（2016）鄂2802民初1617号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-10-28
案件名称
谭云芳、赵明书等与吴军、罗登会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
利川市人民法院
所属地区
利川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭云芳,赵明书,吴军,罗登会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十一条；《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第一百三十条，第一百五十九条，第一百六十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2802民初1617号原告谭云芳（又名谭荣方），男，汉族，湖北省利川市人，居民。原告赵明书，女，汉族，湖北省利川市人，居民。系原告谭云芳前妻。二原告委托代理人胡建军，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。被告吴军，男，苗族，湖北省利川市人，居民。被告罗登会，女，土家族，湖北省利川市人，居民。系被告吴军之妻。原告谭云芳、赵明书诉被告吴军、罗登会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由审判员谭俊独任审判，于2013年6月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成由审判员曾德刚担任审判长、审判员谭俊、人民陪审员牟伦慧参加的合议庭，于2016年10月21日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告谭云芳、赵明书及其委托代理人胡建军，被告吴军、罗登会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2009年5月20日，因谋道政府欠原告谭云芳工程款，经与谋道镇政府达成协议，由谋道政府将其所有的谋道管理区办公室抵偿给谭云芳。同一天，谭云芳与被告吴军达成协议，将谋道政府所抵偿的房屋以72万元卖给二被告。协议达成后，被告付给原告60万元，二原告于2011年将房屋过户给二被告，但二被告尚欠12万元没有给付。因原告谭云芳与被告吴军的岳父罗仕坤存在债务纠纷，于是谭云芳曾与吴军协商，由吴军将欠二原告的12万元房款直接支付给罗仕坤，作为抵偿谭云芳欠罗仕坤的部分债务。但2014年5月16日，利川市人民法院执行局通知吴军进行三方调解时，吴军派罗登会参加，罗登会不同意抵偿，可二被告至今又不支付所欠二原告的12万元购房款。二原告离婚时，该款作为共同债权至今未分割。为此，二原告诉至法院，要求：1、判令二被告给付二原告购房款12万元及逾期利息86000元；2、二被告承担诉讼费。二被告辩称，2009年5月20日，我们花费72万元购买了谋道政府抵给二原告的房屋；我们不欠原告任何一笔钱，相反，二原告欠我们3000元；按照约定，20日内办理过户手续的时候，我要求二原告签订协议，但是谭云芳拒绝签订协议，而是给我出具了一份承诺；我没有和二原告达成任何协议，我与罗仕坤也没有任何经济往来，2014年利川法院执行局也没有通知过我参加调解，二原告完全是在歪曲事实；请求法院驳回原告的诉求。经审理查明：二原告原本是夫妻，已离异，二被告系夫妻。因谋道镇政府欠原告谭云芳工程款，便以其管理区办公楼作价抵偿给原告。2009年5月，二原告又将该楼房出卖给二被告，作价72万元，双方未签定书面合同。因为该房屋之前所有权是谋道政府的，所以原被告的交易是通过谋道财经所进行的，其中二原告直接收取被告吴军购房款12万元，被告吴军通过谋道财经所交纳购房款48万元，交纳保证金12万元。大约在2009年6月11日，二原告配合被告将该房屋过户到被告名下。2009年6月11日，被告吴军将保证金中的81085元用于支付房屋过户土地出让金，2010年4月23日，被告领取了剩余保证金38914元。2014年5月16日，利川法院执行局执行申请人罗仕坤与谭云芳民间借贷纠纷一案，原、被告双方就该房屋买卖后发生的债务纠纷各执一词。庭审中，双方认可被告替原告偿还了欠罗仕坤的债务8000元。原告认为12万元保证金是购房款的一部分，应由被告从政府退回后交给原告，被告认为双方的约定是房屋价款及过户费用共计72万元，60万元已经支付给原告，12万元其中81085元用于过户，另外被告支付给了原告41000多元，被告不但不欠原告购房款，甚至还超出了应支付给原告的剩余房款。双方发生争议，原告诉至法院。以上事实有原、被告提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，合法的买卖关系受法律保护。我国城市房地产管理法规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，同时合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案属于法律规定的上述情形，虽然原、被告未订立书面合同，但被告已经支付了大部分购房款，且原告已配合被告完成了房屋登记过户，故原、被告之间房屋买卖合同成立且有效。原、被告均认可房屋价款为72万元，且原告已经收到60万元，本案的争议点在于对剩余12万元如何认定，是否包含房屋过户的费用。因为没有书面合同，也没有其他有效证据证实，本院只能结合案情进行推断，首先根据常理，出卖人一般是在买受人付清全部价款的情况下才会将房屋过户；其次双方交易发生在2009年，原告于2016年才向法院提起诉讼，不符合常理。根据以上推断，双方约定的72万元应该包含房屋过户的费用，故扣除过户费81085元和被告代原告偿还的他人债务8000元，被告尚欠原告房屋价款30915元。被告称已另行支付给原告41000多元，因原告否认，被告无其他证据证实，故本院不予采信。因原、被告未约定房屋价款的支付时间，根据相关法律规定，被告最迟应于房屋过户时支付，故原告主张逾期利息，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吴军、罗登会于本判决生效之日起七日内支付谭云芳、赵明书购房款30915元及利息（利息从2009年6月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费4390元，由二原告承担3000元，二被告承担1390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾德刚审 判 员 谭 俊人民陪审员 牟伦慧二〇一六年十月二十八日书 记 员 刘 炀 微信公众号“”