（2016）京02民终7901号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2016-11-15

案件名称

王宝山等上诉李军锋等房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张袖芸,王宝山,李军锋,北京市自来水集团有限责任公司,北京市京水住宅合作社,黄建国

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终7901号上诉人（原审被告）：张袖芸（曾用名张秀云），女，1963年4月17日出生。上诉人（原审被告）：王宝山，男，1956年12月8日出生。被上诉人（原审原告）：李军锋，男，1979年5月18日出生。委托诉讼代理人：刘欣，北京市众一律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市自来水集团有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲121号。法定代表人：刘锁祥，董事长。委托诉讼代理人：金梓涵，男，北京市自来水集团有限责任公司工作人员。被上诉人（原审第三人）：北京市京水住宅合作社，住所地北京市西城区羊肉胡同19号。法定代表人：刘锁祥，董事长。委托诉讼代理人：包启红，男，北京市京水住宅合作社工作人员。被上诉人（原审第三人）：黄建国，男，1974年12月5日出生。上诉人王宝山、张袖芸因与被上诉人李军锋、北京市自来水集团有限责任公司（以下简称自来水公司）、北京市京水住宅合作社（以下简称京水合作社）、黄建国房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。被上诉人李军锋之委托诉讼代理人刘欣、被上诉人自来水公司之委托诉讼代理人金梓涵、被上诉人京水合作社之委托诉讼代理人包启红、被上诉人黄建国到庭参加诉讼。上诉人王宝山、张袖芸经传票传唤未按时到庭参加诉讼，张袖芸庭后到庭说明情况。本案现已审理终结。王宝山、张袖芸上诉请求：撤销原判，改判驳回李军锋的诉讼请求。事实和理由：我们与李军锋签订《房屋买卖协议》时并未取得房屋所有权证，故该合同无效，且现在我们没有其他住所，故不同意李军锋的诉讼请求。李军锋辩称：同意原判，不同意王宝山、张袖芸的上诉请求。自来水公司辩称：同意原判，不同意王宝山、张袖芸的上诉请求。京水合作社辩称：同意原判，不同意王宝山、张袖芸的上诉请求。黄建国辩称：同意原判，不同意王宝山、张袖芸的上诉请求。李军锋向一审法院起诉请求：要求自来水集团、京水合作社为王宝山办理北京市丰台区华源二里×号楼×层×号房屋（以下简称诉争房屋）的产权过户手续，将诉争房屋过户至王宝山名下，王宝山取得房屋产权后协助我办理诉争房屋的过户手续，将诉争房屋过户至我名下。一审法院认定事实：王宝山、张袖芸原系夫妻关系。2009年6月26日，李军锋与王宝山、张袖芸签订《房屋买卖协议》。该合同约定，因王宝山为北京市自来水集团有限公司市区营销分公司职工，现有坐落于北京市丰台区华源二里×号楼×层×号房屋，建筑面积127.73平方米；王宝山、张袖芸愿意低于市场价以70万元将该房屋出售给李军锋；签订合同时李军锋先行支付给王宝山、张袖芸55万元，剩余款项到领取房屋所有权证并办理产权变更后再支付余款15万元；交付房屋以单位发钥匙为准，但最长不超过首付款55万元之后的5个工作日；发产权证后王宝山、张袖芸应无条件配合李军锋办理过户手续。2009年6月29日，王宝山、张袖芸给李军锋写下收到购房款55万元的收条。同日，王宝山（出资方，乙方）与京水合作社（集资方，甲方）签订《北京市自来水集团有限责任公司职工集资建房协议》。该合同约定，为解决自来水集团职工住房困难，甲方根据《北京市自来水集团公司职工住房安置办法》，同意乙方加入住宅合作社，并以集资建房方式参与第二职工住宅楼集资合作建设项目；乙方所集资建设的合作住宅为北京市丰台区华源二里×号楼×层×号房屋；该房屋为现房，建筑面积为127.73平方米；乙方如果上市出售该合作住宅，须到本单位和集团房管部门、人力资源部门办理同意变更手续。2009年底，李军锋进住诉争房屋，并居住至今。2013年5月，李军锋曾起诉至法院，要求确认其与王宝山、张袖芸签订的《房屋买卖协议》有效。该案经北京市东城区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，判决确认上述《房屋买卖协议》有效。另查，2011年4月2日，黄建国与张袖芸、王宝山签订《房屋买卖合同》，约定张袖芸、王宝山将位于北京市密云县长安小区×号楼×单元×号房屋（房屋所有权证编号为密私字第283**号，建筑面积78.18平方米）以55万元的价格出售给黄建国，首付款为40万元；张袖芸、王宝山同意黄建国以向银行申请贷款的方式支付房款，并承诺向黄建国申请贷款的银行或银行认可的机构提供与贷款相关的资料，签署相关文件；有关房屋所发生的水费、电费、收视费、物业费及供暖费、公共维修基金，自房屋交接日前由张袖芸、王宝山全部结清并提供有关证明，同时协助黄建国办理变更手续，交接日后所发生的费用由黄建国承担，双方另有约定除外；此交易经房地产交易所审查批准后，双方应按期到交易所办理过户手续。《房屋买卖合同》另有手写文字“已首付肆拾万元整，余款壹拾伍万元整过户后结清（过户前的物业费由张袖芸结清）”。《房屋买卖合同》签订当日，张袖芸出具收条，称“收到黄建国购房款肆拾万元整”。张袖芸、王宝山另出具收条称“要求黄建国将肆拾万购房款其中叁拾贰万元打入杨源水账户，现金捌万元整交付张袖芸”。张袖芸、王宝山未向黄建国实际交付房屋。2013年1月，黄建国以张袖芸、王宝山不同意协助办理房屋所有权转移登记手续为由，诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》。该案经北京市东城区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，判决解除黄建国与王宝山、张袖芸签订的《房屋买卖合同》，王宝山、张袖芸返还黄建国购房款40万元。因王宝山、张袖芸未履行上述判决中的给付义务，黄建国向北京市东城区人民法院申请执行。2013年6月，法院作出执行裁定书，并查封了诉争房屋。庭审中，王宝山、张袖芸坚持认为其与李军锋之间系借款关系，其虽然书写了收到55万元购房款的收条，但实际仅收到47万元。同时，经询，李军锋同意代王宝山、张袖芸向黄建国偿还相关款项，在扣除其未向王宝山、张袖芸支付的购房款后，剩余款项其再行向王宝山、张袖芸追偿。就此问题，王宝山、张袖芸表示不同意李军锋代其向黄建国偿还债务。黄建国则表示，同意李军锋代王宝山、张袖芸偿还全部债务共计41万元，在上述债务偿还后，黄建国同意申请解除对诉争房屋的查封。诉讼中，法院曾到自来水公司进行调查，该公司表示王宝山系该公司职工，参加该公司2006年的集资建房，购买了诉争房屋。为办理过户手续，该公司曾以产权单位的名义向北京市建设委员会提出申请，在该委员会进行审批后开始办理相关手续。因该房屋存在查封，故未能办理过户手续。现该公司对王宝山将房屋出售不发表意见。但依据相关政策，该公司仅能将房屋过户给王宝山，不能将房屋直接过户给他人，具体需要征询房屋管理部门的意见。就此问题，法院又到北京市丰台区房屋管理局了解相关情况，相关部门表示，若诉争房屋的查封解除，房管部门可为相关批复中的原购房人办理过户手续。上述事实，有《房屋买卖协议》、（2013）东民初字第07817号民事判决书、（2013）东民初字第0751号民事判决书、（2013）东执字第2410号执行裁定书、协助执行通知书、（2013）二中民终字第13239号民事判决书、（2013）二中民终字第06344号民事判决书及各方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已生效判决确认的事实，就诉争房屋，李军锋与王宝山、张袖芸曾签订有《房屋买卖协议书》，且该协议书合法有效。现李军锋要求王宝山、张袖芸继续履行买卖合同，协助其办理诉争房屋的过户手续。虽然诉争房屋仍登记在京水合作社名下且被法院于执行程序中查封。但该执行案件申请人黄建国表示，同意在李军锋代王宝山、张袖芸偿还债务后申请解除诉争房屋的查封。而在查封解除后，京水合作社可将诉争房屋过户至李军锋名下。在此情况下，李军锋与王宝山、张袖芸签订的《房屋买卖协议书》依法具备履行条件，李军锋的该项诉讼请求，法院予以支持。过户同时，李军锋应向王宝山、张袖芸支付剩余购房款15万元。关于剩余购房款数额问题，王宝山、张袖芸虽然主张书写收到购房款55万元的收条，但实际仅收到了47万元，但王宝山、张袖芸并未就此主张提供证据。同时，该收条金额与合同约定的付款方式中首付款金额一致，故王宝山、张袖芸的该项意见法院不予采纳。但应指出，因李军锋代王宝山、张袖芸向黄建国偿还债务金额已超出上述未付购房款金额，李军锋要求进行折抵，剩余部分再向王宝山、张袖芸追偿，该意见于法有据，法院予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2016年2月判决：一、李军锋于判决生效后三日内代王宝山、张袖芸向黄建国偿还债务人民币四十一万元；二、李军锋履行上述代偿义务后三日内，黄建国申请解除对北京市丰台区华源二里×号楼×层×号房屋的查封；三、北京市丰台区华源二里×号楼×层×号房屋的查封解除后三日内，北京市京水住宅合作社协助王宝山办理将上述房屋过户至王宝山名下的相关手续；上述手续办理完毕当日，王宝山、张袖芸协助李军锋办理将北京市丰台区华源二里×号楼×层×号房屋过户至李军锋名下的相关手续。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法订立的合同受法律保护。根据人民法院已生效法律文书确定的事实，李军锋与王宝山、张袖芸就诉争房屋签订的《房屋买卖协议书》合法有效。故王宝山、张袖芸关于上述合同无效的意见，缺乏相应事实及法律依据，本院不予采纳。合同签订后，双方均应依约履行，现根据已查明的事实，李军锋已依据合同约定支付了首付款55万元，并居住使用诉争房屋至今。诉争房屋虽已被黄建国在另案生效判决的执行程序中查封，但李军锋同意先行代王宝山、张袖芸向黄建国偿还全部41万元债务，黄建国亦同意在此情况下解除对诉争房屋的查封；同时，根据自来水公司及京水合作社在审理过程中关于诉争房屋办理产权证流程的陈述以及原审法院向北京市丰台区房屋管理局了解的情况，上述《房屋买卖协议书》具备继续履行的条件，故李军锋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于李军锋代王宝山、张袖芸向黄建国偿还债务后超出剩余购房款部分，双方可另行解决。王宝山、张袖芸主张没有其他住房故不同意继续履行合同的上诉意见，缺乏依据，本院亦不予采纳。原审法院判决正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10800元，由王宝山、张袖芸负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　李　珊审判员　周梦峰审判员　陈雨菡二〇一六年十月二十八日书记员　刘　佳关注公众号“”