（2016）苏0803民初1872号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-03
案件名称
昆山创杰房地产经纪有限公司与淮安市浩然置业有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市淮安区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山创杰房地产经纪有限公司,淮安市浩然置业有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第三百九十六条，第四百零五条
全文
淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初1872号原告：昆山创杰房地产经纪有限公司，住所地苏州市昆山开发区黄浦城市花园24号楼3室。法定代表人：高艮超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丘，该公司员工。委托诉讼代理人：腾锦林，江苏六典律师事务所律师。被告：淮安市浩然置业有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道201号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖述清，该公司工程部经理。委托诉讼代理人：季志南，江苏龙俊律师事务所律师。原告昆山创杰房地产经纪有限公司与淮安市浩然置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告昆山创杰房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张丘、腾锦林，被告淮安市浩然置业有限公司委托诉讼代理人肖述清、季志南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山创杰房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付委托代理费合计1024658元（其中：1、2015年3月至11月代理费192193元；2、2015年3月至11月留成应返还部份代理费286952元；3、2015年3月至11月溢价分成78530元；4、2015年3月至9月商业销售跳点236201元；5、2015年3月至11月未全款到账，现已全款到账部分代理费74240.37元；6、2015年3月至11月大定未签约，现已签约部分代理费156542.955元），并支付逾期付款利息（利息以结欠的本金为计算基数，按照银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至实际还款之日）；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告在淮安市楚州大道与翔宇大道交汇处开发建设了皇冠国际物业项目，原、被告双方于2015年3月31日签订了《营销总代理合同》，约定由原告为被告提供该项目的销售代理、营销策划服务。合同约定了委托代理的期限，代理佣金结算的方式、期限，考核标准，违约责任等条款。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但是被告未完全按照合同约定支付代理费用。原告与被告协商无果。淮安市浩然置业有限公司辩称，原告销售的皇冠国际项目是事实，但被告已经足额支付原告的销售佣金，其他应返还的佣金已不足以抵扣原告应承担的费用。因此原告的诉请无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、组织机构代码证复印件、《营销总代理合同》一份、《2015年度签约明细汇总表》（复印件）、《2015年3月至11月每月签约明细表》（复印件）、2016年4月18日《2015年度创杰签约明细汇总表》一份、《商业签约明细》一份、《大定客户明细表》一份（复印件）等证据，被告围绕答辩意见依法提交了《部分佣金给付协议》一份、《皇冠国际2015年资金回笼计划》一份、《营销总代理合同之商业补充协议》一份、《2015年3月-11月的销售情况表》一份、《2015年3月-11月销售溢价表》一份、《2015年3月-11月广告支出明细表》一份、《2015年度创杰签约明细汇总表》一份、《销售溢价明细表》一份等证据。本院组织当事人进行了证据质证。原、被告对《营销总代理合同》、《商业签约明细》、《部分佣金给付协议》、《皇冠国际2015年资金回笼计划》、《营销总代理合同之商业补充协议》、《2015年度创杰签约明细汇总表》真实性无异议。本院予确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于2015年3月至11月代理佣金192193元。根据原、被告2016年4月18日确认的《2015年度创杰签约明细汇总表》显示，被告在2015年3月至11月期间应给付原告代理佣金977711.59元，其中包含“至今未全款到账部分佣金13903元”，被告已给付代理佣金965340元。被原告要求扣除未全款到账部分佣金13903元，符合合同约定，被告实际应给付代理佣金为963808.59（977711.59-13903），因此被告在本案中不存在欠原告代理佣金问题（963808.59-965340）。2、关于2015年3月至11月留成应返还部份代理费286952元。第一、被告举证的2015年2月10日的《皇冠国际2015年资金回笼计划》内容为：“住宅销售计划：2月住宅签约户数25户、住宅签约金额1050万，3月住宅签约户数20户、住宅签约金额840万，4月住宅签约户数20户、住宅签约金额840万，5月住宅签约户数30户、住宅签约金额1260万，6月住宅签约户数35户、住宅签约金额1470万，7月住宅签约户数30户、住宅签约金额1260万，8月住宅签约户数30户、住宅签约金额1260万，9月住宅签约户数35户、住宅签约金额1470万，10月住宅签约户数31户、住宅签约金额1302万，11月住宅签约户数30户、住宅签约金额1260万，12月住宅签约户数25户、住宅签约金额1680万，1月（应为2016年）住宅签约户数20户、住宅签约金额840万，2月（应为2016年）住宅签约户数25户、住宅签约金额1050万，以上住宅签约户数合计371户，住宅签约金额合计15582万元。商业销售计划：2月商业签约户数6户、商业宅签约金额600万，3月商业签约户数3户、商业宅签约金额300万，4月商业签约户数4户、商业宅签约金额400万，5月商业签约户数5户、商业宅签约金额500万，6月商业签约户数6户、商业宅签约金额600万，7月商业签约户数5户、商业宅签约金额500万，8月商业签约户数6户、商业宅签约金额600万，9月商业签约户数5户、商业宅签约金额500万，10月商业签约户数6户、商业宅签约金额600万，11月商业签约户数5户、商业宅签约金额500万，12月商业签约户数5户、商业宅签约金额500万，1月（应为2016年）商业签约户数4户、商业宅签约金额400万，2月（应为2016年）商业签约户数5户、商业宅签约金额500万，以上2015年回笼计划合计签约金额为22082万元”。原、被告该证据对该证据真实性无异议。被告认为该计划证明原告未完成销售计划，留存的保证金不应予以返还。原告认为没有达到每月6套要求，可以按照1.5%计算佣金，但对于总销售额，仍应参照原、被告签订的《营销总代理合同》约定的条款为结算商业跳点的依据。本院认为双方对该计划真实性无异议，且与本案具有一定关联性，可作为本案定案依据，该计划中明确载明了住宅销售计划和商业销售计划，以及每月的住宅签约户数、住宅签约金额、商业签约户数、商业签约金额，其实质就是一份销售计划。该计划的期限与《营销总代理合同》的代理期限基本一致，可作为本案的定案依据。第二、双方于2015年5月6日签订的《营销总代理合同之商业补充协议》系双方真实意思表示，应为合法有效，协议约定“乙方从2015年6月起，每月商业成交套数不得少于6套（其中5月份为5套）。若乙方完不成指标，商业佣金基数按1.5%计算佣金，请款标准参照原合同”，该约定是对《营销代理合同》中有关商业销售考核及佣金跳点的变更，即从2015年5月起原告应按该约定完成指标并按该标准对商业佣金进行结算。第三、原、被告对《营销代理合同》的真实性无异议，是双方真实意思表示，应为合法有效，该合同约定：“在考核周期内乙方未按约定完成考核目标，甲方有权没收留存保证金。乙方在完成各阶段销售任务前，甲方当月向乙方支付佣金的80%，留存20%的销售佣金作为乙方的销售考核和超出约定费用保证金”、“在合同代理期满时，若乙方销售签约总金额不足1.2亿元或者连续三个月未完成考核目标，甲方有权单方面取消乙方的销售代理权，终止本合同并没收乙方留存的销售考核保证金”。第四、本案中，经原、被告确认，商业销售部分：3月为3套、4月为0套、5月为2套、6月为16套、7月为1套、8月为8套、9月为1套、10月为5套、11月为5套（包含大定客明细中4套），在住宅销售部分：3月为8套（抵工程款4套）、4月为10套（抵工程款4套）、5月为25套（抵工程款4套）、6月为18套（抵工程款9套）、7月为16套（抵工程款15套）、8月为23套（抵工程款4套）、9月为28套（抵工程款1套）；10月为17套（抵工程款3套）、11月为2套（抵工程款1套）。综上，结合销售计划和补充协议约定，原告在商业销售中仅有6月份和8月份完成约定指标，其他月份均未完成约定指标；在住宅销售中基本上均未能按月完成销售计划和指标。因此，根据双方合同的约定，被告有权没收留存保证金，原告无权要求被告返还。3、关于2015年3月至11月大定未签约，现已签约部分代理费156542.955元。根据合同约定，甲方住宅产品在委托代理期限内不再委托第三方或自行销售。否则，成交后仍需支付全额代理佣金、策划费给乙方。商业部分甲方有权自行委托第三方进行销售，第三方销售业绩计入乙方销售业绩目标考核，但不计算乙方佣金。被告认为2015年11月份已通知原告解除合同，原告认为2015年12月7日《部分佣金给付协议》后双方停止合作。本院认为，双方对《部分佣金给付协议》真实性无异议，体现了双方真实意思表示，该协议合法有效。该协议约定“甲方（被告）同意于2015年12月7日17：00点前先行给付乙方（原告）20万元（含10月、11月份佣金），乙方保证所有人员退出销售场所”，据此说明双方于2015年12月7日一致同意解除合同，因此认定大定未签约的，在2015年12月7日之前签约的视为原告所签，产生的佣金应为原告所有。依据被告认可的原告提供的大定客户明细表:1、商业：2015年10月5日至2015年10月25日认购4套，签约时间为2015年11月23日至2015年12月2日，签约总额3017425元，因未完成约定的每月6套指标，应按1.5%计算，商业佣金为36209.10元(3017425×1.5%×80%)。2、住宅：2015年10月5日至2015年11月11日认购8套，签约时间为2015年11月15日至2015年12月7日共5套，签约总额2505388元，佣金为20043.10元(2505388×1%×80%)。合计56252.20元。4、关于2015年3月至9月商业销售跳点236201元。根据《营销总代理合同》“签约金额不足2000万元，服务佣金为2%及《营销总代理合同之商业补充协议》“乙方从2015年6月起，每月商业成交套数不得少于6套（其中5月份为5套）。若乙方完不成指标，商业佣金基数按1.5%计算佣金，请款标准参照原合同”和“本项目销售佣金按月结算，乙方于次月2日向甲方提交销售佣金请款明细表，甲方须在7个工作日内审核完毕，并将应结应结支付给乙方”的约定，佣金应当是按月销售额为计算标准，而实际履行中也是按月结算的，原告举证的2015年3月至11月签约明细表及双方确认的2015年度创杰签约明细汇总表亦可证实。因此2015年6月之前每月应按《营销总代理合同》“签约金额不足2000万元，服务佣金为2%的约定计算，根据原告方2016年9月5日签名确认、被告认可的已结算的商业佣金中3月份因未超2000万元，已按2%足额结算完毕；4月份未销售，亦未计算；5月份签约2户，金额为1475005元，已按1.5%结算，根据《营销总代理合同之商业补充协议》约定，5月份应成交为5套，未完不成指标，应按1.5%计算，已足额计算；2015年6月之后每月应按《营销总代理合同之商业补充协议》“乙方从2015年6月起，每月商业成交套数不得少于6套（其中5月份为5套）。若乙方完不成指标，商业佣金基数按1.5%计算佣金”的约定计算，根据原告方签名确认、被告认可的已结算的商业佣金中，6月份、8月份完成超出计划的6套，结合《营销总代理合同》签定，未超2000万元，应按2%计算，已足额结算完毕；7、9、10、11月份，原告方均未完成计划6套，应按《营销总代理合同之商业补充协议》约定的1.5%，双方已足额计算。综上，被告已按合同约定足额计算并给付了原告商业跳点佣金。5、关于2015年3月至11月未全款到账，现已全款到账部分代理费74240.37元。原告未提供证据证明“已全款”到账的事实存在，被告当庭不予认可，缺乏事实依据，不予确认。6、关于2015年3月至11月溢价分成78530元。依据双方2016年月4日18日确认的汇总表，溢价为372151元，双方无异议，本院予以认定。根据原告方提供的《2015年3月至11月每月签约明细表》计算，扣除2014年度签约和同一人购买同一房号外，销售额为114743219元，加上大定已签约的部分为5522813元，原告销售总额合计120266032元，根据《营销总代理合同》约定“广告预算按该物业可售房屋总底价金额的1%计提，超出部分从溢价支出，溢价不足的由乙方承担”。由于在该物业的房屋销售不同阶段均需要广告的投入，因此按照已实际销售金额提取广告费用较为合理，故本案应提取广告费用为1202660.32元（120266032×1%）。根据被告提供的《2015广告费明细表》反映，2015年3月至11月经原告方人员签字确认，被告方共支出各类广告费用为2222795元，后被告放弃402765元，调整为1820030元，其中双方无异议的为725070元；双方一致认可的330340元；双方有争议的为764620元。对于争议的数额，本院认定为680536.67，具体为：序列8、12是跨年度的，按照发生的月份扣除2014年分摊费用比较合理，序列8的广告费是7.2万元，合同期限是2014年8月至2015年7月，按照每月分摊，原告应该承担3万元。费用支出有原告方公司项目经理傅军签字的费用报销单证实。序列12合同期限是2014年11月1日至2015年10月30日，合同金额为160000元。按照分摊，（160000÷12×8＝106666.67）+14620＝121286.67元,应当计入本案广告费。序列19，有工作联系单证明，上面载明上海亿为续签，合同期限是2015年4月1日至2016年3月31日，合同金额为3万元。有2015年4月7日《微信卡卡技术服务合同书》、2015年4月7日费用报销单上有原告方公司项目经理傅军签字及广告费发票证明，且广告费已实际支出，故应计入本案广告费21250元（30000÷12×8.5）。序列21项，有工作联系单复印件、费用报销单原件，两份上面均有原告方公司经理傅军签字确认，结合广告费发票原件，且广告又发生在2015年，原告方是同意支出的，故该60000元应纳入本案广告费中。序列68项、69项，系老带新、全民营销项目，金额总计238600元，推荐确认表上均有原告方业务员和专案经理张丘、傅军签名确认，庭审中被告确认实际发放的是98000元。该项目属于房屋促销活动，根据《营销总代理合同》约定，广告费中包含各种促销推广活动费用，因此该费用视为广告费，应当纳入本案广告费中。序列70项，35万元有皇冠国际4#楼开盘暨“”五一促销推广方案、3#楼家电基金领取名单证实，总计35户，该家电基金领取名单上有原告单位人员张丘的签字，事实清楚，被告已将家电领用券发放购房人，该券载明为10000元，虽然不是现金发放，但购房人可凭此向被告主张10000元的权利。该活动应系促销推广活动，根据《营销总代理合同》约定，应纳入广告费范围。序列71项，被告提供的费用报销单及发票原件，费用报销单上有原告单位人员张丘签字。金额是24000元，但载明从溢价佣金中扣除，故不应计入广告费中。综上广告费总支出为1672713.33元，而溢价为372151元加上根据原告销售金额应当提成的广告费用为1574811.32元(372151+1202660.32),因此不能满足广告费的总支出,已无溢价可分成。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应偿还原告代理费110700元及利息。依法成立的合同受法律保护。原、被告于2015年3月31日签订的《营销总代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效，原、被告之间应按合同约定约定履行各自的义务。第一、关于原告主张的代理费110700元，其中：1、2015年3月至11月代理费192193元，因原、被告对应给付代理佣金977711.59元和已给付代理佣金965340元无异议，故被告已足额给付了本案中的该费用，对原告的该项主张不予支持；2、2015年3月至11月留成应返还部份代理费286952元，因原告未能完成合同约定的销售指标，故原告的该项主张不予支持；3、2015年3月至11月溢价分成78530元，因原告在销售中的广告费用支出已超出了广告费的提成及溢价部分，故对原告的该项主张不予支持；4、2015年3月至9月商业销售跳点236201元，因被告已按合同约定足额结算并给付了原告，故原告的该项主张不予支持；5、2015年3月至11月未全款到账，现已全款到账部分代理费74240.37元，因原告未提供证据证明“全款到帐”的事实，缺乏事实依据，不予支持；6、2015年3月至11月大定未签约，现已签约部分代理费156542.955元，因原告于2015年12月7日退出销售场所，故之前签约销售的应销售业绩，认定为56252.20元，被告应当承担给付责任，超出部分不予支持。第二、关于原告主张的逾期付款利息，因被告及时给付代理佣金，原告要求以结欠的本金为计算基数，按照银行同期贷款利率，从起诉之日（2016年3月9日）起计算至实际还款之日，符合法律规定，本院予支持。综上所述，为保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下:一、被告淮安市浩然置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告昆山创杰房地产经纪有限公司代理佣金56252.20元并承担逾期利息（以56252.20元为基数，按照银行同期贷款利率，从起诉之日即2016年3月9日起计算至实际还款之日）。二、驳回原告昆山创杰房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14022元，由原告昆山创杰房地产经纪有限公司负担12816元，被告淮安市浩然置业有限公司负1206担。诉讼保全费5000元，由原告昆山创杰房地产经纪有限公司负担4256元，被告淮安市浩然置业昆山创杰房地产经纪有限公司有限公司负担744元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。审 判 长 王玉辉人民陪审员 胡 山人民陪审员 吴云平二〇一六年十月二十八日书 记 员 杨秀秀附页--裁判依据的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。