（2016）浙0205民初391号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-12-31
案件名称
庞小三与朱勤忠、宁波市江北区孔浦股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江北区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庞小三,朱勤忠,宁波市江北区孔浦股份经济合作社,庞平茂,郑志德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条，第六十条第一款，第七十九条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0205民初391号原告：庞小三，男，1969年8月3日出生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：陈春，浙江甬港律师事务所律师。被告：朱勤忠，男，1978年6月23日出生，汉族，住宁波市江北区。委托诉讼代理人：夏忠彪，浙江天职正律师事务所律师。被告：宁波市江北区孔浦股份经济合作社（组织机构代码：B0790758-8）。住所地：宁波市江北区大庆北路*号。法定代表人：严财宝，董事长。委托诉讼代理人：陈军，系宁波市江北区孔浦村村长。委托诉讼代理人：周福根，宁波市正大法律服务所法律工作者。第三人：庞平茂，男，1968年1月2日出生，汉族，住浙江省天台县。第三人：郑志德，男，1967年6月10日出生，汉族，住浙江省天台县。原告庞小三为与被告朱勤忠和被告宁波市江北区孔浦股份经济合作社（以下简称孔浦经合社）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月2日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月8日公开开庭对本案进行了审理。后因案情复杂，本案转入普通程序审理。同时，本院依法追加了庞平茂和郑志德作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2016年6月15日公开开庭对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人陈春，被告朱勤忠委托诉讼代理人夏忠彪，被告孔浦经合社委托诉讼代理人周福根到庭参加了两次庭审，被告孔浦经合社委托诉讼代理人陈军到庭参加了第一次庭审，第三人庞平茂和郑志德到庭参加了第二次庭审。庭后，原、被告双方要求自行协商解决，后协商无果。本案现已审理终结。原告庞小三提出诉讼请求：判令两被告将宁波市江北都市水岸足浴店的非住宅房屋征收货币补偿款1660736元支付给原告。审理过程中，原告将诉请的金额变更为1813872元，并增加一项诉讼请求：确认将宁波市江北都市水岸足浴店的非住宅房屋征收拆迁补偿权益包括有产权部分房屋的装修补偿款421994元、停产停业损失补偿300832元、无产权证部分的装修补偿款429510元以及设施设备补偿款508400元、未登记部分的停产停业损失153136元归原告庞小三所有。事实与理由：被告孔浦经合社长期将位于宁波市江北区大庆北路102号的房屋出租给被告朱勤忠，朱勤忠又将房屋转租给原告庞小三用于开办宁波市江北都市水岸足浴店。原告对承租房屋进行了大量的装潢和投资。2013年10月28日，被告朱勤忠与原告签订最后一期《房屋租赁合同》，双方约定，被告朱勤忠将座落于宁波市大庆北路102号建筑面积约950平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2013年8月1日起至2017年7月31日止。2015年上半年，原告承租的房屋被列入拆迁征收范围。并由被告孔浦经合社与江北区房屋征收办公室于2015年12月30日签订了《非住宅房屋征收货币补充协议》一份，协议约定，将位于江北区大庆北路102号房屋列入拆迁征收范围，予以货币补偿，并将都市水岸足浴店装修、设施设备及停产停业等损失列入赔偿范围。原告认为，其作为被列入拆迁征收范围的宁波市江北区大庆北路102号房屋的实际承租人，理应成为相应拆迁补偿的权利人和利益享受人。为此，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告朱勤忠辩称：1.原告不具有诉讼主体资格。2013年10月28日与本被告签订《房屋租赁合同》的为第三人庞平茂，并非原告，原告在合同上的签名系其自己擅自添加，其无权根据其提供的该份《房屋租赁合同》主张任何权利和损失补偿。2.即便原告有权主张相应的拆迁补偿权利，根据合同相对性原则，也应该是先由拆迁部门将拆迁补偿款支付给业主，再由业主支付给本被告，最后由本被告对次承租人进行补偿。而本被告至今未从作为业主的被告孔浦经合社处拿到任何补偿款，原告要求本被告支付补偿款没有依据。3.对涉案房屋，在都市水岸足浴店于2010年成立之前的2003年，已经由案外人叶雨荷开设了宁波江北恒业娱乐休闲中心，后来更名为水晶相约休闲中心，该休闲中心经营的项目是足浴、茶室、棋牌等，他们在经营过程中，已经对涉案房屋进行过装修。2006年该休闲中心被转让给了本被告经营，并由本被告于2006年与被告孔浦经合社签订了房屋租赁合同，自2008年开始，两被告间一年签订一次房屋租赁合同直至现在。2010年，本被告才将涉案房屋转租给原告开办都市水岸足浴店，原告主张涉案房屋的装修全部由其进行与事实不符。4.关于拆迁补偿款中的停产停业损失，也不仅仅是最终承租人的停产停业损失，业主因拆迁而无法再出租房屋获取租金，其损失也包含在停产停业损失补偿款中。5.根据2013年10月28日签订的《房屋租赁合同》的规定，本被告也享有对原告所诉争拆迁补偿款50%的权利。综上，请求驳回原告的诉请。被告孔浦经合社辩称：同意被告朱勤忠的答辩意见，并另外补充以下意见：1.原告与本被告没有签订过房屋租赁合同，本被告只是将涉案房屋租赁给被告朱勤忠，两被告间一年签订一次房屋租赁合同，最后一次租赁合同约定的租赁期间为2015年6月1日至2016年5月30日，并在合同中明确规定，被告朱勤忠不得擅自转租房屋，不得擅自搭建违章建筑和设施等，故被告朱勤忠无权再转租房屋，其与第三人签订的房屋租赁合同系无效合同，原告的损失与本被告毫无关系，原告仅能向被告朱勤忠主张补偿。2.本被告出租给朱勤忠的房屋也进行过装修，且有违章建筑382.8平方米系本被告搭建，后来系原告擅自拆除并进行了重新搭建，故对涉案房屋拆迁补偿款中的装修费补偿，本被告也享有份额。3.按照《非住宅房屋征收货币补偿协议》第六条规定，未经登记建筑装修补偿459563元以及停产停业损失补偿费153136元，需按本被告与承租户之间的协议进行支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人庞平茂陈述称：都市水岸足浴店原来由原告庞小三经营，后来庞小三将足浴店转让给了本人，并由本人与被告朱勤忠签订了2013年的《房屋租赁合同》，但因本人比较忙，经营不过来，故又将都市水岸足浴店还给了庞小三，故对相应的拆迁补偿权利应属于原告庞小三，与本人没有关联。第三人郑志德陈述称：都市水岸足浴店原来由原告庞小三经营，后来庞小三将足浴店转让给了本人，本人经营了一段时间，觉得无力承担又把足浴店还给了庞小三，并帮庞小三代为管理，由庞小三发给本人工资，故对相应的拆迁补偿权利应属于原告庞小三，与本人没有关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于宁波市江北区大庆北路102号，房屋产权登记面积为280余平方米，属于被告孔浦经合社所有。2003年，由案外人何钧业在涉案房屋中开设宁波江北恒业娱乐休闲中心，经营范围为足浴、茶室、棋牌、快餐等，后该休闲中心于2005年变更为水晶相约休闲中心。2006年6月5日开始，涉案房屋由被告孔浦经合社出租给被告朱勤忠使用，并由两被告一直签订房屋租赁合同至今。双方的最后一期房屋租赁合同于2015年7月20日签订，约定租赁期限至2016年5月30日止，并约定被告朱勤忠对涉案房屋不得擅自转租，在房屋租赁合同终止房屋返还时，被告孔浦经合社对承租人室内装修、增设的附属设施不予补偿。2010年，由被告朱勤忠将涉案房屋转租给原告庞小三开设宁波市江北都市水岸足浴店。2013年10月28日，就涉案房屋，由第三人庞平茂与被告朱勤忠签订《房屋租赁合同》，合同约定的房屋租赁面积为950平方米，租赁期限自2013年8月1日至2017年7月31日止。并约定，“如遇国家征用拆迁，国家有赔偿款，2013年8月1日至2015年7月31日内拆迁，甲方（被告朱勤忠）得30%赔偿款，乙方（第三人庞平茂）得70%赔偿款；后两年，甲、乙双方各得50%。”后第三人庞平茂所持有的《房屋租赁合同》上的承租方（乙方）的名字“庞平茂”被原告庞小三划涂改为原告的名字，乙方落款处庞平茂的签名也被原告划涂改为了原告的签名。2014年5月12日该合同的尾部再次备注：“本浴场由庞小三转让给郑志德经营所有，合同期内租金由郑志德付给朱勤忠”。朱勤忠对此进行了签字确认。后上述备注内容被第三人郑志德划涂。对该《房屋租赁合同》出现的上述情况，原告庞小三与第三人庞平茂和第三人郑志德陈述称，因庞小三开始将都市水岸足浴店转让给了第三人庞平茂经营，故由庞平茂与被告朱勤忠签订了上述《房屋租赁合同》，后庞平茂因无力经营，又将都市水岸足浴店还给了原告庞小三，再后来庞小三又打算将都市水岸足浴店转让给第三人郑志德经营，并在合同尾部备注了上述内容，郑志德也是因为无力经营将都市水岸足浴店还给了原告，故郑志德将上述《房屋租赁合同》尾部备注内容予以了删除。2015年涉案房屋被政府征用列入拆迁范围。2015年12月24日，涉案房屋经政府拆迁部门委托杭州永正房地产土地评估有限公司北仑分公司评估，都市水岸足浴店有产权登记部分的装修金额为421994元，无产权登记部分的装修金额为429510元，停产停业损失补偿金额为300832元（其中无产权登记部分的停产停业损失为153136元），重大设施设备价值为508400元。2015年12月30日，被告孔浦经合社与江北区房屋征收办公室和江北区孔浦街道拆迁办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，双方根据上述价值评估结果就涉案房屋拆迁的相应补偿金额支付进行了约定。对拆迁款项，被告孔浦经合社至今尚未领取。对以上事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。本院认为：涉案房屋属于被告孔浦经合社所有，现被告孔浦经合社作为产权人与政府拆迁部门签订了拆迁补偿协议，对其中的装修费、停产停业损失以及重大设施设备搬迁损失的补偿，因属于涉案房屋租赁合同履行过程中产生的附属损失，并非专属被告孔浦经合社所有，故对上述拆迁补偿费的权利归属，理应本着当事人有约定按约定处理，无约定或约定无效则按法律规定处理的方式进行分配。基于此，对原、被告讼争的拆迁补偿费的权利归属，本院认为应从以下两方面进行分析和考虑：一、被告孔浦经合社与被告朱勤忠之间的约定。被告孔浦经合社乃涉案房地产的产权人，被告朱勤忠系先与被告孔浦经合社签订房屋租赁合同，再对涉案房产进行转租，原告庞小三及第三人庞平茂对涉案房产的权利均通过房产的转租而来。故被告朱勤忠与被告孔浦经合社之间的权利分配乃后续一切权利分配的基础。对此，两被告仅在房屋租赁合同中约定，房屋返还时，出租人对承租人室内装修、增设的附属设施不予补偿，对来自于第三方的拆迁补偿费的权利归属，双方并未进行约定，故在被告孔浦经合社与被告朱勤忠之间有关拆迁补偿款的权利归属理应按照法律的规定进行分配。就原、被告讼争的拆迁补偿款中的房屋装修费、停产停业损失和重大设施设备搬迁损失补偿，被告孔浦经合社辩称，其在房屋出租前也对涉案房屋进行过装修，并有382.8平方米的违章搭建，后来系原告在未经其同意的情况下将上述违章搭建予以了拆除并进行了重新搭建，故对装修费补偿，其理应享有相应份额；对停产停业损失，涉案房屋拆迁后，被告孔浦经合社将不能再获得租金收益，故其也存在停产停业损失。本院认为，被告孔浦经合社在2006年即将涉案房产出租给了被告朱勤忠进行经营，后来的承租人主要为从事休闲、足浴等一类商业经营，根据该类商业经营的需要，后来的承租人必然就涉案房屋进行过重新装修，被告孔浦经合社诉称的装修乃是其2003年前从孔浦派出所置换过来涉案房产时所存在的普通办公装修，该情况即使属实，距今已过十多年，也已经折旧完毕。对违章搭建部分，被告孔浦经合社明确表示系后来的承租人予以了拆除并进行了重新搭建，也即现在的违章搭建部分并非被告孔浦经合社搭建，至于被告孔浦经合社原来是否存在违章搭建，在被告孔浦经合社与被告朱勤忠签订的房屋租赁合同上约定的租赁面积为280平方米，仅为房屋有产权登记的部分，并未提到有违章搭建的部分出租，被告孔浦经合社也未提供证据证明其原来存在违章搭建，故对其抗辩主张的该部分事实，本院不予采信。综上，对被告孔浦经合社主张就涉案房产的装修费补偿享有份额的意见，本院不予采纳。对停产停业损失，被告孔浦经合社仅是将涉案房产进行出租，并未在涉案房产内设立营业主体进行经营，故对该部分补偿，被告孔浦经合社主张分配，没有事实依据，本院对该抗辩意见不予采纳。二、被告朱勤忠与第三人庞平茂之间的约定。被告朱勤忠于2006年承租被告孔浦经合社的房产系用于经营，后在经营过程中，于2010年将大部分房产转租给了原告庞小三经营都市水岸足浴店。2013年，因原告庞小三将都市水岸足浴店转让给了第三人庞平茂，被告朱勤忠又将涉案房产转租给了第三人庞平茂。其后关于都市水岸足浴店的转让情况，据原告和第三人陈述，因第三人庞平茂无力经营，庞平茂又将都市水岸足浴店还给了原告庞小三，再后来，原告庞小三打算将都市水岸足浴店转给第三人郑志德经营，但同样因为郑志德无力经营而将都市水岸足浴店还给了原告庞小三。对原告及第三人陈述的都市水岸足浴店的上述转让情况，因出让方与受让方的陈述一致，且在被告朱勤忠与第三人庞平茂签订的《房屋租赁合同》上也能体现上述事实，故本院予以确认。从上述事实中可以看出，对都市水岸足浴店，从原告庞小三转第三人庞平茂，再从庞平茂转回庞小三，最后再到庞小三转郑志德，郑志德又转回庞小三，均为都市水岸足浴店经营权的整体转让，自然也包含了对涉案房产有关拆迁补偿权利的转让。对上述转让，系当事人的真实意思表示，也不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应为有效。但被告朱勤忠最后一期房屋租赁合同系与第三人庞平茂签订，有关拆迁补偿的权利分配也是在该合同中进行约定。原告庞小三与被告朱勤忠在此之前虽然发生过房屋租赁合同关系，但均因其对都市水岸足浴店的转让而将相应的权利转让给了第三人庞平茂所有，之后原告庞小三就涉案拆迁补偿费可能享有的权利均来源于第三人庞平茂的权利转让。故对原告庞小三与被告朱勤忠就涉案拆迁补偿的权利分配，理应首先考虑被告朱勤忠与第三人庞平茂之间的合同约定。对被告朱勤忠与第三人庞平茂签订的房屋租赁合同，因其中涉及部分违章建筑的出租，故就该部分构筑物出租的约定，因违反我国法律的强制性规定，依法属于无效约定。对有产权登记部分的房产，虽然被告朱勤忠与被告孔浦经合社签订的房屋租赁合同中约定，被告朱勤忠不得将涉案房产进行转租，但在2010年被告朱勤忠与第三人庞小三发生租赁合同关系时，被告孔浦经合社明知却未表示反对，表明被告孔浦经合社对被告朱勤忠的转租行为乃是同意和默许。故对该部分房产的转租的约定，依法应认定为有效。基于上述对合同效力的认定，对涉案房产有产权登记部分的拆迁补偿费，理应根据合同约定进行分配。对此，被告朱勤忠与第三人庞平茂在房屋租赁合同中约定，“如遇国家征用拆迁，国家有赔偿款，2013年8月1日至2015年7月31日内拆迁，甲方（被告朱勤忠）得30%赔偿款，乙方（第三人庞平茂）得70%赔偿款；后两年，甲、乙双方各得50%。”上述约定对赔偿款的范围未进行明确，但实际上，涉案房产的装修、重大设施设备均混同了原告庞小三与被告朱勤忠各自投入的部分，停产停业损失也不仅是现有经营体的停产停业损失，被告朱勤忠承租涉案房屋也是用于经营，涉案房产的征用拆迁也必然包含了其停产停业的损失，故对上述约定中的赔偿款，应推定包括了上述装修、停产停业和重大设施设备搬迁三项的赔偿款。涉案房产的拆迁补偿协议于2015年12月30日签订，且拆迁协议签订后一段时间，原告还在继续经营都市水岸足浴店，故对涉案房产有产权登记部分的拆迁补偿费，根据合同约定，应由原告与被告朱勤忠按各得50%的比例进行分配。对涉案房产中无产权登记的部分，被告朱勤忠与第三人庞平茂的约定为无效约定，在约定无效的情况下，本应根据谁投资谁受益的原则进行分配。但如上文所述，涉案房产的装修、重大设施设备以及停产停业损失混同了原告庞小三与被告朱勤忠各自的投入与损失，现双方混同的具体范围及比例难以区分，在原、被告双方缺乏相应证据证明的情况下，本院参照上述合同约定的比例进行分配。综上，原告作为涉案房产部分拆迁权益的受让人，其对涉案房产拆迁补偿中的装修费、重大设施设备补偿以及停产停业损失补偿享有50%的份额，具体为830368元[（421994元+429510元+300832元+508400元）×50%]。对上述权益份额，两被告至今尚未取得上述款项，但两被告应在取得上述相应款项后向原告予以转付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第七十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告庞小三对被告宁波市江北区孔浦股份经济合作社就江北区大庆北路102号的房产于2015年12月30日与江北区孔浦街道拆迁办公室签订的《非住宅房屋征收货币补偿协议》中的装修费补偿851504元（有产权登记部分的装修费补偿421994元，无产权登记部分的装修补偿429510元）、停产停业损失补偿300832元和重大设施搬迁损失费补偿508400元享有50%的份额，计830368元；二、被告朱勤忠和被告宁波市江北区孔浦股份经济合作社如在本判决生效前取得第一项中的款项，则在本判决生效后十日内转付原告庞小三，如被告朱勤忠和被告宁波市江北区孔浦股份经济合作社如在本判决生效后取得第一项中的款项，则在取得款项后的十日内转付原告庞小三。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21124元，由原告庞小三承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 邹永明审 判 员 陈冬红人民陪审员 黄云丽二〇一六年十月二十八日代书 记员 孙丽娜 来源：百度搜索“”