（2016）粤1702民初3158号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
阳江市尚城物业管理服务有限公司与黄沛瑜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳江市尚城物业管理服务有限公司,黄沛瑜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初3158号原告：阳江市尚城物业管理服务有限公司。住所地：阳江市江城区建设一路2号之二嘉华尚城小区*幢***房。法定代表人：郑革新，该公司总经理。委托代理人：梁丽姿，该公司员工。被告：黄沛瑜，男，1975年4月25日出生，汉族，住阳江市江城区。原告阳江市尚城物业管理服务有限公司（以下简称尚城物业公司）诉被告黄沛瑜物业服务合同纠纷一案，原告于2016年8月12日向本院起诉，本院于同日受理，依法由组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尚城物业公司的法定代表人郑革新，被告黄沛瑜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚城物业公司诉称：原告于2008年11月进驻创业名苑为小区提供物业管理服务工作，与业主签订物业服务合同，物业管理事项：1、房屋建筑公用部分、附属配套建筑、共用设施、设备的维修、养护和管理。2、公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁，垃圾的收集、清运。3、共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理。4、维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤等。5、对辖区内的交通与车辆停放秩序的管理。6、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料和业主、物业使用人的档案。7、对业主或物业使用人违反管理规约、装修手册等行为，视情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。8、对业主或物业使用人房屋自用部分、设施、设备的维修，经甲乙双方协商乙方可提供有偿服务。依据双方签订的物业服务合同第十一条第三款中约定：逾期不交物业服务费、水电费（含公摊部分）等，从逾期之日起按欠交金额每日千分之一支付滞纳金。被告是创业名苑D302房的业主，自2013年4月起一直拖欠物业管理费，经原告多次催收，被告无正当理由拒不缴交物业管理各项费用，被告的行为已构成违约，现特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告缴交以下拖欠费用：1、自2013年4月起至2015年6月物业管理费2403元；2、自2015年7月起至2016年7月物业管理费1703元；3、上述欠费滞纳金2180.88元；4、总计：6286.88元。二、本案全部诉讼费用由被告承担。被告黄沛瑜辩称：一、被告并不存在拖欠原告物业管理费，被告多次到物业管理处交费时，原告表示要想交物业管理费和水费必须先交齐治安联防费和公摊电费，当时被告表示可以先按合同签订0.8元／平方交物业管理费，不合理部分可以由法院讼裁决定。并要求原告出示治安联防费的物价局文件依据时，原告无法出示相关法律依据。由于物业费升价存在争议，造成创业名苑多名业主无法正常缴费。二、违约金计算没有依据。因为并不是被告拖欠对方物业费等，而是一再要求对方收取双方认为合理部分（物业费、水费），当时原告也收取了2012年12月之前的物业管理费，但2013年1月开始，被告表示不同意这样分开收费，过错不在被告。所以不存在违约金问题。三、物业费升价不合理也不合法。1、升价征求意见过程不公开、透明，也没有公示，被告直到上次开庭为止才知道有份升价“物业服务收费备案表”，其中物业管理公司为何升价的公示被告从来没有见过，是否有过半面积和业主同意，哪些业主同意，也一直不知晓，大多数业主在本小区业主群中反映也和被告一样，业主同意升价签名存在原告造假和误导嫌疑；为此小区现在正在筹办业主委员会和向相关部门投诉（包括12315、住建局）。2、原告自从2008年11月进驻以来，一直不作为：一、任由车辆长期堵塞消防通道，收取停车费，不顾业主的生命安全。二、消防器材没有定时检查，导致消防器材不能正常使用。三、消防器材损坏几年不维修。随意改变消防管道，严重影响业主生命安全。四、随意变更物业管理处，没有经过业主允改变物业管理处和发电房用途。五、任由商户向小区内开设后门，影响小区安全。六、任由个别业主在小区内养没有办理证件宠物，影响广大业主身体健康。七、小区内监控损坏没有维修，电梯监控全部损坏，保安室没有对电梯进行监控，严重影响小区业主的生命安全。八、地下停车场长期积水不处理。综上，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求。经审理查明：2008年9月25日，广厦房地产开发有限公司（下简称广厦房地产公司）（委托方、甲方）与原告尚城物业公司（受托方、乙方）签订了《物业管理委托合同》，合同主要约定：“第二条物业基本情况：物业类型商住，座落位置阳江市江城区东风三路1号，占地面积7286平方米，建筑面积36904平方米（其中住宅部分：29900.24平方米；其他配套设施包括商业、地下车库、发电机房、水泵房、管理用房等共7003.76平方米）。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、车辆停放服务费。第十八条委托管理期限2008年11月11日时起至小区业主委员会成立之日止。第二十二条物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方电梯房按建筑面积每月每平方米0.8元、步梯房按建筑面积每月每平方0.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收。2、管理服务费标准的调整，按政府有关部门规定调整。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。等等”原告与广厦房地产公司均在合同上盖章确认。原告于2008年11月1日正式为创业名苑小区业主提供物业管理服务直至现在。2008年11月17日，原告尚城物业公司（乙方）与被告黄沛瑜（甲方）签订了《物业服务合同》，合同主要约定：“第一条物业基本情况，小区地址：阳江市区东风三路1号，物业类型：住宅，单元号：D302，建筑面积：111.65平方米。第二条本物业管理采用包干制计费方式。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的甲方和物业使用人，物业使用人不履行本合同他时甲方应承担连带责任。第四条物业管理事项，1、房屋建筑公用部分、附属配套建筑、共用设施、设备的维修、养护和管理。2、公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁，垃圾的收集、清运。3、共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理。4、维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤等。5、对辖区内的交通与车辆停放秩序的管理。6、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料和业主、物业使用人的档案。7、对业主或物业使用人违反管理规约、装修手册等行为，视情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。8、对业主或物业使用人房屋自用部分、设施、设备的维修，经甲乙双方协商乙方可提供有偿服务。第五条甲方的权利义务，1、维护自身的合法权益。2、协助和监督乙方搞好物业管理工作。3、遵守管理规约、装修手册规定和物业管理有关规定。4、按时交纳应交费用。第六条乙方的权利义务，1、制定和执行管理规约、装修手册和物业管理有关规定。2、按收费标准提供相应的物业管理服务。3、及时收取应收费用。第七条物业服务费及其他费用的收取办法，1、创业名苑住宅小区A、B、C栋物业服务费暂按0.5元／月／㎡，D、E、F栋暂按0.8元／月／㎡收取（物业服务费的调整以政府有关部门批文为准）。4、物业服务费按法定产权面积计收。5、物业服务费可按政府有关部门的收费标准进行调整。6、物业服务费每月交一次，于次月5日前一次性交清。等等”原告及其法定代表人郑革新、被告均在合同上签字盖章。2014年10月11日，阳江市发展和改革局与阳江市住房和城乡规划建设局联合作出阳发改（2014）15号关于印发《阳江市物业服务收费管理实施细则》的通知，《阳江市物业服务收费管理实施细则》附件1明确了阳江市市区住宅物业服务收费政府指导价的类型，其中无电梯普通住宅三级服务等级的基准价为0.55元／㎡／月，上浮不超过30%，下浮不限；有电梯住宅三级服务等级的基准价为1元／㎡／月，上浮不超过30%，下浮不限。据此，2015年5月1日，原告拟计划从2015年7月1日起调整创业名苑小区的物业管理费，带电梯房由原来的0.8元／㎡上调到1.2元／㎡，无电梯步行房由原来的0.5元／㎡上调到0.7／㎡。2015年5月1日，创业名苑小区共有140户业主在《物业服务费调整业主签名表》。其中有四份《物业服务费调整业主签名表》中载有如下内容：“创业名苑小区由于物业管理成本逐年增加，本小区收支严重失衡，我司根据《关于公布阳江市市区住宅物业服务收费政府指导价及有关问题的通知》的规定，拟计划从2015年7月1日起调整物业管理费，带电梯房由原来的0.8元／㎡上调到1.2元／㎡，无电梯步行房由原来的0.5元／㎡上调到0.7／㎡。”原告对此解释称，物价部门刚开始没有要求在签名表上明确调整收费的标准，但同时原告也在小区公示了调整物业费通知，后来物价部门才再一次通知原告要求在签名表上明确调整收费标准，因此才会有两个版本的签名表。2015年8月17日，原告向阳江市发展和改革局递交一份《物业服务收费备案表》和相关调整物业管理费的资料，该局于2015年8月21日对该申请进行核准备案。该备案表载明：“创业名苑小区多层住宅（步梯）物业服务收费标准提升至0.7元／㎡／月，商业物业物业服务收费标准提升至0.7元／㎡／月，高层住宅（电梯）物业服务收费标准提升到1.2元／㎡／月。”据此，原告主张本次调整物业收费的标准已经创业名苑小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告应按新标准履行缴交物业费的义务。另查明，原告尚城物业公司于2007年12月17日经阳江市工商行政管理局江城分局核准成立，经营范围为物业服务、保洁服务、房屋中介服务，资质等级为三级。创业名苑小区由广厦房地产公司开发，被告于2007年8月通过向广厦房地产公司购买的方式取得阳江市江城区东风三路创业名苑D幢302房的所有权，房产登记的权属人为黄沛瑜和杨娟，房地产权证记载房屋的建筑面积为111.65㎡。从2013年4月起至2016年7月止，被告拖欠原告40个月物业管理费。原告多次向被告催收上述物业管理费无果，为此诉至本院，请求如诉称。庭审中，原、被告确认创业名苑小区尚未成立业主委员会，被告从2013年4月至今都没有缴交过物业管理费。原告向本院提供一份由广厦房地产公司作出的《创业名苑物业管理情况说明》，主要载明内容如下：“经友好协议，我司自2008年11月1日起委托阳江市尚城物业管理服务有限公司管理创业名苑小区（地址：江城区东风三路1号）物业，分别为A、B、C（步梯房，其中A栋24户，B栋24户，C栋12户）；D、E、F（步梯房，其中D栋43户，E栋42户，F栋118户）小区面积为36904平方米，其中交付管理收费总户数263户面积为29900.24平方米。2016年9月25日。”；一份由原告出具的《证明》并附由一份由原告自行制作的《创业名苑调整收费标准业主签名管理面积明细表》，其中该《证明》主要载明内容如下：“我司自2008年11月1日起接管创业名苑小区物业管理，管理期间小区缴费管理面积约29900.24平方米。物业管理费调整业主签名户数140户，共计建筑面积15590.04平方米。2016年9月25日。”第一次庭审中，原告提交的七份《物业服务费调整业主签名表》中共有137位业主签名，因其中一位业主在该小区同时拥有两套住房，因此该业主只签写一个名字但标注了两套房号。庭审结束后，原告又向本院补充提交了另一份《物业服务费调整业主签名表》，该签名表中有另外两位业主的签名。因此，共有140户业主在该八份《物业服务费调整业主签名表》签名确认。庭审中，原告向本院提供一份《通知》的照片，主张在调整物业费前已经在小区内张贴书面通知，该《通知》主要载明内容如下：“由于物业管理成本逐年增加，本小区收支严重失衡（附收支情况表）我司根据《关于公布阳江市市区住宅物业服务收费政府指导价及有关问题的通知》的规定（附文件），拟计划从2015年7月1日起调整物业管理费，带电梯房按1.2元／㎡收取，步梯房按0.7元／㎡收取、商铺按0.7元、㎡收取）。2015年5月1日。”；一份《关于调整物业服务费的通知》照片和八份《物业服务费调整业主签名表》的照片，主张在经过过半数业主同意调整物业管理费后在小区内张贴书面通知和公告业主签名情况，该通知主要载明内容如下：“我司计划调整物业管理费，带电梯房由原来0.8元／㎡／提升到1.2元／㎡收取、步梯房／商业物业由原来0.5元／㎡提升到0.7元／㎡收取，执行二级标准。我司已向广大业主发征求意见，并得到业主签名认可，本小区住户263户，签名同意提升物业费的住户138户，超过文件规定的百分之52.5%以上，我公司上报阳江市发展和改革局审核批准同意，调整方案从2015年7月1日起实施。2015年7月1日。”诉讼中，被告针对创业名苑小区调整物业管理费标准一事向部分业主进行调查，并制作一份《针对“物业服务费调整业主签名表”调查情况》，该签名表主要载明：“针对小区物业管理费涨价一事（步梯房由原来0.5元／平方米上调到0.7／平方米；电梯房由原来0.8元／平方米上调到1.2元／平方米），对当时同意业主作出以下实地调查。（请广大业主根据情况如实选择）。A、本人是房产业主，在自愿的情况下签名同意以上升价。B、物业服务费调整业主签名表上签名并非本人签名，本人毫不知情。C、房产业主家属代为签名，但没有征得房产业主同意。D、被误导的情况下签名。E、不知升价多少的情况下签名。F、其他。”签名表中共有25户业主签名。原告对该份签名表质证称：一、对被告的签名表在什么情况下或用什么方式取得的，表示怀疑。二、该签名表上的签名是否业主本人签名的，该业主签名是否经过确认。三、原告是按照物价局下发的文件，提供了所有备案的资料，并得到物价局核实和确认，批准后发放的调价的申请备案，该证据不能否认物价局下发给原告的备案表的真实性和有效性。以上事实，有原告提供的《物业服务合同》、《物业服务费调整业主签名表》、《物业服务收费备案表》、资质证书、催费图片、关于印发《阳江市物业服务收费管理实施细则》的通知、《物业管理委托合同》、《创业名苑物业管理情况说明》、《说明》、创业名苑调整收费标准业主签名管理面积明细表、《通知》照片、《关于调整物业服务费的通知》照片、《物业服务费调整业主签名表》照片，被告提供的《创业名苑因物业费升价争议未缴费业主名单》、图片27张、法院传票、《商品房买卖合同》、房地产权证书、民事裁定书、《针对“物业服务费调整业主签名表”调查情况》等证据以及庭审笔录、质证笔录证实，本院经综合分析后再予以认定。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告与广厦房地产公司签订的《物业管理委托合同》，与被告签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述物业服务合同仍在有效期内，仍然对被告具有法律约束力。本案的争议焦点是：一、原告调整物业服务费标准的行为是否符合法律规定；二、被告应否支付滞纳金给原告。对于焦点一，原告在调整物业收费标准前已向创业名苑小区的业主进行书面调查，其中有140户业主同意调整物业收费标准并在《物业服务费调整业主签名表》中签名并捺指印，阳江市发展和改革局对原告提升物业服务费收费标准的行为予以核准备案并在《物业服务收费备案表》中盖章确认。该140户业主在创业名苑小区住宅的建筑面积共计15590.04平方米，而创业名苑小区共计业主263户，住宅面积共计为29900.24平方米，以上事实有广厦房地产公司出具的《创业名苑物业管理情况说明》和原告出具的《证明》为凭，本院予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，物业服务收费标准显属“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项决定，应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，创业名苑小区提升物业服务费收费标准的行为已经过专有部分占建筑物总面积过半数（15590.04平方米÷29900.24平方米=52.14%）的业主且占总人数过半数（140户÷263户=53.23%）的业主同意，合法有效，应予支持。创业名苑小区应从2015年7月1日开始执行调整后的物业服务费收费标准。被告辩称原告调整物业收费的过程违法，部分业主是在被误导的情况下在原告提供的《物业服务费调整业主签名表》上签名，理据不足，本院不予支持。被告作为创业名苑小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告与被告签订的《物业服务合同》明确约定物业管理费为每月0.8元／平方米，被告从2013年4月开始没有缴交物业服务费，计至2015年6月，被告尚欠原告27个月物业管理费共2411.64元（111.65元／ｍ2×0.8元／ｍ2／月×27个月），现原告请求被告支付2013年4月起至2015年6月的物业管理费2403元，合法合理，本院予以支持；从2015年7月起至2016年7月的物业管理费应按调整后的物业收费标准执行，即被告应按每月1.2元／平方米支付物业管理费，被告尚欠原告13个月物业管理费共1741.74元（111.65元／ｍ2×1.2元／ｍ2／月×13个月），现原告请求被告支付2015年7月起至2016年7月的物业管理费1703元，合法合理，本院予以支持。对于焦点二，被告逾期没有缴纳物业管理费，已构成违约，现原告请求被告按欠缴金额每日千分之一支付滞纳金给原告，对此被告抗辩称原告请求的滞纳金过高。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，因原告未能举证证明因被告的违约造成原告的实际损失是多少，根据公平原则和诚实信用原则，滞纳金的计算标准应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原、被告双方约定在每月5日前缴交物业管理费，故滞纳金应以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月5日起计至判决确定给付之日止。被告辩称计算滞纳金没有依据，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告黄沛瑜在本判决生效之日起十日内支付2013年4月至2015年6月的物业管理费共2403元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月16日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；二、限被告黄沛瑜在本判决生效之日起十日内支付从2015年7月起至2016年7月的物业管理费共1703元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月5日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；三、驳回原告阳江市尚城物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预缴），由被告黄沛瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院审 判 长 杨冬航人民陪审员 冯宏竞人民陪审员 林 科二〇一六年十月二十八日书 记 员 敖卓斌 来源：