（2015）东民初字第1404号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-06-30
案件名称
陈晓卫、丁正兰与东台金汇房地产开发有限公司修理、重作、更换纠纷一审民事判决书
法院
东台市人民法院
所属地区
东台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈晓卫,丁正兰,东台金汇房地产开发有限公司
案由
修理、重作、更换纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第一百五十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1404号原告：陈晓卫，居民。原告：丁正兰，居民。两原告共同委托诉讼代理人：夏玉民，江苏海瑞华律师事务所律师。被告：东台金汇房地产开发有限公司，住所地：江苏省东台市富安镇中大街19号。法定代表人：韩炳鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱炳华，江苏东亭律师事务所律师。原告陈晓卫、丁正兰与被告东台金汇房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“金汇公司”）修理、重作、更换纠纷一案，本院于2015年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓卫、丁正兰及其委托诉讼代理人夏玉民，被告金汇公司的委托诉讼代理人钱炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓卫、丁正兰向本院提出诉讼请求：1、金汇公司依据（2016）司鉴字第165023号《鉴定报告》将位于富安镇某某广场西区XX幢、XX幢、XX幢第X层、第X层房屋维修至不渗漏状态；2、金汇公司赔偿陈晓卫、丁正兰装修损失908634.19元；3、金汇公司赔偿陈晓卫、丁正兰因房屋漏水造成的饭店营业损失1908000元；4、鉴定费、评估费由金汇公司承担。事实和理由：陈晓卫、丁正兰与金汇公司订立商品房买卖合同两份，金汇公司将富安镇某某广场西区X幢XXXX、XXXX、XXXX、XXXX房屋和XX幢XXXX、XXXX房屋出售给陈晓卫、丁正兰。陈晓卫、丁正兰取得房屋后进行了装修，2014年5月1日的投入使用，用于经营饭店。使用过程中，该房存在大面积漏水，给陈晓卫、丁正兰造成了极大的损失。金汇公司辩称，陈晓卫、丁正兰购买金汇公司的商品房是事实，具体面积商品房买卖合同中均已载明。案涉房屋系验收合格的房屋，出现渗漏后，诉讼过程中金汇公司已对伸缩缝接缝部分进行了维修。盐城中佳资产评估有限公司出具的盐中佳鉴报字[2016]第047号《鉴定（评估）报告》鉴定损失过高，不应作为认定本案事实的依据。陈晓卫、丁正兰主张的营业损失无证据予以证实，不应予以支持。为此，请求依法判决。本院经审理认定如下事实：2014年1月17日，陈晓卫、丁正兰与金汇公司订立合同备案号编号为2014XXXXXXX《商品房买卖合同》，合同约定陈晓卫、丁正兰以1706911元的价格购买金汇公司开发建设的某某广场富御XX幢XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、富御XX幢XXXX房屋。2014年1月17日，陈晓卫、丁正兰与金汇公司订立合同备案号编号为2014XXXXXXX《商品房买卖合同》，合同约定陈晓卫、丁正兰以948501元的价格购买金汇公司开发建设的某某广场富御XX幢XXXX、XXXX、XXXX房屋。2014年1月17日，陈晓卫、丁正兰与金汇公司订立合同备案号编号为2014XXXXXXX《商品房买卖合同》，合同约定陈晓卫、丁正兰以1244588元的价格购买金汇公司开发建设的XX广场富御XX幢XXXX、XXXX、XXXX、XXXX房屋。2014年3月17日，陈晓卫、丁正兰与金汇公司订立合同备案号编号为2014XXXXXXX《商品房买卖合同》，合同约定陈晓卫、丁正兰以326890元的价格购买金汇公司开发建设的某某广场富御XX幢XXXX、XXXX房屋。2014年4月8日，陈晓卫、丁正兰与金汇公司订立合同备案号编号为2014XXXXXXX《商品房买卖合同》，合同约定陈晓卫、丁正兰以624921元的价格购买金汇公司开发建设的某某广场富御XX幢XXXX、XXXX、XXXX、XXXX房屋。2014年4月9日，陈晓卫、丁正兰与金汇公司订立合同备案号编号为2014XXXXXXX《商品房买卖合同》，合同约定陈晓卫、丁正兰以325079元的价格购买金汇公司开发建设的某某广场富御XX幢XXXX、XXXX房屋。以上合同约定的房屋交付期限均为2014年9月30日。陈晓卫、丁正兰于2014年农历正月底开始陆续对其购买的房屋进行装修用于经营饭店。2014年4月，陈晓卫、丁正兰在装修房屋期间发现房屋存在渗漏，金汇公司一直未能予以修复。2014年7月11日，陈晓卫、丁正兰经营的东台市富安镇某某饭店办理了工商登记，取得了个体工商户营业执照。2015年6月24日，陈晓卫、丁正兰申请东台市公证处对房屋内渗漏现场现状进行了摄像。东台市公证处于2015年6月24日进行了现场摄像后，于2015年7月2日出具了（2015）盐东证经内字第780号公证书。2015年8月28日，陈晓卫、丁正兰向本院提起诉讼。审理过程中，经陈晓卫、丁正兰申请，本院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对房屋渗漏成因及维修方案进行了鉴定，该公司于2016年4月6日出具了（2016）司鉴字第165023号鉴定报告。鉴定报告对渗水部位及现状进行了汇总，渗水部位主要为伸缩缝处墙体顶部，渗水现状为“屋面伸缩缝处有渗水现象，流线从伸缩缝延伸至墙体。墙顶石膏板有浸水痕迹。伸缩缝下墙体软包有渗水，鼓起现象。”渗漏成因的结论为“墙体渗水系外部水体沿屋面伸缩缝渗入，进而沿墙顶部与梁交接处缝隙渗入墙体内侧所致。”该鉴定报告同时出具了维修方案。陈晓卫、丁正兰为此花去鉴定费115000元。经陈晓卫、丁正兰申请，本院依法委托盐城中佳资产评估有限公司对东台市富安镇某某饭店因房屋渗漏造成的一楼和二楼地面以上（部分从墙裙以上）的墙、顶、柱部分装修损失进行了鉴定，并于2016年7月28日作出了盐中佳鉴报字[2016]第047号鉴定（评估）报告，基准日为2016年5月6日因房屋漏水造成的部分装修损失为908634.19元。该鉴定报告明细部分分别对门厅、大厅、楼梯间、储藏间、3包、4包、6包、8包、9包、卫生间、二楼电梯、大厅、中阳A包、中阳2包、中阳3-4包、中阳6包、纽约厅、韩国厅、新疆厅、香港厅、台湾厅、广州厅、上海厅、北京厅、包厢过道、餐具间、卫生间储物间办公生活区、其他的装修损失进行了列明。各分项鉴定内容除门厅外，其他包间、大厅等包括吊顶、墙面、灯具等。门厅外分项鉴定除包括吊顶、墙面、灯具外，另有酒柜、柜顶包玻、吧台。其中酒柜、柜顶包玻、吧台的损失评估为15945.9元，灯具、换气扇的损失评估为39748.55元。陈晓卫、丁正兰因此花鉴定费18000元。审理过程中，陈晓卫、丁正兰与金汇公司一致要求案涉房屋的渗漏由金汇公司进行维修，本院对现场进行了勘验，盐中佳鉴报字[2016]第047号鉴定（评估）报告涉及的房间均不存在不同程度的渗漏痕迹。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。金汇公司将房屋出售给陈晓卫、丁正兰，应当保证其出售房屋不存在质量问题。江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的（2016）司鉴字第165023号鉴定报告，能够证明金汇公司出售的房屋渗漏的原因系屋面伸缩缝渗水造成的，该原因表明金汇公司出售的房屋存在屋面渗漏的质量问题，金汇公司应当在保修期内对案涉房屋承担保修责任。审理过程中，陈晓卫、丁正兰与金汇公司一致同意由金汇公司进行维修的意见，不违反法律规定，本院予以支持，故金汇公司应按（2016）司鉴字第165023号鉴定报告确定的修复方案对案涉房屋进行修复，修复费用由金汇公司负担。金汇公司对陈晓卫、丁正兰的房屋未及时进行修复，其应当对陈晓卫、丁正兰的损失承担相应的赔偿责任。关于金汇公司辩称的盐中佳鉴报字[2016]第047号鉴定（评估）报告其他装修损失过高的问题。（2016）司鉴字第165023号鉴定报告中，无论是渗水现状“屋面伸缩缝处有渗水现象，流线从伸缩缝延伸至墙体。墙顶石膏板有浸水痕迹。伸缩缝下墙体软包有渗水，鼓起现象”，还是渗漏成因的结论“墙体渗水系外部水体沿屋面伸缩缝渗入，进而沿墙顶部与梁交接处缝隙渗入墙体内侧所致”，均表明案涉房屋渗漏不仅涉及屋面，还涉及房屋的墙体，盐中佳鉴报字[2016]第047号鉴定（评估）报告中对相关屋面及墙体的装修损失进行评估并无不当。金汇公司虽因未及时对案涉房屋进行修复，给陈晓卫、丁正兰造成了损失，但并未对盐中佳鉴报字[2016]第047号鉴定（评估）报告中涉及的灯具、换气扇、酒柜、柜顶包玻、吧台造成损坏，故该鉴定报告中涉及的灯具、换气扇、酒柜、柜顶包玻、吧台损失予以扣除。又由于盐中佳鉴报字[2016]第047号鉴定（评估）报告评估的装修损失涉及的如玻璃等相关材料并非修复过程中均无法再次使用，故本院认定陈晓卫、丁正兰的实际装修损失，扣除灯具、换气扇、酒柜、柜顶包玻、吧台费用后，由金汇公司赔偿90%。综上，金汇公司应赔偿陈晓卫、丁正兰的装修损失为767645.77元[（908634.19-15945.9-39748.55元）×90%]。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈晓卫、丁正兰要求金汇公司赔偿房屋漏水造成的饭店营业损失，其应当提供证据证明其主张，但陈晓卫、丁正兰提供的证据仅能证明案涉房屋漏水的事实，并不能证明其营业损失的具体情况，其该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告东台金汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内按（2016）司鉴字第165023号鉴定报告确定的修复方案对位于富安镇某某广场西区XX幢、XX幢、XX幢第X层、第X层房屋进行维修，修复费用由被告东台金汇房地产开发有限公司负担；二、被告东台金汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内赔偿原告陈晓卫、丁正兰的装修损失767645.77元；三、驳回原告陈晓卫、丁正兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29336元，鉴定费133000元，合计162336元，由陈晓卫、丁正兰负担22336元，东台金汇房地产开发有限公司负担140000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 杨礼红代理审判员 汤晓青人民陪审员 吴永海二〇一六年十月二十八日书 记 员 姜小健附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释[2015]5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：