（2016）闽01民终2534号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-12-21

案件名称

张钦、王麟芳与福建省连江县恒利房地产开发有限公司、福建连江县兰庭房地产有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张钦,王麟芳,福建省连江县恒利房地产开发有限公司,福建连江县兰庭房地产有限公司,福州天福集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2016）闽01民终2534号上诉人（原审原告）：张钦，男，1962年4月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王麟芳，女，1962年4月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：衷孙连、曾福新，福建合立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建省连江县恒利房地产开发有限公司，住所地福建省连江县筱埕镇筱埕村民委员会内。法定代表人：王秋英，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛增，福建大佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建连江县兰庭房地产有限公司，住所地福建省连江县筱埕镇官坞村老人会第四层。法定代表人：林雅华，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：福州天福集团有限公司，住所地福建省福州市五一北路171号新都会花园广场19层。法定代表人：何振，该公司董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘雄，福建闽天律师事务所律师。上诉人张钦、王麟芳因与被上诉人福建省连江县恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）、福建连江县兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）、福州天福集团有限公司（以下简称天福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2015）连民初字第1968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈幸生、林琪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持张钦、王麟芳的一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由恒利公司等三公司承担。事实和理由：一、一审遗漏认定事实，对基本事实认定不清。首先，一审对与涉案楼盘交房、办证相关的基本事实未予认定。其次，一审张钦、王麟芳提交相关证据证明2010年1月天福公司重组了恒利公司，并与兰庭公司一起实际开发了假日听海项目，恒利公司等三公司及好邦公司等均系关联公司，存在高管人员、宣传模式、宣传信息、销售电话、销售地址、售楼沙盘、奖项荣誉等多项混同，上述证据已可以证明恒利公司等三公司存在人员、业务、财务、管理方面交叉或混同的客观事实，并已构成完整的证据链，一审对上述事实认定不清。再次，张钦、王麟芳提供的证据证明恒利公司与兰庭公司对外使用同样的合同版本，一审对此不予采信错误。另外，一审张钦、王麟芳提供《个人一手住房贷款合同》、《中国人民银行历年贷款利率表》等证据证明本案逾期办证违约金标准明显过低，不符合行业惯例，也远低于业主需向银行偿还的按揭贷款利率等，一审未予认定显属错误。而且张钦、王麟芳与恒利公司签订的是格式合同条款，一审认定为一般性合同条款系认定事实错误。二、一审适用法律错误。首先，一审无视《中华人民共和国合同法》等相关规定，未依法认定关于逾期办证违约金按银行活期存款利率标准计算的条款属于限制张钦、王麟芳权利、免除恒利公司责任的条款，属适用法律错误，该条款与补充协议第三条设置的日万分之五标准计算的逾期付款违约金相差巨大，明显违反公平及诚信原则，张钦、王麟芳要求将逾期办证违约金调整为日万分之一点五有事实与法律依据。其次，工商登记股东是否重合并非关联公司人格否认之诉中的实质或唯一认定标准，关联公司人员、业务、财务是否混同应根据双方举证及庭审情况进行实质判断。另外，一审未采信寄送律师函的EMS快递回单，反而要求张钦、王麟芳进一步证明收件人“刘斌”系恒利公司的员工，显属适用法律错误。三、一审未调取张钦、王麟芳因客观原因无法调取的与本案相关联的重要证据，也未予答复，系程序违法。张钦、王麟芳向一审法院申请调取恒利公司等三公司的报税信息、银行交易流水及陈美恩等人的社保缴纳信息，一审未予以调取，也未依法责令恒利公司等三公司提交管理人员及员工花名册、工资发放记录等证据，也未认定恒利公司等三公司承担举证不利后果，属适用法律错误，程序违法。恒利公司辩称，恒利公司、兰庭公司、天福公司都有自己的独立人格，各方没有形成总公司与分公司的结构。一审后，恒利公司已经在连江县房产管理交易所办理了商品房初始预登记手续，且缴纳了相关税费，涉案楼盘的业主已经可以办理产权证了，恒利公司已经在积极地履行合同义务，虽然履行进度无法满足所有业主预期，但本案没有证据证明恒利公司没有能力履行义务，进而产生与别的公司人格混同之情形，张钦、王麟芳主张的人格混同不能成立。另外，张钦、王麟芳主张与恒利公司签订的《商品房买卖合同》是格式合同理由不能成立，该合同系官方指导版本，且经双方协商签订。双方在《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金计算标准有明确约定，是真实意思表示，本案不应对计算标准进行调整。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，张钦、王麟芳的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回张钦、王麟芳的上诉请求，维持一审判决。兰庭公司、天福公司辩称，张钦、王麟芳主张兰庭公司、天福公司承担连带责任缺乏合同依据与法律依据，《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）第二十条规定并不适用本案，恒利公司的股东与兰庭公司、天福公司的股东从公司设立开始至今均无交叉。关于三家公司是否存在人员混同，因“兰庭”商标属于天福公司所有，恒利公司使用“兰庭”商标，天福公司理应派人员界入。业务方面，恒利公司与兰庭公司各有一整套的手续，且恒利公司、兰庭公司、天福公司各自有独立的财产，无法混同。另外，陈幸生、林琪也一直无法明确恒利公司是与天福公司混同，还是与兰庭公司混同。逾期办证违约金的问题与兰庭公司、天福公司无关。综上，请求驳回张钦、王麟芳的上诉请求，维持一审判决。张钦、王麟芳向一审法院起诉请求：1.判决被告恒利公司完成其开发的筱埕围海造地新村竣工验收登记备案手续（即向原告出具竣工验收登记备案表），并向原告出具办理房地产权属证书的证明文件；2.判决被告恒利公司向原告支付逾期办证违约金人民币48200元（按房价款的日万分之一点五标准计算违约金，从2014年7月20日起暂计至2015年5月23日），此后实际违约金计至被告具备办理权属证书条件并向原告出具办理房地产权属证书的证明文件之日止；3.被告兰庭公司、天福公司对被告恒利公司应承担的义务和债务负连带责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月24日，原告与被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的连江县筱埕围海造地新村第16幢04号商品房（位于筱埕镇筱埕村海景路1号），总金额为人民币1046686元。该合同第八条约定了交付条件与期限，即被告应于2012年12月30日前将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用。原告按该合同的约定如期支付了上述房价款，被告于2013年7月20日将该商品房交付给原告使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”。2015年7月8日，原告就讼争事由向原审法院起诉。一审法院认为，本案争议焦点有二，一是逾期办证违约金的计算标准是以已付款的日万分之一点五标准计算还是以合同约定的银行同期活期存款利率计算；二是被告恒利公司与兰庭公司、天福公司之间是否存在关联公司人格混同情况，即被告兰庭公司、天福公司是否应对被告恒利公司的违约承担连带责任。对此，原审法院分析认定如下：一、逾期办证违约金是否应予调整的问题。原告和被告恒利公司在《商品房买卖合同》第十四条约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金……”。原告认为该项约定属排除原告权利，免除被告责任，违背公平对等原则的典型格式条款，应认定无效，退一万步来说，假设被告设置的违约金有效，本案逾期办证的违约金也明显过低，理应根据公平对等的原则调整为按房价款总额的每日万分之一点五计算。被告恒利公司认为逾期办证违约金不得超过双方合同约定的范围。经审查认为，该合同的订立是双方真实意思表示，原告未能举根据连江县工商行政管理局的工商登记资料，被告恒利公司于2006年4月20日成立，住所地在连江县筱埕镇筱埕村。在2007年6月27日之前，该公司股东为福建省恒利投资开发有限公司及郑志阳。在2009年6月8日，该公司股东变更为肖建平。从2010年起至2011年3月10日，与本案原告签订合同的法定代表人系肖建平，监事为王霖俤。2011年3月10日，被告恒利公司法定代表人变更为郑明云，但监事不变。2014年6月25日，被告恒利公司法定代表人变更为王秋英，监事为叶风光。被告兰庭公司于2010年9月6日成立，住所地为连江县筱埕镇官坞村老人会四层，股东为陈美恩与福建兰庭投资股份有限公司，法定代表人为何振，监事为陈增安，经理为陈美恩。2012年10月25日，股东之一的陈美恩变更为陈景云，公司法定代表人变更为陈景云，监事与经理不变。2013年10月10日至今，股东有福建博瀚投资有限公司及福建兰庭投资股份有限公司，法定代表人由陈景云变更为林雅华，监事与经理不变。根据福州市工商行政管理局的工商登记资料，被告天福公司成立日期为1996年7月11日，住所地在福州市五一北路171号新都会花园广场19层，法定代表人何振。最高人民法院发布的《中国案例指导》（总第2辑）指导性案例15的裁判要点为：1.关联公司的人员、业务、财务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成要格混同。2.关联公司人格混同，严重损害债权人利益的，关联公司相互之间对外部债务承担连带责任。但是，本案中被告恒利公司现为自然人独资公司，有独立的财产，其在股东、法定代表人与监事等公司主要组成人员等方面均与兰庭公司、天福公司不同，不存在相互兼职等情况。原告所主张的三被告公司业务、财务及房屋销售宣传等存在交叉或混同情况，其证据亦不充足。虽然被告恒利公司与兰庭公司一些办事人员存在相同或相似之处，但仅以此推断三被告构成人格混同，并主张被告兰庭公司与天福公司承担连带责任，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，现被告未能在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告已违反了《商品房买卖合同》第十四条的约定，构成违约，应承担违约责任。原告主张自2014年7月20日起计算逾期办证违约金，予以支持。被告恒利公司辩解原告至今未能取得房屋权属证书，并非由被告主观原因造成，但未能举证证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内就其所开发的连江县筱埕镇筱埕村围海造地新村第16幢04号商品房向连江县房产管理交易所进行房屋所有权初始预登记，并向原告张钦、王麟芳出具办理房屋权属所需的证明文件；二、被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内向原告张钦、王麟芳支付逾期办证违约金（时间从2014年7月20日起，以原告所支付的购房款金额人民币1046686元的每日0.002%计算至被告完成判决第一项义务之日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：关于张钦、王麟芳提交的以下证据：证据1.新闻媒体记者调查节目视频，因该视频内容体现的信息多为传来证据，且不足以反映恒利公司与天福公司之间存在关联关系，故不予采信；证据2.《东南快报》；证据3.《大海一家亲感谢有您》促销函件，因证据2与证据3均不属于二审程序中的新证据，故不予采信。关于恒利公司提交的证据：证据一.《连江县房地产管理交易所受理单》、《福建省政府非税收入票据》、《福建省政府非税收入缴款通知书》，因该组证据与连江县房产管理交易所向本院的复函相互印证，故予以采信。二审审理期间，本院致函连江县住房和城乡建设局询问与涉案楼盘竣工验收备案、初始预登记等相关的问题，2016年10月10日，连江县房产管理交易所向本院复函《关于假日听海一期项目办理房权证的情况说明》，天福公司对该复函的真实性无异议。恒利公司质证称，对该复函真实性无异议，恒利公司在办理初始预登记后有向业主口头通知及在业主微信群中通知，公司方面愿意配合业主开具办产权证所需提交的证明，若是业主到场办理产权面积差异导致的款项多退少补工作后，基本上当场可以出具相关证明，最迟延迟到第二天。张钦、王麟芳质证称，虽然对该复函真实性无异议，但恒利公司没有书面通知买受人办证，也没有给业主提供办证材料，开发商给业主提供办证材料，根据法律规定是不能附条件的，不应以“办理产权面积差异导致的款项多退少补工作”为前提。本院对《关于假日听海一期项目办理房权证的情况说明》的真实性予以确认，另外本院认为，虽然恒利公司主张已通知业主办理办证手续，却未提供相应证据予以佐证，本案恒利公司未举证证明其在办理初始预登记后曾通知业主接收办证所需的证明文件，本案逾期办证违约金仍应计算至恒利公司实际向业主提供办理房屋权属证明所需的证明文件之日止。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认，并补充查明以下事实，连江县房产管理交易所开具的《关于假日听海一期项目办理房权证的情况说明》体现，连江筱埕假日听海一期已于2016年4月8日通过项目竣工验收备案，2016年5月17日办结商品房初始登记，已具备办理个人房屋所有权证条件，有部分购房户已办理个人房屋所有权证。本院认为，本案的争议焦点为：一、恒利公司等三公司是否构成人格混同，兰庭公司、天福公司是否应对恒利公司的债务承担连带责任；二、一审未予调取张钦、王麟芳申请调取的证据是否存在依据；三、逾期办证违约金的计算标准是否应予调整。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，构成公司人格混同应具备人员混同、业务混同、财务混同三个行为要件。人员方面，工商登记资料显示，兰庭公司、天福公司的股东、法定代表人、董事、监事、经理等公司主要组成人员与恒利公司不同，也不存在交叉任职或兼职之情形，张钦、王麟芳主张恒利公司等三公司人员混同缺乏事实依据，不予采信。业务与财务方面，恒利公司、兰庭公司、天福公司均为有限责任公司，各自有独立的法人财产，营业场所各不相同，张钦、王麟芳主张三个公司之间存在业务及财务混同，因未提供充分证据予以佐证，亦不予采信。因此，本案不具备公司人格混同的行为要件。其次，根据公司法第二十条第3款规定，构成公司人格混同的结果要件应为“逃避债务，严重损害债权人利益”。二审审理期间，涉案楼盘已经完成竣工验收备案，并办理了初始预登记，虽然恒利公司系逾期办理且未尽通知及提供相关证明文件的义务，应承担相应的违约责任，但其客观上已履行了主要义务，张钦、王麟芳也未能提供充分证据证明恒利公司存在履行不能或完全丧失债务清偿能力之情形，本案尚未具备公司人格混同的结果要件。张钦、王麟芳主张兰庭公司、天福公司应承担连带责任缺乏事实与法律依据，不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”，张钦、王麟芳申请调取的恒利公司等三公司报税信息等资料对证明待证事实无意义，一审不予调取有事实和法律依据，本院予以维持。关于第三个争议焦点，本院认为，涉案《商品房买卖合同》第十四条对逾期办证违约金的计算标准有明确约定，张钦、王麟芳主张该标准过低，但提供的《个人一手住房贷款合同》、《中国人民银行历年贷款利率表》等证据系其与银行之间的贷款关系，与办证事宜无关，不足以反映其实际损失，其也未提供其他证据对实际损失予以佐证，应负举证不利责任，一审认定以银行同期活期存款利率为标准计算逾期办证违约金有合同依据，予以维持。综上所述，张钦、王麟芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因新证据《关于假日听海一期项目办理房权证的情况说明》体现一审宣判后涉案楼盘已办结商品房初始登记，客观事实已经发生变化，关于办理房屋所有权初始预登记的诉请恒利公司已实际履行完毕，本院据此予以判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省连江县人民法院（2015）连民初字第1968号民事判决；二、被上诉人福建省连江县恒利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向上诉人张钦、王麟芳出具办理房屋权属证书所需的证明文件；三、被上诉人福建省连江县恒利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向上诉人张钦、王麟芳支付逾期办证违约金（时间从2014年7月20日日起，以上诉人张钦、王麟芳所支付的购房款金额1046686元为基准，按每日0.002%计算至被上诉人福建省连江县恒利房地产开发有限公司向上诉人张钦、王麟芳出具办理房屋权属证书所需的证明文件止）；四、驳回上诉人张钦、王麟芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1420元，由上诉人张钦、王麟芳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　袁文伟代理审判员　　庄彩虹代理审判员　　陈秀瑜二〇一六年十月二十八日书　记　员　　卢灵真关注微信公众号“”