（2016）粤71行终593号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-30
案件名称
高树钧与广州市国土资源和规划委员会城乡建设行政管理-房屋登记管理二审行政裁定书
法院
广州铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
广州市国土资源和规划委员会,陈明耀,高树钧
案由
法律依据
全文
广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2016）粤71行终593号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会，住所地：广州市。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：王理。委托代理人：陈家骏，广东百思威律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈明耀，男，台湾居民，住广州市白云区。委托代理人：李伟文，广东翔信律师事务所律师。委托代理人：宋之江。被上诉人（原审原告）：高树钧，男，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州市国土资源和规划委员会、陈明耀因诉被上诉人高树钧核发房地产权证一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法行初字第391号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年6月20日，被告向案外人何展生核发了穗房地证字第××号《房地产证》，该证记载：坐落在白云区同德田心路水闸东街26号102房权属人为何展生，权属来源为2000年4月向郭剑颜买，总建筑面积27.29平方米。并附有房地产平面附图（含水闸东街26号101、102、103房附图），附图上记载的26号102房的单元总建筑面积为27.2932平方米。何展生于2000年6月29日签收该《房地产证》。同日，被告向原告核发了穗房地证字第××号《房地产证》，该证记载：权属人为原告高树钧，权属来源为2000年4月向郭剑颜买，房屋坐落在白云区同德田心路水闸东街26号103房，总建筑面积33.65平方米。所附房地产平面附图含水闸东街26号101、102、103房附图，与上述102房的平面图一致，附图上记载的26号103房单元总建筑面积为33.6522平方米。原告于2000年6月26日签收该《房地产证》。2007年2月3日，何展生与第三人陈明耀签订《广州市房地产买卖合同》，陈明耀向何展生购买上述白云区同德田心路水闸东街26号102房。2007年2月16日，被告向第三人陈明耀核发了穗房地证字第××号《房地产证》，该证记载：坐落在白云区同德田心路水闸东街26号102房权属人为何展生，总建筑面积27.29平方米，并附有复制于原证的房地产平面附图（含水闸东街26号101、102、103房附图），附图上记载的26号102房的单元总建筑面积为27.2932平方米，第三人陈明耀于2007年2月25日签收该《房地产证》。本案中，原告认为白云区同德田心路水闸东街26号103房是其向广州市德心置业发展有限公司以合资建房的形式购买，面积为38.5平方米（含公共面积的分摊），交楼时该房包括公共楼梯边的5.7288平方米，第三人陈明耀购买的102房面积不应包括该公共楼梯边的5.7288平方米，被告向原告及第三人核发的《房地产证》面积错误，平面图反映的房屋间隔情况与实际不符，故诉至原审法院，请求撤销被告向第三人陈明耀核发的穗房地证字第××号《房地产证》。另查明，2013年8月，陈明耀就高树钧使用的厨房和厕所权属问题向原审法院提起民事诉讼（被告为本案原告高树钧），原审法院受理案号为（2013）穗云法民四初字第842号。2014年3月13日，原告向原审法院提起行政诉讼，要求确认被告向第三人何展生核发穗房地证字第××号《房地产证》的行为违法，该案以（2014）穗云法行初字第203号予以受理，庭审中，原告向原审法院提交了何展生于2007年5月19日发给广州市德心置业发展有限公司及广州市广德物业管理有限公司关于楼房维权补面积和退税费问题的函，反映：2007年1月有位朋友问起102房为何没有厨房配套，何展生发现位于房产证平面附图右上角部分的面积被103房业主长期占用，何展生经实地检测面积，发现102房的套内建筑面积只有22.1602平方米，缺少面积2.8644平方米，房地产证内的房地产平面附图与102房的楼屋结构不相符，其就此找到过103房业主高先生提出以上问题，高先生对此提出质疑，认为如果厨房和洗手间位置按附图所示划归102的话，那103房也缺少厨房和洗手间配套面积，103房也缺少面积等。因本案系原告就涉案房产后续转移登记行为提起的行政诉讼，须以首次转移登记行为案件的审理结果为依据，鉴于原告就被告向何展生核发穗房地证字第××号《房地产证》的行政行为提起了行政诉讼，原审法院于2014年3月17日作出行政裁定，本案中止审理。2014年10月28日，原审法院作出（2014）穗云法行初字第203号行政裁定，认为原告在2007年已知道其与何展生的房屋实际使用状况与房地产证平面图所反映的房屋间隔情况不符，原告认为被告向何展生核发的房地产证侵犯其合法权益的，应当在知道该行为内容之日起2年内提起诉讼，但原告直到2014年3月12日才提起本案诉讼，以102房屋的面积和结构与房产证的面积及平面附图的间隔不符为由，要求确认被告向何展生核发房地产证的行为违法，已超过了法定的起诉期限，且无正当理由，遂裁定驳回原告的起诉。原告不服，向广州市中级人民法院提起上诉。2015年10月29日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法行终字第969号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。再查，2015年10月13日，广州市白云区房屋测绘所应原告申请根据房屋现状对白云区同德田心路水闸东街26号103房进行面具测量，出具测字：361500471号《房屋面积测量成果报告书》，其中套类建筑面积34.0865平方米，该平面图103房包含了第三人持有的穗房地证字第××号《房地产证》平面附图102房房屋一部分，但该平面图注明“本图按房屋现状测量计算面积，未做权属调查，不得用作产权登记”。原审法院认为：根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告具有房屋权属登记的职责。关于原告的起诉期限问题。根据原告提交的何展生于2007年5月19日发给广州市德心置业发展有限公司及广州市广德物业管理有限公司《关于楼房维权补面积和退税费问题的函》，原告虽然在2007年1月已知道其与何展生的房屋实际使用状况与房地产证平面图所反映的房屋间隔情况不符，但被告是在2007年2月向第三人陈明耀核发的涉案房产证，被告及第三人无证据证明原告何时知晓上述发证行为以及是否沿用原房产证平面附图，故被告主张原告起诉己超过起诉期限的理由不成立，应对此不予支持。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《房产测绘管理办法》第七条规定：“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。”第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”可见，房地产平面附图作为房地产权证的组成部分，是通过房产测绘资料反映房屋情况，被告在对房地产权进行登记时，应对广州市房地产测绘所绘制的房地产测绘资料进行审核。本案中，被告在2007年2月为第三人办理102房的转移登记之前，何展生所拥有的穗房地证字第××号《房地产证》的平面附图标示的102房界址、位置等与房屋的实际状况已不一致，后被告在2007年2月为第三人办理102房的转移登记时，沿用了被告向案外人何展生核发穗房地证字第××号《房地产证》时的平面附图，不符合上述规章的规定。根据广州市白云区房地产测绘所于2015年作出的《房屋面积测量成果报告书》显示，102房实际位置和面积与相邻的103房存在界址、面积重叠等问题，被告对上述事实亦予以认可。被告未尽审核义务，将与房屋实际状况不一致的测绘图用于房屋权属登记，由此作出登记并核发房地产权证的行为不当，依法应予撤销。关于被告和第三人认为首次转移登记起诉被驳回也应当驳回后续的转移登记起诉的意见。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”本案中，原审法院作出（2014）穗云法行初字第203号行政裁定，认为原告对首次转移登记的起诉已超过了法定的起诉期限，裁定驳回原告对涉案房产的首次转移登记的起诉，但该情形并非上述司法解释规定的“人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求。应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉”的情形，因此，被告和第三人认为首次转移登记起诉被驳回也应当驳回后续的转移登记起诉的意见原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销被告广州市国土资源和规划委员会于2007年2月16日核发的粤房地证字第××号房地产权证。二、被告广州市国土资源和规划委员会于本判决发生法律效力之日起六十日内，对第三人陈明耀关于广州市白云区同德田心路水闸东街26号102房的转移登记申请重新作出处理。上诉人广州市国土资源和规划委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院以上诉人未尽审核义务为由判定上诉人行政行为违法，属于认定事实不清，适用法律错误。2007年2月3日，何展生、陈明耀向上诉人申请涉诉房屋转移登记，并提交了广州市房地产转移登记申请书、身份证复印件、穗房地证字第××号广州市房地产证、广州市房地产买卖合同、契税完税证、房地产平面附图等资料，上诉人以07交登01004737号立案受理。经核查，申请人所提交的资料均是真实、合法、有效的，而申请人均对其提交的资料及《房地产登记薄查册表》记载的内容及房屋现状予以确认，并在登记申请书上签字确认。上诉人根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条、第八条第一款第（五）项、第九条、第十四条第一款第（二）项的规定，向陈明耀核发了粤房地证字第××号房地产权证，已尽到审慎和必要的审查义务，且没有任何过错。需要强调的是，本案所涉登记系转移登记，不属于需要登记机构实地查看的登记种类。（二）在涉诉房屋首次转移登记起诉后被裁定驳回的情况下，原审法院对后续转移登记进行实体审查违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的规定，被上诉人曾就涉诉房屋首次转移登记提起诉讼，但因超过起诉期限而被裁定驳回起诉，该法律事实所产生的法律效果与未提起诉讼相同，都是导致法院无法对首次转移登记进行合法性审查。因此，被上诉人也不能对基于该登记行为引起的后续转移登记提起行政诉讼。故请求：1、撤销（2013）穗云法行初字第391号《行政判决书》；2、裁定驳回被上诉人的起诉。上诉人陈明耀不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）白云区法院已驳回被上诉人撤销首次转移登记行为提出的诉讼请求，依法应驳回被上诉人对后续登记行为的起诉。被上诉人已在白云区法院就涉诉房屋的首次转移登记行为进行行政诉讼，但该诉求未得到法院支持。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款是保护基于信任不动产登记而购得房屋的善意第三人利益，第三人已善意取得该房屋的，法院应当驳回被上诉人要求撤销后续转移登记的行为。（二）原审被告广州市国土资源和规划委员会在办理转移登记时无法定义务保证测绘图与房屋现状一致。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条和《房产测绘管理办法》第七条都未明确规定房管部门在办理房屋产权转移登记时应当保证测绘图与房屋现状一致。（三）由套内面积与建筑面积的比率计算可知，争议面积应属上诉人所有。根据现有的102、103房房产证的登记面积计算，102房套内面积与建筑面积的比率为91.7%，103房的同为91.7%，符合《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第十条、第十一条的规定。若认为争议面积属103房，则102房的比率为90.7%，103房的比率为92.3%，则违背了上述规定。（四）根据房屋现状判断房屋原状是不合理的。故请求：1、撤销（2013）穗云法行初字第391号《行政判决书》；2、驳回被上诉人的起诉；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人高树钧答辩称：同意一审判决，请求法院予以维持。本院经审理查明：原审法院查明事实清楚且有相应证据予以证实，本院予以确认。二审另查明，根据广州市中级人民法院（2015）穗中法行终字第969号行政判决书，白云区同德街田心路水闸东街26号，原权属人为郭剑颜，权属来源为1996年新建。本院认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未对首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”根据上述规定，原房屋权利人、原利害关系人对后续转移登记行为提起行政诉讼的前提条件是要对首次转移登记行为先行或一并提起行政诉讼，且首次转移登记行为的合法性经过司法判定。本案中，被上诉人高树钧曾对上诉人广州市国土资源和规划委员会就涉案房屋向何展生核发穗房地证字第××号《房地产证》的行政行为提起行政诉讼，经广州市白云区人民法院裁定驳回起诉，广州市中级人民法院二审裁定驳回上诉，维持原裁定。因此，涉案房屋的首次转移登记行为的合法性并未经过司法审查，被上诉人高树钧对后续转移登记行为向原审法院提起本案诉讼，不符合上述司法解释的规定，原审法院予以受理并作出判决不当，本院依法予以纠正。上诉人广州市国土资源和规划委员会、陈明耀的上诉主张理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于执行<；中华人民共和国行政诉讼法>；若干问题的解释》第七十九条第（一）项的规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法行初字第391号行政判决；二、驳回被上诉人高树钧的起诉。一审案件受理费50元，退回给被上诉人高树钧。二审案件受理费各50元，分别退回给上诉人广州市国土资源和规划委员会、陈明耀。本裁定为终审裁定。审 判 长 朱 琳审 判 员 彭铁文代理审判员 林 彦二〇一六年十月二十八日书 记 员 潘烨怡 ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ；高洁 关注公众号“”