（2016）苏11民终841号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-11-10

案件名称

江苏嘉源房地产开发有限公司与卢红霞、赵大伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省镇江市中级人民法院

所属地区

江苏省镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

卢红霞,赵大伟,江苏嘉源房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省镇江市中级人民法院民事判决书（2016）苏11民终841号上诉人（原审被告）：卢红霞。上诉人（原审被告）：赵大伟。两上诉人共同诉讼委托代理人：王晓瑞，江苏王江南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏嘉源房地产开发有限公司，住所地镇江市中山东路68号嘉源大厦9楼。法定代表人裴连汉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：殷泽华，系该公司职员。上诉人卢红霞、赵大伟因与被上诉人江苏嘉源房地产开发有��公司（以下简称嘉源房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院(2014）京谏商初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢红霞、赵大伟及其共同诉讼委托代理人王晓瑞、被上诉人嘉源房产公司的委托诉讼代理人殷泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢红霞、赵大伟上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，对上诉人关于付款方式由现金变更为贷款支付未予认定；2、一审认定未能完成贷款的责任在上诉人，没有事实依据，事实是被上诉人一直拖延且不愿意办理土地证和产权证；3、一审判决前后矛盾，刻意回避被上诉人的合同义务，2014年7月16日上诉人回函给被上诉人，提出可以先支付尾款，贷款放下来后��所付款再退还给上诉人，但被上诉人不予理睬，被上诉人一直拒绝上诉人到被上诉人公司协商变更其他方式付款，故意导致上诉人至今没有办法协商支付剩余房款，该情形不属于上诉人不愿履行尾款债务，一审判决解除合同没有法律依据和说服力。被上诉人嘉源房产公司辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。嘉源房产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与卢红霞、赵大伟于2013年9月3日签订的“东城绿洲”42幢101室、103室、106室、107室、108室商品房买卖合同和2013年12月24日签订的“东城绿洲”42幢105室商品房买卖合同；2、本案诉讼费由卢红霞、赵大伟承担。嘉源房产公司在审理过程中，增加两项诉讼请求：1、要求卢红霞、赵大伟返还“东城绿洲”42幢107室、108室房��；2、同意“东城绿洲”42幢101、103、105、106室承租人继续承租上述房屋。一审法院认定事实：2008年8月6日，嘉源房产公司取得“东城绿洲”42幢房屋预销售许可证。2013年7月10日，嘉源房产公司与卢红霞签订“东城绿洲”42幢101室、103室、105室、106室、107室、108室《商品房认购协议》，协议约定，卢红霞向嘉源房产公司购买上述六套房屋，每套房屋支付定金1万元，协议第三条第二项约定，卢红霞通过贷款支付房款，于2013年8月19日前向嘉源房产公司每套房支付不少于50%购房款，余款可通过贷款支付。协议第九条约定，《商品房买卖合同》生效后，本认购协议自动失效。卢红霞于当日向嘉源房产公司支付定金6万元。2013年9月3日，嘉源房产公司与被告卢红霞、赵大伟签订“东城绿洲”42幢101室、103室、107室、108室《商品房买卖合同》。101室《商品房买卖合同》约定总价款为456394元，合同附件四约定卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向嘉源房产公司支付首期购房款218394元，于2013年10月20日前向嘉源房产公司支付剩余购房款228000元，卢红霞、赵大伟于当日支付218394元。“东城绿洲”42幢103室《商品房买卖合同》约定总价款为298522元，合同附件四约定卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向嘉源房产公司支付首期购房款139522元，于2013年10月20日前向嘉源房产公司支付剩余购房款149000元，卢红霞、赵大伟于当日支付139522元。“东城绿洲”42幢107室《商品房买卖合同》约定总价款为554870元，合同附件四约定卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向嘉源房产公司支付首期购房款267870元��于2013年10月20日前向嘉源房产公司支付剩余购房款277000元，卢红霞、赵大伟于当日支付267870元。“东城绿洲”42幢108室《商品房买卖合同》约定总价款为364160元，合同附件四约定卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向嘉源房产公司支付首期购房款172160元，于2013年10月20日前向嘉源房产公司支付剩余购房款182000元，卢红霞、赵大伟于当日支付172160元。2013年12月24日，嘉源房产公司与卢红霞、赵大伟签订“东城绿洲”42幢105室、106室《商品房买卖合同》。105室《商品房买卖合同》约定总价款为385627元，合同附件四约定卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年12月24日向嘉源房产公司支付首期购房款183627元，于2014年1月15日前办理完相关贷款手续，并支付购房余款192000元。卢红霞、赵大��于当日支付183627元。“东城绿洲”42幢106室《商品房买卖合同》（网上备案日期为2013年9月3日）约定总价款为508613元，合同附件四约定卢红霞、赵大伟于2013年7月10日向嘉源房产公司支付定金1万元，于2013年9月3日向嘉源房产公司支付首期购房款244613元，于2013年10月20日前向嘉源房产公司支付剩余购房款254000元。卢红霞、赵大伟仅于2013年12月19日支付167000元，于2013年12月24日支付77613元。嘉源房产公司于2013年12月25日开具销售不动产统一发票六张，金额分别为101室228394元、103室149522元、107室277870元、108室182160元、105室193627元、106室254613元。上述《商品房买卖合同》第七条规定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四第（二）项第3点约定，若因买受人所提供的资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款时，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的五天内办理变更其他付款方式的手续，逾期则应按照《商品房买卖合同》第七条之约定承担违约责任，并且出卖人有权无条件解除此合同。2014年7月8日，嘉源房产公司向卢红霞、赵大伟出具催告通知一份，载明卢红霞、赵大伟应于2013年10月20日前支付给嘉源房产公司“东城绿洲”42幢101室、103室、106室、107室、108室剩余购房款109万元，于2014年1月15日前支付给东城绿洲”42幢105室剩余购房款19.2万元，该款至今未付，要求卢红霞、赵大伟于五日内付清上述6套房屋剩余购房款。截至法庭辩论终结，卢红霞、赵大伟虽辩称要求继续履行合同，但仍未缴纳剩余房款。2014年3月24日，卢红霞、赵大伟向中国银行丁卯支行提交一份贷款面谈确认表，载明��红霞、赵大伟就“东城绿洲”42幢101室、103室、105室、106室、107室申请贷款，贷款金额110万元，贷款期限为10年，后因卢红霞、赵大伟、嘉源房产公司未提供房产证、土地使用权证，致使贷款未能获批。另查明，2014年3月4日，卢红霞将“东城绿洲”42幢101室出租给王路路，用于开办蔬菜水果超市，租赁期限自2014年3月4日至2015年3月3日，租赁期满后，王路路继续租赁。2014年1月10日，卢红霞将“东城绿洲”42幢103室出租给向玉莲，用于开办联通营业厅，租赁期限自2014年1月19日至2015年1月18日，租赁期满后，向玉莲继续租赁。2014年4月21日，卢红霞将“东城绿洲”42幢105室出租给刘燕，用于开办美甲化妆，租赁期限自2014年4月21日至2015年4月20日，租赁期满后，卢红霞将房屋出租给他人用于开设窗帘经营，现该房屋已被嘉源房产公司强行封门。2014年4月9日，卢红霞将“东城绿洲”42幢106室出租给蒋红亮，用于开办超市，租赁期限自2014年4月9日至2015年4月8日，租赁期满后，蒋红亮继续租赁。上述租赁协议均约定装修所引起的所有费用均由承租方自理。“东城绿洲”42幢107室、108室房屋现被卢红霞、赵大伟用于“东城绿洲幼儿园”储物室及过道。一审法院在审理期间，卢红霞、赵大伟申请对涉诉房屋“东城绿洲”42幢106室、107室、108室内装潢进行价值评估。2015年3月26日，镇江立信资产评估房地产估价有限公司接受一审法院委托对上述房屋的内装潢进行评估，该公司于2015年4月30日出具镇立信评鉴字（2015）第005号司法鉴定项目资产评估报告，“东城绿洲”42幢106室、107室、108室内装潢市场价值为113481元，其中106室内装潢市场价值为30149元，107室内装潢市场价值为28201元，108室��装潢市场价值为55131元。嘉源房产公司为此支付评估费3000元。上述事实，有《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、收据、发票、催收通知、房屋租赁协议、资产评估报告及当事人的陈述等证据证明。一审法院认为，合同当事人应按照合同约定履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案中，根据卢红霞、赵大伟与嘉源房产公司签订的《商品房买卖合同》约定，卢红霞、赵大伟应于2013年10月20日前向嘉源房产公司支付101室、103室、107室、108室剩余购房款836000元，于2013年10月20日支付106室剩余房款254000元，于2014年1月15日前办理完105室相关贷款手续，贷款金额192000元，并予以支付。卢红霞、赵大伟未能按合同约定在上述期限内支付剩余购房款，也未办理贷款手续，违反了双方合同约定，应当承担相应��违约责任。关于卢红霞、赵大伟辩称上述房屋的认购协议中明确规定以50%房款通过银行贷款支付。房屋认购协议系双方签订的预约合同，在签署正式《商品房买卖合同》后，该协议已经丧失效力，应按《商品房买卖合同》中约定的付款方式及付款期限付款。关于卢红霞、赵大伟辩称上述房屋的付款方式在履行过程中，双方均同意尾款按贷款支付，由于嘉源房产公司未能提供房产证及土地证，致使银行贷款不能按期下放，造成不能按期支付剩余购房款。本案中，双方仅约定105室房屋付款方式为按揭贷款，其他房屋的付款方式为分期付款。卢红霞、赵大伟提供的银行贷款面谈确认表可以确认卢红霞、赵大伟在2014年3月24日向中国银行丁卯支行就101、103、105、106、107室申请贷款，但该贷款申请最终未能通过银行贷款审批。卢红霞、赵大伟未能提供证据证明双方已经协议将付款方式全部变更为按揭贷款。且双方签订的《商品房买卖合同》附件四第（二）项中均明确规定，若因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款时，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的五天内前来办理变更其他付款方式的手续，逾期则应按照《商品房买卖合同》第七条之约定承担违约责任，并且出卖人有权无条件解除购房合同。在贷款不能按时下放时，卢红霞、赵大伟应及时与嘉源房产公司协商变更其他方式付款，且付款方式的变更并不能免除卢红霞、赵大伟按时付清房款的责任。嘉源房产公司在2014年7月8日向卢红霞、赵大伟催收过剩余房款，但卢红霞、赵大伟至今未支付剩余房款，据此，嘉源房产公司要求解除购房合同的诉请，一审法院予以支持。关于“东城绿洲”42幢106室、107室、108室市场价值为113481元的内装潢设施，嘉源房产公司当庭认可并同意解除合同的前提下承担部分费用。106室系卢红霞、赵大伟出租给他人使用，租赁协议约定装修费用由承租方自理，故该部分费用嘉源房产公司无需补偿给卢红霞、赵大伟。107、108室系卢红霞、赵大伟自装自用，房屋买卖合同解除后，嘉源房产公司可补偿给卢红霞、赵大伟装潢费用83332元。“东城绿洲”42幢101、103、105、106、107、108室《商品房买卖合同》解除后，嘉源房产公司基于合同约定取得的购房款1286186元应予返还给卢红霞、赵大伟。因101、103、105、106室房屋均已由卢红霞、赵大伟租赁给他人使用，嘉源房产公司亦同意承租人继续承租上述房屋。合同解除后，承租人可继续承租上述房屋，嘉源房产公司要求返还上述房屋可另案依法主张。“东城绿洲”42幢107室、108室房屋系卢红霞、赵大伟自用，合��解除后，卢红霞、赵大伟应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除江苏嘉源房地产开发有限公司与卢红霞、赵大伟于2013年9月3日签订的“东城绿洲”42幢101室、103室、107室、108室《商品房买卖合同》，于2013年12月24日签订的“东城绿洲”42幢105室、106室《商品房买卖合同》。二、卢红霞、赵大伟于判决生效后十日内将“东城绿洲”42幢107室、108室交还给江苏嘉源房地产开发有限公司。三、江苏嘉源房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还卢红霞、赵大伟购房款1286186元。四、江苏嘉源房地产开发有限公司判决生效后十日内给付卢红霞、赵大伟“东城绿洲”42幢107室、108室内装潢费用83332元。二审期间，上诉人卢红霞、赵大伟围绕上诉请求，向本院提交下列证据：1、2014年6月27日上诉人与被上诉人公司的经理、财务总监及办证经理、银行的贷款部经理及具体贷款经办经理的录音。以证明双方支付尾款的方式为贷款。是银行当着双方的面说的，由于是空置房，一定要让开发公司提供两证。2、提供行政复议申请书，想证明被上诉人规划的问题不可有按银行要求提供两证，被上诉人明知该原因，导致贷款不能继续，涉及到被上诉人是否明知其土地证办不下来，如果当初被上诉人就明知的话，导致贷款无法继续的全部责任应由被上诉人承担。由于该事实涉及本案的责任认定，应当等行政复议案件有结果后再进行本案的审理。3、提供政府信息公开告知书、镇江市规划局信息公开告知书。以证明2014年7月被上诉人还在申请规划变更，被上诉人在银行要求提供两证期间，其根本没有办法进行土地分割，无法提供土地分割证。4、告知函一份。证明当时上诉人付款方式按揭贷款的过程的陈述，上诉人提出方案，如果对方不同意提供两证，上诉人愿意一次性付款。时间是2014年7月16日寄出，对方给上诉人的函是7月12日给的。被上诉人嘉源房产公司质证认为：关于证据一涉及的问题，被上诉人不清楚，也不能证明上诉人的证明目的。关于证据二、三、四，均与本案无关。上诉人的申请没有必要也没有依据。因上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，结合本案查明的事实，上诉人从签订合同到被上诉人提起诉讼，有一年多的时间，上诉人均没有按照合同约定支付房款履行义务，换句话说，上诉人的违约事实是明确的，根据合同约定，就应当承担违约责任，至于上诉人提及关于合同付款方式的变更的说法，被上诉人认为是没有事实依据的和我公司确认文件。另，关于房产证、土地证的事情，我方认为还没有到那一步的时候，首先是由于上诉人没有履行付款义务，产生本案的纠纷。因上诉人与被上诉人能签订商品房买卖合同的前提是，被上诉人对涉案房屋已经取得预售许可证，且销售是合法的，且经过主管部门备案的，因此，被上诉人认为上诉人提及的事实与本案不具关联性。关于证据五，被上诉人不清楚。对于上诉人提交的证据一、五，本院予以确认，对于证据二、三、四，均与本案缺乏关联性，本院不予确认。庭后上诉人提供了行政复议决定书，该决定书内容不涉及本案争议房屋，与本案无关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审法院对上诉人的付款方式由现金变更为贷款支付未予认定，系因上诉人卢红霞、赵大伟与被上诉人嘉源房产公司虽去银行办理贷款手续，但被上诉人仅认可其是为上诉人提供贷款帮助，并不认可付款方式由现金变更为贷款支付，上诉人未能提供证据证明双方已经书面协议将付款方式全部变更为按揭贷款或被上诉人的有权代理人有口头承诺将付款方式全部变更为按揭贷款。故该上诉理由本院不予采纳。上诉人认为未能完成贷款的责任在于被上诉人一直拖延且不愿意办理土地证和产权证。被上诉人主张其没有义务为贷款办理土地证和产权证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，除约定105室办理相关贷款手续外，其余房屋均为分期付款，而商品房买卖合同并未约定上诉人办理105室相关贷款手续应由被上诉人提供担保，且被上��人不愿意为上诉人贷款提供土地证和产权证担保，故被上诉人没有约定义务为贷款办理土地证和产权证，上诉人应寻求其他担保来进行贷款，上诉人银行贷款不能按期下放，非被上诉人的责任。上诉人的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采信。关于2014年7月16日上诉人回函给被上诉人愿意一次性付款、该情形不属于上诉人不愿履行尾款债务的上诉理由。本院认为，虽上诉人回函给被上诉人愿意付款，但截至一审法院法庭辩论终结，上诉人仍未缴纳剩余房款；而《商品房买卖合同》约定了合同解除权。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。其附件四第（二）项中均明确约定，若因买受人所提供的资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款时，买受人应在收到出卖人书面通知之日起的五天内办理变更其他付款方式的手续，逾期则应按照《商品房买卖合同》第七条之约定承担违约责任，并且出卖人有权无条件解除此合同。2014年7月8日，被上诉人嘉源房产公司向上诉人卢红霞、赵大伟出具催告通知一份，载明上诉人应于2013年10月20日前支付给被上诉人“东城绿洲”42幢101室、103室、106室、107室、108室剩余购房款109万元，于2014年1月15日前支付东城绿洲”42幢105室剩余购房款19.2万元，要求上诉人于五日内付清上述6套房屋剩余购房款。催告通知的期限已超过《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款超过90日，上诉人未能付款，故被上诉人按照合同约定有权解除合同。一审判决解除商品房买卖合同并无不当，上诉人的主张本院不予支持。综上所述，上诉人卢红霞、赵大伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27345元，由上诉人卢红霞、赵大伟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宋　涛代理审判员　　奚松伟代理审判员　　徐　达二〇一六年十月二十八日书　记　员　　周旻晶微信公众号“”