（2016）鲁民终1503号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-11-14

案件名称

山东爱客多商贸有限公司与济宁志成酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省高级人民法院

所属地区

山东省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东爱客多商贸有限公司,济宁志成酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省高级人民法院民事判决书（2016）鲁民终1503号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东爱客多商贸有限公司，住所地济宁市任城区来鹤小区龙行路。法定代表人：房淼，总经理。委托诉讼代理人：彭秋霞，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人��李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：济宁志成酒店管理有限公司，住所地济宁市金宇路47号汇景国际B座。法定代表人：张成贤，经理。委托诉讼代理人：王传征，山东晟哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，山东思雅律师事务所律师。上诉人山东爱客多商贸有限公司(以下简称爱客多公司)因与上诉人济宁志成酒店管理有限公司（以下简称志成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2014）济民初字第174号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。爱客多公司的委托诉讼代理人彭秋霞、李娜，志成公司法定代表人张成贤及委托诉讼代理人王传征、刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱客多公司上诉请求：撤销济宁市中级人民法院（2014）济民初字第174号民事判决，依法改判驳回被上诉人反诉请求、支持上诉人诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。（一）上诉人采取停电措施是基于《房屋租赁合同》中明确约定的权利，并无不当；（二）上诉人在履行《房屋租赁合同》过程中没有任何过错，交付房屋经济宁市公安消防分局验收合格，被上诉人的损失完全系其单方行为造成，与上诉人没有任何关联；（三）一审法院认定上诉人存在过错没有任何事实根据和法律依据，一审查明的事实与判决结果之间存在逻辑上的矛盾。针对爱客多公司的上诉，志成公司辩称，（一）志成公司拒付租金是依法行使不安抗辩权，本案涉案房屋存在的消防隐患问题早在2013年9月就已经出现,之后济宁市公安局消防局多次给爱客多公司及置城国际下达整改通知,但是爱客多公司对此不予理睬；（二）爱客多公司停止供电的行为，是导致租赁合同无法履行的直接原因；（三）爱客多公司依法应向志成公司提供符合消防安全标准的出租房屋，涉案房屋的消防责任主体是置城国际、爱客多公司及物业公司；（四）志成公司被查封是基于整个建筑群的消防系统存在问题，并非志成公司内部消防不达标。志成公司已经通过了行业消防验收。志成公司上诉请求：依法撤销济宁市中级人民法院(2014)济民初字第174号民事判决，依法改判被上诉人对合同不能履行承担全部责任，赔偿上诉人各项损失暂计6701992.41元，支付4名安保工作员工的工资款(计算至判决之日)，一审判令支付爱客多电费86281元存在错误请求改正，一审法院不可以仅凭济宁科元资产评估有限公司对济宁志成酒店管理有限公司资产价值评估报告作为赔偿志成酒店实际价值的依据，请求依法改正，对志成酒店内未作价值评估部分提出申请鉴定，一审评估鉴定费26000元由被上诉人承担，依法请求判令被上诉人承担约定的相关违约金。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误；造成合同不能履行的责任在爱客多公司，其应承担全部责任而不是部分责任，并承担相应违约金。针对志成公司的上诉请求，爱客多公司辩称，（一）双方之间的《房屋租赁合同》合法有效，因志成公司不按合同约定交纳房屋、电费，爱客多公司有权断电，不应承担赔偿责任；（二）志成公司不按照物业公司及消防部门的要求进行整改，导致租赁房屋被消防部门查封，无法使用房屋造成的全部损失应自行承担；（三）关于91万元的装修设施设备的转让价款问题，与本案租赁合同不是同一法律关系，一审驳回该项主��合理合法；（四）关于志成公司留用的四名保安人员的工资问题，与本案不是一个法律关系，志成公司因经营不善于2014年3月已处于半停业状态，其工资与本案没有直接关系，爱客多公司没有过错，不应承担；（五）关于济宁科元资产评估有限公司的评估范围问题，在爱客多公司不存在过错的情况下，对于房屋的装修、设施设备的残值和折旧损失不承担责任；（六）志成公司从未向爱客多公司支付过2万元电费，要求扣除2万元电费没有法律依据。爱客多公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除爱客多公司与志成公司之间的房屋租赁合同，志成公司立即腾出房屋。2、依法判令志成公司向爱客多公司支付拖欠租金420920元（至起诉之日），电费86281元，及违约金（每天按3000元计算至腾房之日）。志成公司向一审法院反诉请求：1、依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令爱客多公司返还转让费91万元；3、依法判令爱客多公司赔偿志成公司营业期间所有在职员工的工资37200元；4、依法判令爱客多公司承担各项经济损失合计6701992.41元；5、依法判令爱客多公司承担违约金责任。一审法院认定事实：2011年1月13日，爱客多公司将其承租的汇景国际城商场共6062平方米的房屋出租给案外人尹仁波从事宾馆经营，约定租赁期限至2026年1月7日，双方对租金的交纳等事项进行了约定。尹仁波购置了部分设施，对房屋进行了装修，并以世纪之星宾馆的名义进行经营。2011年4月1日，山东置城集团有限公司出具证明一份，明确了其将汇景国际商场租赁给爱客多公司，并允许爱客多公司将房屋部分转租给经营宾馆、餐饮、办公、汽车4s店的客户。2012年6月1日，爱客多公司法定代表人房淼与尹仁波签订《抵偿协��》，约定将租赁房屋的现状作价829719元抵偿尹仁波拖欠爱客多公司的租金，爱客多公司与尹仁波解除房屋租赁合同。2013年10月24日，爱客多公司（甲方）与志成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由志成公司承租上述房屋，租赁期限至2026年6月17日止。乙方向甲方支付91万元，作为受让部分装修及设施的转让款。双方约定了每年的房屋租金数额，并约定志成公司迟延支付租金30天或欠交电费3天，爱客多公司可以作停电处理，不承担任何责任，乙方迟延支付租金或欠交水电费3个月，爱客多公司有权解除合同，志成公司每迟延支付租金一日需交纳3000元的违约金。双方还约定，爱客多公司应积极配合志成公司对该房屋的装修施工工作，同时对志成公司在装修设计方案中涉及的结构部分改造应做好配合和服务工作，志成公司承租区域的物业公共设施设备、��防设施、停车场使用等物业管理由志成公司向物业公司交纳物业管理费，爱客多公司应做好协调工作。承租期内，志成公司负责房屋的日常维护和维修，费用由志成公司承担。双方约定的房屋租金明细如下：2013年9月1日至2014年8月31日，租金为73.51万元；2014年9月1日至2017年8月31日，每年租金为75.42万元；2017年9月1日至2020年8月31日，每年租金为77.38万元；2020年9月1日至2026年6月17日的租金标准双方也明确约定。2013年10月24日，志成公司法定代表人张成贤将91万元支付给爱客多公司。至2014年4月，原告一直使用租赁房屋以志成商务酒店的名义进行宾馆经营，房租交至2014年1月25日，电费交至2013年12月份。另查明，2011年5月20日，济宁市公安消防分局出具《建设工程消防验收意见书》，认定本案涉案房屋所在的汇景国际城一期负一层至五层土建工程的消防验��合格。2013年3月20日，济宁市消防支队出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，认定志成公司承租的房屋消防安全检查合格。2014年2月，租赁房屋所在的置城国际中心大楼（汇景国际城一期为其部分房屋）出现消防设施故障。2014年5月7日，济宁市消防支队高新技术产业开发区大队出具《临时查封决定书》，因志成公司经营的酒店二、三层东侧安全出口封闭，擅自停用消防设施为由，对志成公司经营的酒店决定予以临时查封，查封期限自2014年5月7日至2014年6月7日。在置城国际中心大楼出现消防故障后，经当地政府部门指示，由大楼所在的物业公司牵头负责解决。但在涉及到志成商务酒店的消防设施的维修费用时，爱客多公司与志成公司因费用的承担问题发生争议，致使志成商务酒店的消防问题迟迟得不到解决。在志成公司拖延电费及房租的情况下，爱客多公司于2014年4月5日对志成商务酒店采取断电措施。志成商务酒店因被断电而停业至今。还查明，除志成公司外，爱客多公司还将其租赁的置城国际中心大楼的其他部分转租给案外人济宁九创装饰工程有限公司、济宁骄龙餐饮管理有限公司进行商业经营，两家公司在大楼出现消防故障后，按物业公司的通知，缴纳了整改费用，消防设施已经整改合格，并正常使用。根据济宁科元资产评估有限公司出具的资产评估报告，志成公司经营的志成商务酒店的装饰装修部分的现有资产净值为2839462.77元，另外，还有锅炉供暖系统价值394400元，还有水处理设备一套价值9800元，空调价值284460元。一审法院认为，本案当事人双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按合同约定承担各自的义务。双方纠纷产生��，均要求解除上述合同，符合法律的相关规定，一审法院予以准许，因此，志成公司也就无权继续占有使用涉案房屋，对于爱客多公司要求志成公司腾房的诉讼请求，一审法院依法支持。为促进志成公司积极履行交房义务，依法维护爱客多公司的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定及其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”之规定，对于志成公司应当承担的交房义务的迟延履行金，可以按照双方签订的《房屋租赁合同》中租金标准的两倍来计算。对于双方的其他诉讼请求，一审法院分别认定如下：关于本诉部分。对于爱客多公司要求志成公司承担租赁房屋的电费86281元及房租费420920元的诉讼请求，一审法院认为，从志成商务酒店的用电情况来看，在爱客多公司因志成公司拒不交纳房租而采取停电措施前，虽然租赁的房屋出现了消防隐患，但志成公司一直占有使用租赁房屋，并未因此停止正常的商业经营活动，因此，志成公司应当按照双方的合同约定向爱客多公司支付相应的电费和房租。对于电费86281元，由租赁房屋所在地的物业公司出具的包括志成商务酒店在内的各商家的电费使用情况的相关证明，一审法院依法认定。对于志成公司应交纳的房租，在爱客多公司停止供电前，根据双方对于房租费用的约定及原告的实际使用天数，可以计算为735100元÷365天×69天=138964.11元，应当由志成公司支付给爱客多公司。对于爱客多公司主张的停电之后的房租及拖欠房租的违约金的诉讼请求，一审法院认为，虽然出租房屋所在的大楼出现消防故障导致出租房屋无法正常使用，责任并不全在爱客多公司，但爱客多公司作为房屋租赁合同的出租人，有义务为承租人提供符合消防安全标准的房屋，在出租房屋的消防问题没有及时解决的情况下，志成公司未及时交纳房屋租金的行为是在行使不安抗辩权，主要目的是为了催促爱客多公司尽快协调解决房屋的消防安全问题。在此情况下，爱客多公司却对志成公司采取停电措施，直接导致合同无法履行的严重后果。一审法院认为，爱客多公司的上述行为存在明显过错，直接导致合同无法履行，因此，对于其主张的志成公司支付停电之后的房租费用及拖欠房租的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于反诉部分。对于志成公司要求爱客多公司返还转让费91万元的诉讼请求，一审法院认为，根据双方合同约定，该转让费是志成公司接手宾馆经营及宾馆设备设施、装饰装修等付出的对价，双方均已按照合同约定履行了自己的义务，因此，志成公司的该项诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。对于志成公司要求爱客多公司支付其员工工资37200元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于志成公司要求爱客多公司赔偿经济损失共6701992.41元的诉讼请求，一审法院认为，在志成公司正常经营过程中，因为租赁房屋所在的大楼出现了消防故障，爱客多公司作为出租方，应当为志成公司积极排除妨碍，提供符合消防安全要求的房屋，但爱客多公司在消防问题还未解决的情况下就对志成公司停止供电，直接导致志成公司无法经营。另一方面，志成公司在大楼出现消防故障后，继续占有使用租赁房屋，其并没有停止正常商业经营，又以消防存在问题为由拒不交纳房租及电费，对双方矛盾的激化及租赁合同的��除也存在一定的责任。根据相关法律规定，双方解除房屋租赁合同后，对于未形成附合的装饰装修物，应当由承租人志成公司拆除。对于剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据我院委托的鉴定人对志成商务酒店的装饰装修的残值的鉴定报告，装饰装修部分的资产净值为2839462.77元，另外，还有锅炉供暖系统为394400元，反渗透水处理设备（型号为0.25T/H）一套为9800元，空调（包括美的空调挂机KFR-35GW/DY共108台，美的空调柜机KFR-120W共1台，美的空调柜机KFR-72GW/DY共4台，格力空调挂机KFR-23GW共1台）为284460元，共计3528122.77元。结合现场勘察和酒店的实际经营情况，对于锅炉供暖系统、水处理设备及空调，虽然可由志成公司进行拆除处理，但由于上述设备均存在大量的安装工程，且拆除后无疑会较大程度地增加当事人的损失和降低房屋��使用价值，因此，为减少社会财富的无端浪费，上述设备可以不再由志成公司拆除。综合以上分析，对于志成公司的装饰装修及上述设备的残值，可以由爱客多公司按60%赔偿志成公司，即3528122.77元×60%=2116873.66元。除酒店内形成附合的装饰装修物及上述锅炉供暖系统、反渗透水处理设备及空调外，酒店内的其他设备设施可由志成公司自行拆除。对于志成公司要求爱客多公司承担违约金责任的诉讼请求，双方在合同中并没有明确约定，因此，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百二十条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条、第一百四十二条之规定，判决：一、解��山东爱客多商贸有限公司与济宁志成酒店管理有限公司于2013年10月24日签订的《房屋租赁合同》。二、济宁志成酒店管理有限公司于本判决生效三十日内将租赁房屋交付给山东爱客多商贸有限公司。如未按一审法院指定的日期交付房屋，济宁志成酒店管理有限公司按双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准的两倍承担迟延履行金。三、济宁志成酒店管理有限公司于本判决生效十日内向山东爱客多商贸有限公司支付电费86281元及房屋租金138964.11元。四、山东爱客多商贸有限公司于本判决生效十日内赔偿济宁志成酒店管理有限公司2116873.66元。综合第三、四项判项，山东爱客多商贸有限公司应于本判决生效十日内支付济宁志成酒店管理有限公司1891628.55元。五、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事��讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8107元，由山东爱客多商贸有限公司负担4507元，济宁志成酒店管理有限公司负担3600元。反诉案件受理费32672元，由济宁志成酒店管理有限公司负担23630元，由山东爱客多商贸有限公司负担9042元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审查明，爱客多公司自营的超市和案外人八旗羊汤按照要求，配合消防部门整改并交纳了整改费用，消防验收合格。2014年9月25日，山东省广安消防技术服务中心出具检验报告，认可置城国际大厦A座、B座消防检验合格。另查明，原审中爱客多公司认可2014年7月17日由其出具的补收电费收据的真实性，同意从其诉讼请求中扣减2万元电费。再查明，志成公司支付鉴定费26000元。本院对一审查明的事实予以��认。本院认为，二审双方争议的焦点问题有两个：一是合同不能继续履行的原因；二是合同解除后责任的承担。关于第一个焦点，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同。造成合同不能继续履行的主要原因是涉案房屋的消防设施出现故障。爱客多公司作为出租人，应当向承租人志成公司提供符合消防标准适宜出租的房屋设施。在房屋出现消防故障后，爱客多公司应积极采取相应措施排除妨碍，但爱客多公司在消防问题尚未解决的情况下对志成公司停止供电，导致合同无法继续履行。志成公司在房屋出现消防故障后，仍继续占用租赁房屋，其应积极配合消防改造的要求促成消防设施维修整改，对消防问题没有及时得以整改也负有一定的责任。因此，爱客多公司对合同不能继续履行以致解除承担主要责任，志成公司也应当承担相应的责任。关于第二个焦点，双方解除房屋租赁合同后，对于未形成附合的装饰装修物，应当由承租人志成公司拆除；对于剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。一审法院依法委托鉴定，鉴定程序合法，鉴定结论经过双方质证，鉴定机构工作人员出庭接受质询。一审法院按照鉴定结论，并结合现场勘察和酒店实际经营情况，判决由爱客多公司按60%赔偿志成公司装饰装修残值和锅炉供暖系统、反渗透水处理设备以及空调等设施的价值，符合法律规定，并且考虑了案件的实际情况，并无不当。关于2万元电费，原审中爱客多公司认可志成公司提交的电费收据，同意从诉讼请求中扣减2万元，但一审法院并未扣减，本院予以纠正。关于鉴定费，原审法院未予裁判，本院予以部分支持。关于四��安保人员的工资款，志成公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，按照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加，但增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中双方约定的违约金远低于一审认定的损失，一审法院判定爱客多公司赔偿损失已维护了志成公司的权益，志成公司再主张违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人山东爱客多商贸有限公司的上诉请求不成立，上诉人济宁志成酒店管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济宁市中级人民法院（2014）济民初字第174号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销济宁市中级人民法院（2014）济民初字第174号民事判决第五项；三、变更济宁市中级人民法院（2014）济民初字第174号民事判决第三项为济宁志成酒店管理有限公司于本判决生效十日内向山东爱客多商贸有限公司支付电费66281元及房屋租金138964.11元。综合第三、四项判项，山东爱客多商贸有限公司应于本判决生效十日内支付济宁志成酒店管理有限公司1911628.55元。四、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8107元，由山东爱客多商贸有限公司负担4507元，济宁志成酒店管理有限公司负担3600元。反诉案件受理费32672元，由济宁志成酒店管理有限公司负担23000元，由山东爱客多商贸有限公司负担9672元。二审��件受理费71274元，由山东爱客多商贸有限公司负担26991元，济宁志成酒店管理有限公司负担44283元。鉴定费26000元，由山东爱客多商贸有限公司负担20000元，济宁志成酒店管理有限公司负担6000元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘晓华代理审判员　　谢　醒代理审判员　　王　琛二〇一六年十月二十八日书　记　员　　朱　烨来源：