（2016）苏13民终2605号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-27
案件名称
宿迁恒丰新型建材有限公司与马军买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宿迁恒丰新型建材有限公司,马军
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终2605号上诉人（原审原告）:宿迁恒丰新型建材有限公司，住所地宿迁市经济开发区振兴大道360号。法定代表人：李智，该公司总经理。委托诉讼代理人：王德成，江苏力豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:马军，男，1977年9月20日出生，汉族，住宿迁市宿城区。上诉人宿迁恒丰新型建材有限公司（以下简称恒丰公司）因与被上诉人马军买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城商初字第00981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭审理本案，并于2016年9月22日组织双方当事人进行了公开听证。上诉人恒丰公司委托诉讼代理人王德成，被上诉人马军参加了听证。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持恒丰公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由马军负担。事实和理由：一、马军欠恒丰公司砼款843000元，其中付现金110000元，另以华辉新城9幢1004号房屋抵砼款733000元。针对“以房抵债”问题，马军并未取得该房屋的所有权和使用权，且经恒丰公司催促，至一审法庭辩论终结前，仍不能将所抵房屋交付给恒丰公司，更不能配合恒丰公司办理房屋所有权转移登记。致使恒丰公司不能实现抵房的最终目的，故“以房抵债”协议应当予以解除。二、恒丰公司与马军均认可冲抵债务的是房屋，包含房屋的所有权和使用权，并不存在以合同权利冲抵债务的情况。马军与宿迁市华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）之间系商品房买卖合同关系，马军与恒丰公司之间系商品砼买卖合同关系。恒丰公司与马军未签订过债权转让协议，也无债权转让行为。原审判决认定债务转让明显错误。三、恒丰公司与马军之间的“以房抵债”实质上是房屋买卖合同关系，在马军尚未取得房屋权属证书的情况下，马军无权出售。故本案“以房抵债”协议无效。综上，原审判决适用法律不当，应予改判。马军辩称：一、双方签订的协议中明确规定由上诉人办理过户手续，马军只负责配合和支付所产生的费用。自协议签订至今，上诉人从来没有办理过过户手续。二、上诉人提出通知和催促办理过户手续，但马军从来没有接到上诉人的任何通知。上诉人没有取得房屋所有权和使用权是由其自身原因造成，与马军无关。三、在2015年3月12日签订协议后，马军已经按照协议约定履行了付款义务，而上诉人至今没有履行协议，导致房屋过户手续无法办理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。恒丰公司向一审法院起诉请求：一、撤销双方的抵房协议；二、马军支付砼款733000元；三、本案诉讼费用由马军负担。一审法院认定事实：马军因购买恒丰公司商品混凝土，欠恒丰公司货款843000元。双方经协商用马军与华辉公司签订的《商品房买卖合同》中华辉新城9幢1004号商品房抵款733000元。后马军向恒丰公司交付了《商品房买卖合同》、购房收据及房屋认购书。2013年7月31日，恒丰公司向马军出具收据一份，该收据载明：“交款单位四季青马军收款方式转账人民币柒拾叁万叁仟元￥733000收款事由四季青商砼款”。该收据盖有“宿迁恒丰新型建材有限公司财务专用章”。2015年3月12日，马军向恒丰公司出具欠条一份，该欠条载明：“今欠到恒丰公司砼款壹拾壹万元整，备注：在2015年4月20日还清。华辉新城9幢1004号房抵砼款733000元整，恒丰过户时马军配合过户，过户时所产生的费用由马军负责，如有一方违约，付对方违约金壹拾壹万元整”。该欠条上有马军、王慧琼（原告法定代表人李智之妻）签名予以确认。2015年8月28日，恒丰公司向马军发出通知一份，该通知主要载明：“马军在接到通知后三日内宿城区华辉新城9幢1004号房屋交付给我公司，同理办理过户手续。逾期未交付也未办理过户手续，我公司将不接受该房屋，届时你需向我公司偿还砼款733000元”。2015年8月31日，马军向恒丰公司复函一份，该函主要内容为：“关于马军欠恒丰公司砼款一事，双方于2015年3月12日已结清，双方一致同意用华辉新城9幢1004号房《商品房买卖合同》等全套购房手续均已交付给恒丰公司抵付733000元，另110000元已给付给恒丰公司，马军已完成房屋交付和款项支付义务，双方已再无债权债务关系”。涉案宿迁市宿城区华辉新城9幢1004号房屋由华辉公司出卖给马军，双方签订了《商品房买卖合同》，在该合同中约定，出卖人应于2013年12月28日前交付买受人。目前，华辉公司一直未交付该涉案房屋、办理相关产权手续。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。因买卖合同产生的价款，买受人应当偿还，价款的支付方式多种多样，买卖双方可就此予以约定，除非该支付方式法律明令禁止。根据查明事实，本案中，马军购买恒丰公司商品砼，应当支付相应价款。恒丰公司所诉的“以房抵债”实质上属于双方对价款支付方式上的约定。马军与华辉公司签订《商品房买卖合同》，马军虽然尚未取得所购房屋的所有权，但是并不意味着其对华辉公司不享有诸如房屋交付请求权等合同权利。恒丰公司与马军达成“以房抵债”合意，收取了马军与华辉公司的“网签合同”及相关票据时应明知涉案房屋尚未到交付期限,更未办理所有权证书。2015年3月12日，恒丰公司已明知华辉公司已逾期交房的情况下，仍然继续同意马军用对华辉公司享有的商品房买卖的合同权利抵偿其对恒丰公司的负债（相对于华辉公司而言，马军的行为也是一种债权转让）。该合意并不违反法律禁止性规定，应属有效。该合意达成后，恒丰公司即取得了马军在该合同中的地位，恒丰公司可以就该商品房买卖合同的履行、违约等行使马军所享有的权利。诉讼中马军仍要求“以房抵债”，应予支持。关于恒丰公司认为其无法实现抵房的合同目的，应当解除合同的主张，一审法院认为，根据查明的事实，现无证据证明马军具有迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的，对恒丰公司的该主张不予支持。关于恒丰公司还认为存在重大误解应撤销合同的主张，一审法院认为，恒丰公司明知涉案房屋已逾期交付仍同意以合同权利抵偿，恒丰公司的该主张不符合重大误解的法律特征，故亦不予支持。一审法院判决：驳回恒丰公司的诉讼请求，案件受理费11130元，由恒丰公司负担。二审中，双方均未提供新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、马军与恒丰公司签订的“以房抵款”协议的效力如何认定；二、如果“以房抵款”协议有效，恒丰公司是否有权要求解除该协议并要求马军支付733000元货款。本院认为，马军与恒丰公司签订的“以房抵款”协议合法有效，恒丰公司无权解除协议并要求马军支付相应733000元货款。理由如下：一、马军与恒丰公司签订“以房抵债”协议时，均明确认可马军欠恒丰公司货款733000元且已届履行期限，马军与华辉公司存在商品房买卖合同关系且马军支付了相应的购房款而华辉公司未按期交付房屋的事实。故马军将其对华辉公司享有的交付房屋请求权以及依据该权利产生的其他合同权利转让给恒丰公司用于冲抵债务，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、从恒丰公司与马军签订的“以房抵债”协议可以看出，恒丰公司在签订协议时对马军尚未取得案涉房屋的所有权证以及华辉公司逾期交房的事实均是明知的，且协议未明确约定房屋交付的时间，恒丰公司亦未能提供证据证明房屋不能交付系由于马军的原因造成，故其主张马军未能及时交付房屋构成违约并据此解除合同，缺少事实和法律依据，对其主张，本院不予支持。三、马军与华辉公司签订商品房买卖合同并支付相应价款，其就案涉房屋对华辉公司享有相应的债权请求权。同时，因房屋尚未办理产权登记，马军对案涉房屋尚不享有物权。且在签订协议时，恒丰公司对此明知，故可以认定马军用于冲抵债务的仅是其对华辉公司享有的合同权利而非实质上的房屋。马军将其对华辉公司享有的合同权利转让给恒丰公司用于冲抵债务，且恒丰公司明确接受，故恒丰公司主张双方实质是商品房买卖合同关系以及因马军未取得房屋所有权故合同无效，缺少事实和法律依据，对其主张，本院不予采纳。综上，上诉人恒丰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费11130元，由上诉人宿迁恒丰新型建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱 庚代理审判员 仲召虎代理审判员 吴雪林二〇一六年十月二十八日书 记 员 许小璇附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第7页/共8页 微信公众号“”