积约16438.63平方米；租赁期限从2012年6月15日起至2018年6月14日止；年租金每年调整一次，第一年（从2012年6月15日起至2013年6月14日止）租金为650万元，第二年租金为700万元，第三年的租金为800万元，第四年的租金为860万元，第五年的租金为9358000元，第六年的租金为9825900元，租金按季结算，由乙方于每季（3月15日至6月14日、6月15日至9月14日、9月15日至12月14日，12月15日至3月14日分别为一季）第一个月的14日前交付给甲方；乙方无故逾期支付租金、水电费或支付不足的，逾期期间每日按应付金额或逾期部分金额的百分之一支付违约金等内容。原告依约向被告交付上述房屋。2012年6月12日，原告与被告十里河灯饰城公司签订一份《房屋租赁补充协议》，明确租赁范围包括温州市瓯海区104国道慈湖段58号，慈湖邮政综合楼、小修车间、大修车间、空地；同时明确原告收取租金不包含因非出让方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋进行租赁须缴纳的房屋租赁土地收益金，如涉及该费用，由被告十里河灯饰城公司负担；关于建筑面积、租赁期限、租赁租金、付款方式的约定与《房屋租赁合同》的约定一致。2013年6月19日，原告发函催告被告十里河灯饰城公司支付2012年9月15日至2013年9月14日止的租金不足部分582.5万元。2014年6月5日，原告发函催告被告十里河灯饰城公司支付2012年9月15日至2014年9月14日止的租金不足部分1155万元。2015年1月22日，两被告共同向原告出具《关于温州十里河灯饰城有限公司更名的报告》，载明：因被告十里河灯饰城公司工商登记的部分股东股权被法院起诉而冻结，为维持温州十里河灯饰城的正常持续发展，现新设立温州慈湖灯饰城有限公司；被告十里河灯饰城公司2012年5月29日与原告签订的《房屋租赁合同》权利和义务由被告慈湖灯饰城公司继续履行；原被告十里河灯饰城公司拖欠租金由被告慈湖灯饰城公司负连带付款责任。2015年3月13日，原告（甲方）与被告慈湖灯饰城公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将温州市瓯海区104国道慈湖段58号厂房（房屋）共计16138.63平方米，按每平方米每月21元的标准出租给乙方经营使用，并对租赁期限等进行约定。2015年6月2日，原告发函催告两被告支付2012年9月15日至2015年9月14日止的租金不足部分2202.5万元。2015年12月7日，原告发函催告两被告支付2012年9月15日至2016年3月14日止的租金不足部分2632.5万元，被告十里河灯饰城公司于2015年12月8日签收。2016年2月25日，被告十里河灯饰城公司出具《关于十里河要求减免市场租金的报告》，确认被告十里河灯饰城公司确实还拖欠原告相当部分租金，但因经营困难，请求原告给予减免所欠租金，并承诺合理的租金被告十里河灯饰城一定会支付。各方当事人确认被告十里河灯饰城公司已于2016年6月30日付清2014年3月14日之前的租金，于2016年7月26日支付原告2014年3月15日至2014年6月14日期间的部分租金50万元，尚欠原告2014年3月15日起至2015年3月14日止的租金725万元。本院认为，原告与被告十里河灯饰城公司签订的《房屋租赁合同》系相关当事人的真实意思表示，各相关当事人均应按合同约定履行自己的义务，原告已依约向被告十里河灯饰城公司交付房屋，被告十里河灯饰城应按合同约定支付所欠租金。针对原、被告的争议焦点，本院归纳分析如下：一、关于原告是否必须提交涉案租赁房屋权属登记证明。涉案租赁房屋系由原告建设，并已取得建设工程规划许可证，通过消防验收，且工程质量合格。原告有权出租涉案租赁房屋，取得房屋权属登记证明并非出租房屋的强制性规定，故被告要求原告出具涉案租赁房屋权属登记证明的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、关于原告是否应当减免租金100万元的问题。当事人对自己提出的主张，应提供证据证明。被告主张因104国道拓宽工程造成被告经营损失，但未提供证据证明具体损失及金额，且未提供证据证明经营损失归责于原告，被告要求原告减少租金100万元，依据不足，本院不予支持。三、关于违约金及标准问题。原告与被告十里河灯饰城公司签订《房屋租赁合同》约定，被告十里河灯饰城公司逾期支付租金或支付不足的，逾期期间每日按应付金额或逾期部分金额的百分之一支付违约金，该约定标准过高，本院依法予以调整，酌定违约金按中国人民银行发布的同期同类型贷款利率计算。原告前期向被告十里河灯饰城公司催告支付租金时未就违约金提出主张，且同意被告十里河灯饰城公司陆续支付款项作为租金，并同意与被告十里河灯饰城公司继续履行合同，根据公平、合理的原则，结合双方收付租金及催告的实际情况，可以认定原告放弃2013年3月14日前的租金延迟支付产生的违约金。对于2013年3月15日至2015年3月14日止的租金，被告至今仍未足额支付，原告就该部分主张违约金，本院予以支持。经计算，至2016年7月25日止的违约金为3375120元，自2016年7月26日起以725万元为基数按中国人民银行发布的同期同类型贷款利率的四倍计算。四、关于被告慈湖灯饰城公司是否应承担连带付款责任。两被告于2015年1月22日出具报告，明确被告十里河灯饰城公司2012年5月29日与原告签订的《房屋租赁合同》权利和义务由被告慈湖灯饰城公司继续履行，被告十里河灯饰城公司原拖欠原告的租金由被告慈湖灯饰城公司负连带付款责任。尔后，被告慈湖灯饰城公司与原告于2015年3月13日签订一份《房屋租赁合同》，另行对双方权利和义务进行约定，可以认定被告慈湖灯饰城公司对被告十里河灯饰城公司欠付原告的租金承担连带保证责任。保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。本案中，原告与被告慈湖灯饰城公司虽未对保证期间进行约定，但结合原告2015年6月2日、2015年12月7日、2016年3月7日向两被告催讨租金的事实，可以认定原告在六个月内有向被告慈湖灯饰城公司主张权利，被告慈湖灯饰城公司的连带保证责任并未被免除。五、关于诉讼时效问题。房屋租赁合同纠纷的诉讼时效为一年。原告主张的租金计算起止日期为2013年3月15日至2015年3月14日。两被告于2015年1月25日共同出具《关于温州十里河灯饰城有限公司的更名报告》，被告慈湖灯饰城公司于2015年3月15日与原告签订合同时，均确认原温州十里河灯饰城公司拖欠租金，被告慈湖灯饰城公司负连带付款责任。2016年2月25日，被告十里河灯饰城公司确认尚欠原告相当部分租金并承诺支付。结合原告2015年6月2日、2015年12月7日、2016年3月7日向两被告催讨租金的事实，可以认定原告向两被告主张相应权利均未超过诉讼时效。两被告关于本案已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告温州十里河灯饰城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司温州市分公司租金725万元及违约金（至2016年7月25日止的违约金为3375120元，自2016年7月26日起以725万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类型贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行之日止）；二、被告温州慈湖灯饰城有限公司对被告温州十里河灯饰城有限公司应付租金725万元承担连带付款责任；三、驳回原告中国邮政集团公司温州市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108189元，减半收取54094.5元，由原告中国邮政集团公司温州市分公司负担11319元，被告温州十里河灯饰城有限公司、温州慈湖灯饰城有限公司负担42775.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员　陈淑雅二〇一六年十月二十九日代书记员　林梦祥附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中权利和义务一并转让给第三人。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以提出要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理。6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。百度搜索“”