（2016）冀0105民初2486号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-04-26
案件名称
石家庄某物业公司与被告张某物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
石家庄市新华区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石家庄某物业公司,张某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0105民初2486号原告（反诉被告）石家庄某物业公司，住所地石家庄市。法定代表人许某，该公司执行董事。委托代理人乔某，该公司副总。委托代理人范某，该公司经理。被告（反诉原告）张某，女，汉族。委托代理人边书利，男，汉族，。原告（反诉被告）石家庄某物业公司与被告（反诉原告）张某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南海物业公司委托代理人、被告（反诉原告）委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是石家庄市某小区物业服务企业，被告为该小区业主，房号为2栋3单元102号，建筑面积139.59平方米。2011年10月29日，原告与被告签订《南海物业业主临时规约》及《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》第六条收费标准约定：1、住宅物业管理费（含电梯）标准：1.2元/建筑平方米/月；一层0.8元/建筑平方米/月；2、商铺物业服务管理费标准：1.5元/建筑平方米/月。第七条物业服务交纳方式和时间：按《商品房买卖合同》出卖人向乙方交付房屋的第二日起交纳物业管理服务费，首次预交6个月物业服务费，此后每半年的第一个月5日前缴纳物业服务费；乙方或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，除补交所欠费用外，另外加收所欠费用每月2%滞纳金，滞纳金计收时间从所欠费用应缴纳时起计算。被告自2012年1月1日起无故拒交物业服务费，故原告诉到法院，要求被告支付物业自2012年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费6030元及自拖欠之日至付清为止的滞纳金（按月2%计算）；本案诉讼费由被告承担。并提交前期物业服务合同一份。被告辩称，其一直按时足额向原告交付物业管理费用，但由于原告不认真履行小区绿化义务、冬季借暖不达标、未能交付房屋产权证书，应承担违约责任，其无权要求被告交付物业管理费；原告收费账目不清，从未向业主公示过物业费及其他收入的收支情况，侵犯了业主的知情权和财产权；原告存在对业主的服务欺诈行为，其不具备一级物业资质，没有能力提供一级物业服务，其却在物业服务合同中承诺执行物业管理服务等级一级标准的内容；原告诉请的自2012年至2014年期间的物业管理费用，已经超过法律规定的诉讼时效期间，原告无权主张该部分费用及滞纳金。反诉原告诉称，1、2011年，反诉原告发现房屋上水管冷凝水漏水，导致墙体被浸泡，墙皮脱落。反诉原告多次要求反诉被告人修理，反诉被告人始终未给予修复。2015年9月30日，反诉原告自费修整墙体，花费2600元。2、房屋阳台雨水管漏水导致房屋装修受损、家具被水浸泡，房屋不能正常使用造成的损失1500元。3、一楼小院的栅栏多次发生地基沉降，物业公司修复一次后没能达到正常使用条件，院栅栏门至今不能正常使用。4、由于物业公司不能尽心履行安保职责，2014年7月，反诉原告人的地下室被盗，储藏财物被盗，损失严重，被盗财物共计3800元。综上，物业公司未履行物业管理职责给我造成严重损失，诉请要求：1、请求判令被反诉人赔偿因房屋上水管冷凝水漏水造成的损失2600元；2、判令被反诉人赔偿因房屋阳台雨水管漏水造成的损失1500元；3、判令被反诉人履行物业管理职责修复解决一楼小院栅栏地基沉降和栅栏门不能使用问题；4、判令被反诉人赔偿地下室被盗损失3800元；5、诉讼费由反诉被告人承担。并提交收条一份，证明房屋维修费用2600元。反诉被告辩称，原告所主张的损失没有事实和法律依据，不属于物业服务范围；关于地下室被盗的财产损失问题属侵权法律关系，应另案起诉，房屋地下室被盗不属于原告责任，不应提起反诉，应全部予以驳回。原告对被告张某提交的收条与本案关联性不予认可。被告对原告提交证据予以认可。本院对原告提交证据予以确认，对被告提交证据不予确认。经审理查明，原告石家庄某物业公司系某花苑物业服务企业，被告张某系该小区2号楼3单元102室业主。2011年10月29日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，合同约定，本物业区域物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：电梯住宅物业服务收费标准为1.2元/平方米/月，其中一层物业服务费用0.8元/平方米/月（如遇政府相关法规、政策标准进行调整，以上费用也将随之调整）；物业服务费缴纳时间为按照商品房出卖人向业主交付房屋的第二日起交纳物业管理服务费，首次预交6个月物业服务费，此后每半年的第一个月5日前交纳物业服务费；乙方或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，除补交所欠费用外，另加收所欠费用每日3‰的滞纳金，滞纳金计收时间从所欠费用应交纳时日起计算。被告自2012年1月1日至2016年6月30日未支付原告物业费。原告主张每半年会在门口进行张贴通知催要物业物，但未能提供证据予以证实。原告于2016年5月24日向本院提起诉讼。本院认为，原告石家庄某物业公司与被告张某签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。石家庄某物业公司于2012年1月1日至2016年6月30日向张某提供了物业服务，张某应按合同约定履行给付物业管理服务费的义务。被告提出的原告部分主张超过诉讼时效问题，因原告未能提供证据证明其一直持续向被告主张权利，故被告提出的该项抗辩理由，本院予以支持。被告张某应支付自2014年5月24日至2016年6月30日物业费2821.58元（139.59×0.8元/平方米/月÷30日×8日+139.59×0.8元/平方米/月×25月）。被告未及时支付物业费给原告造成的损失主要为利息损失，根据本案的实际情况及公平原则，对于被告自2014年5月24日之后因拖欠物业费所产生的滞纳金，应自2014年1月1日至付清之日止，以141.45元（2014年5月24日至2014年6月30日物业费：139.59平方米×0.8元/平方米/月÷30日×38日）为基数；自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日始至付清之日止，以670.03元（半年物业费：139.59平方米×0.8元/平方米/月×6月）为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。被告提出的小区绿化维护不到位、物业公司服务资质问题，因其未能提供证据予以证实，本院不予支持。被告提出的水管漏水致损问题、小院地基沉降致损问题、地下室被盗致损等问题，因与本院不属于同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张某于判决生效后十日内给付原告石家庄某物业公司自2014年5月24日至2016年6月30日拖欠物业费2821.58元及滞纳金（滞纳金应自2014年1月1日至付清之日止，以141.45元为基数；自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日始至付清之日止，以670.03元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算)。二、驳回原告石家庄某物业公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张某负担23元、原告石家庄某物业公司负担27元；反诉费25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 周文璟人民陪审员 黄英坐人民陪审员 张 龙二〇一六年十月二十八日书 记 员 狄若男 关注微信公众号“”