（2016）苏0924民初5238号

裁判日期: 2016-10-29

公开日期: 2016-12-22

案件名称

射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司与董曦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

射阳县人民法院

所属地区

射阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司,董曦

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款，第二百三十五条

全文

江苏省射阳县人民法院民事判决书（2016）苏0924民初5238号原告：射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇红旗路53号。法定代表人:尤鹏程，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立林，江苏公正律师事务所律师。被告：董曦。委托诉讼代理人：唐春林，江苏东界律师事务所律师。原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司（以下至判决主文前简称“富民公司”）与被告董曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富民公司向本院提出诉讼请求：判令董曦1.迁让出租赁房屋并恢复原状，即将已由董曦打通的租赁房屋一、二楼每层建成独立的16间，恢复隔墙，恢复独立卫生间，恢复楼梯，恢复消防管道、消防栓，恢复室内管网（具体参照隔壁户型）；2.支付至2016年6月27日所欠租金160855.68元，并自2016年6月28日至实际迁让之日，以2016年度的租金标准176359.68元支付租金，并自2016年5月1日起至实际清偿之日止，以尾欠租金的日万分之五支付利息；3.支付尾欠物业管理费66000元，并自2016年5月1日起至实际清偿之日止，按照日万分之五支付延期付款利息；4.承担诉讼费。事实和理由：2010年5月19日及12月11日，我公司与董曦分别签订租赁合同及富民市场8#楼租赁户房屋改造协议，约定我公司将射阳县富民农副产品交易市场副食品区8栋中的16间房屋及房屋内所有固定设施租赁给董曦做超市、洗浴中心、宾馆等使用；租期5年，从2010年9月30日至2015年9月30日，租赁期满退房时恢复原状。2011年3月11日双方签订补充协议，将租赁期限变更为2016年5月1日。期满后我公司多次要求董曦搬迁让房均遭拒。现董曦差欠我公司租金及物业管理费，诉至法院要求判如所请。董曦辩称，2010年5月19日双方签订房屋租赁协议，约定所租房屋用于经营超市、洗浴中心及宾馆，但由于房屋不能达到经营宾馆和洗浴的要求，双方于2011年4月28日签订补充协议，对租期予以变更，约定由富民公司提供消防，按照宾馆消防要求进行施工，但由于富民公司未能按协议内容进行施工，董曦只能在一楼经营超市，二、三楼闲置至今。双方对租金进行了口头变更，且实际履行完毕，不差租金，也缴清物业费，富民公司于2016年4月5日出具给董曦的收据中注明双方的房租及物业费已全部结清，董曦不存在违约，不应承担违约金。根据原租赁协议，董曦交纳的8万元押金应当返还。另董曦陈述第一年免租金，第二年交了14万元租金，第三年双方一直在协调租金的事情，后来跟张国荣谈好我才交的租金。本院经审理认定事实如下：2010年5月19日，富民公司（甲方）与董曦（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于射阳富民农副产品交易市场副食区8栋101、102、103、105、106、107、108、109、117、118、119、120、121、122、123、126号（共计16间），每间建筑面积101平方米出租给乙方做超市、洗浴中心、宾馆等使用；租期5年，从2010年9月30日至2015年9月30日；前两年每年租金14万元，缴纳日期从签订合同之日起每年缴纳一次租金，第三年开始租金按照前一年价格标准上浮8%/年；本合同一经签署，乙方应立即交付14万元作为第一次租金，并缴纳8万元作为押金，合同终止，乙方交清租金及水电等相关费用后，甲方即可退还押金；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的1%；乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需变更用途，在不影响房屋结构的前提下，需经甲方同意后方可进行，租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下交给甲方，乙方擅自更改房屋结构造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状；租赁期满，乙方应在7日内交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付日租金等内容。同年9月28日，富民公司与董曦签订物业服务合同，约定（2010年-2011年）管理服务收费标准，粮油副食品1200元/年，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天千分之五的比例缴纳滞纳金。同年12月11日，富民公司工作人员（甲方）与董曦（乙方）签订的富民市场8#楼租赁户房屋改造协议，约定乙方租赁甲方8#楼南16间房屋1F-3F仅作为超市，不得作为其他经营使用，改造费用由乙方承担，租售期满退房时恢复原状；房屋改造不得破坏结构，不得造成不可复原的损伤；雨水管、电信、自来水由乙方负责改造，电力由乙方委托开发商工程部代为改造，费用由乙方承担，室内消防设施由开发商工程部按建筑施工要求安装到位，费用由开发商承担等内容。2011年3月11日，富民公司（甲方）与董曦（乙方）签订富民市场8#楼16间门点的补充协议，约定由于房屋的特殊性质及建筑承受能力等原因，甲方对该16间门点的经营项目进行限制，乙方同时根据实际情况，理解并同意与甲方协商，乙方同意甲方在该区不得经营洗浴场所类项目；乙方同意三楼作为办公室或招待所使用；甲方同意将该楼的租期时间改为2011年5月1日-2016年5月1日，物业与其同步；合同期满后对该房的电路恢复不作要求；该楼消防的施工按一二楼超市，三楼宾馆要求施工，由甲方完成施工，并通过验收，费用由甲方承担。合同签订后，董曦将一楼、二楼16间房屋打通装潢，在一楼经营人和超市。双方协商第一年免收租金，董曦于2010年5月25日向富民公司交纳租金14万元，于2013年6月22日交纳租金4万元，2014年1月10日交纳租金2万元，2014年10月8日交纳租金4万元，2015年2月16日交纳租金12万元，2016年4月5日交纳租金11万元。另外，董曦分别于2010年9月28日向富民公司交纳物业费19200元、2012年5月30日交纳11500元，2013年8月20日交纳1万元，2013年11月5日交纳1500元，2016年4月5日交纳1万元。2016年4月5日，富民公司向董曦出具收据两份，收据分别载明，收到人和超市董曦服务费1万元及收到人和超市董曦租金11万元。收据下方单位盖章处均加盖富民公司收讫章，同时富民公司张国荣在两份收据上均备注“2016年4月30日止全部结清，经办人，张国荣”字样。后因董曦未搬出租赁房屋，富民公司诉至本院要求判如所请。2016年10月18日，本院组织双方当事人及其委托诉讼代理人到租赁房屋进行现场勘验，富民公司陈述：房屋一层、二层的每层16间都被董曦打通，每间有独立的楼梯、卫生间、消防管道和消防栓、卫生间有排水管道，并提供隔壁房型予以参照。董曦陈述：当时交付给我的房屋是16间独立的房屋，有独立的卫生间和楼梯，后来房屋一、二楼被我打通，与隔壁参照房型是一样的，但当时没有消防管道和消防栓，卫生间也没有排水管道，没有铺设任何线路，我同意恢复一楼的原状，二、三楼不同意，因我没有使用。勘验结束后，董曦将租赁房屋的钥匙交还给富民公司。以上事实，有当事人的庭审陈述及富民公司提供的租赁合同、房屋改造协议复印件、补充协议复印件、物业服务合同、数字统计表，董曦提供的租赁合同、补充协议、收据、照片等证据予以证实，本院予以确认。张国荣的到庭证言，与其在收据上的文字备注明显矛盾，结合其仍是富民公司主管身份，与本案具有利害关系，对其证言本院不予采信。本案的争议焦点：1.恢复原状的具体要求；2.董曦是否差欠租金及物业费。本院认为：1.富民公司与董曦之间的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。租赁期满后，董曦理应及时迁让出房屋，并按照合同约定对房屋恢复原状，故富民公司要求董曦将租赁房屋恢复成16间单间，一间三层，并恢复每间独立的楼梯、分隔出卫生间的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于迁让房屋问题，由于在诉讼中董曦已搬出涉案房屋，并将房屋的钥匙交还富民公司，故富民公司要求迁让房屋的诉讼请求，已经实现，故本院予以驳回。但富民公司主张董曦承担租赁期满即2016年5月1日后至交还房屋2016年10月18日期间的租金损失应予支持，计算方式应参照2016年租金标准计算，根据合同约定的每年租金上浮8%，董曦应向富民公司赔偿租金损失140000元×（1+8%）3÷365天×169天=81656.95元。关于富民公司要求董曦恢复消防管道、消防栓、卫生间的排水通道、室内管网问题，由于董曦陈述接收房屋时并没有存在这些设施，富民公司亦未进一步举证，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。2.关于租金及物业费问题。董曦陈述由于房屋性质导致使用受限，仅使用了一楼开超市，二、三楼处于闲置状态，双方一直在口头协商租金问题，经过与富民公司相关人员多次协商，于2016年4月5日交清所欠租金及物业费，富民公司主管张国荣在收据上备注“2016年4月30日止全部结清，经办人，张国荣”字样。富民公司陈述张国荣是根据公司领导要求向董曦收取租金及物业费，其仅有权收取2015年4月30日-2016年4月30日一年的租金，无权对之前差欠的租金予以减免。本院认为，富民公司指派张国荣收缴租金，但未能举证证明对张国荣收缴租金的范围及处置权限进行限定并告知董曦，故董曦有理由相信张国荣对全部租金的收取是有处置权限。再根据双方签订的多份协议来看，由于房屋本身的特殊性质及建筑承受能力等原因，导致董曦经营项目的限制，结合董曦实际使用房屋的情况及收据上张国荣的备注字面理解，显然董曦陈述更具合理性，且前账未清的情况下先结后账也不符合常理。另外富民公司自身陈述也有矛盾，其陈述张国荣只能收取一年的租金，无权进行减免，但根据其提供的统计表格，2015年5月1日-2016年4月30日租金应为176359.68元，而张国荣却在收取的11万元租金收据上备注截至2016年4月30日全部结清，对该年度的租金实际已经进行了减免。故本院认定双方对所欠租金和物业费进行了口头协商变更，董曦已结清截至2016年4月30日的全部租金及物业费，现富民公司要求董曦支付差欠租金、物业费及相关利息损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3.关于押金8万元的返还问题，董曦可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告董曦应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将租赁原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司的副食区8栋101、102、103、105、106、107、108、109、117、118、119、120、121、122、123、126号房屋恢复成16间单间，并恢复每间独立的楼梯，分隔出卫生间（一间三层，每间建筑面积101平方米，参照勘验时的隔壁户型）；二、被告董曦应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司赔偿租金损失81656.95元；三、驳回原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6026元，减半收取3013元，由原告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司负担2158元，被告董曦负担855元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院(户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21)预交上诉案件受理费。审判员　　张玲玲二〇一六年十月二十九日书记员　　龚　悬附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。关注微信公众号“”