（2016）沪0113民初3891号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-02-27
案件名称
上海家标堂房地产经纪有限公司与笪何���房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海家标堂房地产经纪有限公司,笪何根,贾群娟,朱乃云
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初3891号原告上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人代建功，总经理。委托代理人李兵。委托代理人奚文皓。被告笪何根，男，1955年7月30日生，汉族，住上海市宝山区。第三人贾群娟，女，1972年1月3日生，汉族，住上海市。第三人朱乃云，男，1963年6月25日生，汉族，住址同上。原告上海家标堂房地产经纪有限公司与被告笪何根委托合同纠纷一案，本院受理后，依法通知贾群娟、朱乃云作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海家标堂房地产经纪有限公司的委托代理人李兵、奚文皓到庭参加诉讼。被告笪何根、第三人贾群娟、朱乃云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海家标堂房地产经纪有限公司诉称，2015年8月3日与被告签订《房屋出租委托合同》，约定被告将上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)委托原告出租，委托代理年限从2015年8月4日开始不低于36个月且不超过44个月，月租金标准为人民币4,300元。合同生效后，向原告交付房屋，原告按约向被告支付租赁保证金及首期租金53,033元。2015年11月底，系争房屋的门锁遭撬换，导致原告脱离对系争房屋的占有使用。2016年1月5日，原告再次上门查看，发现门上张贴有《屋主启示》，表示系争房屋产权已发生转移。原告经调查得知系争房屋已于2015年12月15日登记至第三人名下。原告在此过程中从未收到被告关于产权出让的通知，亦未收到被告提前收回房屋的通知，被告的行为已导致原告无法实现合同目的，故原告起诉要求解除与被告之间的房屋出租委托合同，要求被告返还已支付的2015年12月1日至2016年8月3日房屋租金及租赁保证金合计39,130元并支付违约金8,600元。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、2015年8月1日被告出具的《代理声明》、《业主声明》、2015年8月3日由被告代理人胡建新出具的《承诺书》、确认书、2015年8月3日原告与被告代理人胡建新签订的《房屋出租委托合同》，主要约定，被告将系争房屋委托原告出租，委托代理年限从2015年8月4日开始不低于36个月且不超过44个月，月租金标准为人民币4,300元，本合同有效期内，甲方应在起租之日起��予乙方第一年20天的宽限期即2015年8月4日至2015年8月24日；乙方向甲方交付租金的方式为银行转账支付，每12个月为一期支付，乙方首次交付租金时间为2015年8月11日前；乙方支付甲方租赁保证金4,300元整；乙方将房租转账至甲方储蓄账户中，甲方提供的银行储蓄卡信息，开户人为胡建新，开户银行为中国银行中山东一路，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；在本合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前终止合同：(一)甲方因有特殊需要提前终止合同的，经双方协商一致，同意甲方提前收回该房屋的；……以上情形提前终止本合同的，一方应当书面通知另一方，违反合同的一方，应按月租金数额的两倍向另一方支付违约金；上述证明被告委托胡建新与某某签订《房屋出租委托合同》；2、交易明细，证明原告于2015年8月12日向被告代理人账户转账租金及租赁保证金共计53,033元；3、2016年1月3日在系争房屋大门上张贴的房主启示，内容为朱乃云新购系争房屋，现房屋已完成产权登记等各项事务，今后有事可与上海沪佳房地产经纪事务所的店长李凌云或房东取得联系；4、上海市房地产登记簿，证明第三人于2015年12月15日经核准登记为系争房屋的房地产权利人；5、2016年3月20日贾群娟与案外人汤某某签订的《房屋租赁合同》，约定贾群娟将系争房屋出租给汤某某居住使用，并于2016年3月20日前交付房屋，租赁期自2016年3月23日起至2017年3月22日止。被告笪何根未作答辩。第三人贾群娟、朱乃云未作陈述。鉴于被告及第三人未到庭应诉，本院对原告的陈述及提供的证据进行核对，经审理查明，确认原告所诉属实。审理中，本院至上海市宝山区房地产登记处调取了被告与第三人于2015年10月18日签订的《上海市房地产��卖合同》，约定被告将系争房屋以132万元的价格出售给第三人。本院认为，被告委托案外人与某某订立的《房屋出租委托合同》合法有效，双方均应恪守履行。被告笪何根经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。在原、被告委托合同履行期内，被告将系争房屋出售，提前收回房屋，构成违约，故原告要求解除双方合同并要求被告返还保证金及未使用部分的租金的诉请，合法有据，本院予以支持。原告主张已付租金从2015年12月1日起返还，但未提供系争房屋已自该日起即被收回的相应证据，而根据原告提供的第三人与案外人的房屋租赁合同，本院确定被告自2016年3月20日起返还租金。原告主张违约金的诉请，符合双方合同的约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告上海家标堂房地产经纪有限公司与被告笪何根就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋出租委托合同》；二、被告笪何根于本判决生效之日起十日内，返还原告上海家标堂房地产经纪有限公司租金22,360元；三、被告笪何根于本判决生效之日起十日内，返还原告上海家标堂房地产经纪有限公司租赁保证金4,300元；四、被告笪何根于本判决生效之日起十日内，支付原告上海家标堂房地产经纪有限公司违约金8,600元；五、原告上海家标堂房地产经纪有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依���《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费778元，由原告上海家标堂房地产经纪有限公司负担96元，由被告笪何根负担682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陈亮亮审 判 员 刘 姗人民陪审员 时金兰二〇一六年十月二十八日书 记 员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 关注公众号“”