（2015）武侯民初字第11400号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-03-29
案件名称
原告谭鑫城与被告管洋、任刚房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭鑫城,管洋,任刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第五十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第11400号原告：谭鑫城。委托诉讼代理人：张权，四川及第律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴世勇，四川及第律师事务所律师。被告：管洋。委托诉讼代理人：刘超，四川善嘉律师事务所律师。被告：任刚。委托诉讼代理人：曾凤琴，四川善嘉律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：侯情，四川善嘉律师事务所律师。原告谭鑫城与被告管洋、任刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年1与18日和2016年1月28日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告谭鑫城及其委托诉讼代理人张权、吴世勇，被告管洋、任刚的委托诉讼代理人侯情均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭鑫城向本院提出诉讼请求：1、判令二被告签订的出售位于武侯区万寿路4号1栋3单元3层6号房屋《二手房屋买卖合同》无效；2、判令二被告将涉案房屋过户至原告名下，并承担因过户产生的全部费用；3、判令二被告赔偿原告损失2万元。事实和理由：因原告资金周转需要办理贷款业务，拟通过抵押原告名下位于武侯区万寿路4号1栋3单元3层6号房屋从银行贷款，原告通过成都戴乐投资管理公司（以下简称戴乐公司）居间向银行办理贷款手续并签订了《融资居间协议》，但经原告多次催促，戴乐公司迟迟未予办理，后其工作人员朱晓黎称可先以个人名义向原告借款35万元，待原告获得银行贷款后再行偿还，2014年10月15日，原告与朱晓黎签订了《借款协议》，同时办理了公证，并在成都市房管局办理了案涉房屋的抵押登记手续，但因戴乐公司未履行其居间义务，导致银行迟迟未放贷，原告无法通过贷款向朱晓黎偿还借款，2015年6月，被告任刚持涉案房屋的房产证要求原告腾退房屋，原告才获知，2015年5月14日，原告名下价值70余万元的房屋由被告管洋私下以30万元的低价出售给了被告任刚，并办理了过户手续，因原告从未委托管洋代表原告出售房屋，且其整个出售过程原告均不知情，房屋价款也未交付原告，且被告任刚和管洋同属贷款公司的工作人员，其二人在原告不知情的情况下恶意串通，以低价出售了原告名下的房屋，严重损害了原告的合法权益，故，应当认定其二人之间的房屋买卖合同无效，将涉案房屋恢复原状，过户至原告名下。被告管洋辩称，被告管洋是在原告出具了公证的委托书后，持委托书按原告的委托事项出售原告名下的房屋，属有权代理，且房屋出售后，所得价款42万元也实际用于偿还原告欠付朱晓黎的借款和办理房屋过户所需税费等开支，被告管洋属按约履行了委托事项，不存在与被告任刚恶意串通的情形，房屋买卖合同真实有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告任刚辩称，任刚是在审查了被告管洋的代理权限后与其签订的房屋买卖合同，且在合同签订后，已通过现金方式向原告的委托代理人管洋支付了全部购房款42万元，现房屋已过户登记至任刚名下，买卖合同已经履行完毕，不存在与管洋恶意串通的情形，合同应属合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。为了支持自己的诉讼请求，原告向本院提交如下证据材料：房屋所有权证书、房产信息摘要、门牌号变更证明、融资居间协议（复印件）、借款协议、说明及附带声明（复印件）、房产抵押合同、抵押登记、债权文书公证书、公证委托书、申请公证复查申请书、复查询问笔录、周洋的证人笔录、存量房买卖协议、房屋评估价值函件，拟证明原告系涉案房屋的实际所有权人，原告与戴乐公司签订《融资居间协议》后，又与朱晓黎签订《借款协议》的目的是为了通过抵押房产获得贷款，并非出售房屋的意思表示。被告管洋质证认为，对房屋所有权证书、房产信息摘要、门牌号变更证明、借款协议、房产抵押合同、抵押登记、债权文书公证书、公证委托书三性均无异议，且房屋买卖委托书可以证明原告是自愿委托被告管洋代为出售房屋；申请公证复查申请书、复查询问笔录，真实性无异议，但只能说明原告申请过公证复查，但并无结论，与本案无关；周洋的证人笔录三性均有异议；存量房买卖协议、房屋评估价值函真实性不予认可，且该评估价过高，不能证明与房屋实际售价的关系；融资居间协议、说明及附带声明均系复印件，且与本案无关，不予质证。被告任刚质证认为，房屋所有权证书、房产信息摘要、门牌号变更证明，真实性不予认可，且只能说明原告是涉案房屋的曾经的所有权人；借款协议、说明及附带声明、融资居间协议、房产抵押合同、抵押登记、公证文书均与被告任刚无关，不予质证；债权文书公证书、公证委托书三性予以认可，说明被告管洋有权代表原告出售房屋；申请公证复查申请书、复查询问笔录，真实性无异议，但只能说明原告申请过公证复查，但并无结论，与本案无关；周洋未出庭作证，其书面证言真实性无法核实，不予认可；存量房买卖协议真实性无异议，房屋评估价值函不予认可，其委托时间与实际出售时间不一致，不能证明房屋的实际价值。被告管洋为证明自己的主张，向本院提交了收条及房屋过户产生的税费发票，拟证明被告管洋收取售房款后偿还了原告欠付朱晓黎的借款本金及利息，剩余款项支付了房屋过户的税费。原告质证认为，收条的真实性无法核实，且原告并未授权被告管洋将房屋出售的价款直接偿还朱晓黎的欠款，收条载明的款项也与被告管洋陈述房屋实际的售价款不一致，对授权不予认可；房屋过户的税费发票真实性无异议，但不能达到被告管洋的证明目的。被告任刚质证认为，对被告管洋提交的证据三性均无异议。被告任刚为证明自己的主张，向本院提交了《二手房屋买卖合同》、收条，拟证明被告任刚与管洋签订房屋买卖合同后，向被告管洋支付了42万元的现金购房款。原告对合同及收条三性均不予认可，该份合同没有签订日期且于房管局备案的合同不一致，合同价格进行过变动，但并未告知原告，其定价也未征得原告同意，收条的出具形式与合同对照可以看出系同一时间后补的证据。被告管洋质证认为，对房屋买卖合同及收条三性均无异议，因房屋有抵押且原告急于出售，且当日市场行情不佳，故售价并不高，且原告出具给被告管洋的委托书上明确被告管洋有权代表原告签订房屋买卖合同，即说明被告管洋可以代为对房屋进行定价销售。本院对原告提交的证据材料认证如下：房屋所有权证书、房产信息摘要、门牌号变更证明、借款协议、房产抵押合同、抵押登记、债权文书公证书、公证委托书、申请公证复查申请书、复查询问笔录、存量房买卖协议，均符合证据形式要件的要求，真实性本院予以确认，对于其与本案的关系及证明力大小，本院将综合全案予以评定。房屋价值评估函，因系原告单方委托评估，且二被告对该评估函均不予认可，本院不予采信；融资居间协议、说明及附带声明均系复印件，且二被告不予认可，其真实性本院不予确认；周洋的证人笔录应属证人证言，但周洋未到庭接受法庭的质询，其证人证言又无其他证据佐证其真实性，故本院亦不予确认。本院对被告管洋提交的证据材料认证如下：税费发票和收条均符合证据形式要件要求，真实性本院予以确认，但对于其与本案的关系及证明力大小，本院将综合全案予以评定。本院对被告任刚提交的证据材料认证如下：《二手房屋买卖合同》及收条均符合证据形式要件的要求，真实性本院予以确认，对于其与本案的关系及证明力大小，本院将综合全案予以评定。根据上述举证质证及本院认证的内容，本院查证了以下事实：一、原告谭鑫城于2009年5月31日离婚分得位于武侯区***号房屋一套（建筑面积111.07平方米），后因门牌号变更，涉案房屋于2014年10月15日更名为：成都市武侯区***号。2015年5月19日，涉案房屋变更登记在被告任刚名下，登记原因：存量房买卖。二、2014年10月15日，原告与案外人朱晓黎签订《借款协议书》，约定原告向朱晓黎借款35万元，原告自愿以其名下的案涉房屋作抵押为该笔借款提供担保，借款期限至2014年11月14日。同日，双方还签订了《房地产抵押合同》并于2014年10月17日办理了涉案房屋他项权登记，权利人为朱晓黎，业务件号：抵1427714。2014年10月27日，原告与朱晓黎还办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予双方签订的《借款协议书》具有强制执行效力。三、2014年10月15日，原告谭鑫城出具《委托书》，受托人为被告管洋，载明“委托人谭鑫城欲抵押、出售位于武侯区***号房屋，因事繁忙特委托受托人为代理人，就上述房屋代表委托人履行下列委托事宜：……5、代表我出售上述房屋，收取售房定（订）金，与买方签订上述房屋的买卖合同，并收售房款以及支付房屋买卖过户相关税费；6、代表我到房屋管理部门协助买方办理上述房屋买卖产权过户、领取产权证等手续……”。2014年10月16日，原告在四川省成都市律政公证处对其出具的《委托书》办理了公证。四、2015年5月14日，被告管洋代表原告谭鑫城与被告任刚签订《成都市存量房买卖合同》，以30万元的价格将涉案房屋出售给被告任刚，并与案外人朱晓黎一同解除了房屋的抵押登记将房屋过户至被告任刚名下。二被告称房管局备案的合同中约定的房价系为规避税费所定，实际房屋的出售价款为42万元，并提交了一份《二手房屋买卖合同》，其中约定涉案房屋的售价为42万元。五、庭审中，二被告均陈述，全部购房款均是以现金方式支付，被告管洋分别于2015年5月12日和5月19日，向被告任刚出具《收条》，载明“今收到任刚支付的购房款定金2万元”、“今收到任刚支付的购房款40万元”。六、被告管洋陈述，其收取房款后，直接以现金方式代原告偿还了朱晓黎的借款400400元。七、被告管洋因房屋买卖支付契税、印花税、个人所得税共计22618.85元。八、经原告申请，本院依法委托四川大友房地产评估咨询有限公司对案涉房屋出售时的价值进行评估，四川大友房地产评估咨询有限公司于2016年5月6日作出评估结论为：案涉房屋在价值时点2015年5月2日的市场价值为71.3万元（单价6420元/平方米）。本院认为，本案争议焦点主要在于二被告之间签订案涉《二手房屋买卖合同》的行为是否存在恶意串通损害原告合法权益的情形。首先，案涉房屋在被告管洋和任刚签订的《二手房屋买卖合同》中约定的价值为42万元，明显低于当时该房屋的市场评估价71.3万元，且不到市场价值的70%，属于以明显不合理的低价方式交易的行为。另，被告管洋作为原告的代理人，在代理权限范围内，应当以原告的利益需要为前提，全面履行被委托事项，但其与被告任刚签订房屋买卖合同出售原告名下的房屋时，并未告知原告房屋出售的对象也未征求原告同意房屋的出售价格，在未与买方任刚上门查看和确认房屋现状的情况下，直接办理了房屋的过户手续，严重损害了被代理人原告的合法利益，另其称将收取的房款直接用于清偿原告欠付案外人朱晓黎的借款，并未经原告授权和追认，属无权代理的行为。再者，被告任刚作为买方，在未对房屋现状进行确认的状况下直接购买案涉房屋的行为，和其称高达四十余万元的房屋价款，系以现金方式履行的陈述，均与通常的交易习惯不符，且又无法提供其他证据佐证其付款的事实，在明知交易时约定房屋价值明显低于市场价值的情况下，仍与被告管洋配合将案涉房屋过户至其名下的行为也足以认定，被告任刚并非善意的买受人。综上，二被告在未实际履行房款支付的情况下，以约定明显不合理的低价方式直接将原告名下房屋过户至被告任刚名下的行为，应属恶意串通，损害原告合法权益的行为，其二人签订的《二手房屋买卖合同》应属无效。故，本院对于原告主张确认二被告签订的《二手房屋买卖合同》无效的请求，依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告管洋与任刚恶意串通，损害原告合法权益，属于过错方，应当承担将涉案房屋恢复至原告名下并支付办理产权过户登记的相关费用的责任。故，对于原告要求将被告任刚名下位于武侯区***号房屋（建筑面积111.07平方米，权2970607）过户至原告名下，并由被告管洋、任刚承担相关费用的主张，本院予以支持。对于原告主张的损失2万元，因原告在诉讼过程中申请对房屋价值进行评估产生了评估费1万元，为申请财产保全提供保全担保产生保证保险费用2190元，上述费用均属于原告方的合理损失部分，应当由被告管洋、任刚进行赔偿，故本院对原告主张的损失在12190元的范围内予以支持，超出部分原告并未提供证据予以证明，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告管洋以原告谭鑫城名义与被告任刚签订的《二手房屋买卖合同》无效；二、被告任刚、管洋于本判决生效之日起三十日内协助原告谭鑫城将位于武侯区***号房屋（建筑面积111.07平方米，权***）过户至原告谭鑫城名下；三、上述第二项产权过户登记产生的相关费用，由被告管洋、任刚承担；四、被告管洋、任刚于本判决生效之日起十日内向原告赔偿损失12190元；五、驳回原告谭鑫城的其他诉讼请求。案件受理费11500元，诉讼保全费4170元，共计15670元，由被告管洋、任刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 潘 芳人民陪审员 雷文慧人民陪审员 蒋裔鸣二〇一六年十月二十八日书 记 员 张鹏志 搜索“”