（2016）川0191民初4825号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-15
案件名称
康保华与四川佳年华置地有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
康保华,四川佳年华置地有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初4825号原告：康保华，男，汉族，1983年9月24日出生,住成都市高新区。委托代理人：覃忠，四川法之识律师事务所律师。特别授权代理人。被告：四川佳年华置地有限责任公司，住所地：成都市金牛区蜀汉路359号10幢1－6楼。法定代表人：邢新生，系公司总经理。委托代理人：李骥，四川蓉城律师事务所律师。特别授权代理人。原告康保华诉被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称：佳年华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由本院代理审判员谢菲适用简易程序于2016年10月12日、10月28日公开开庭进行了审理。原告康保华及其委托代理人覃忠，被告佳年华公司的委托代理人李骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康保华诉称，2009年10月20日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于高新区天府大道南段1167号城南晶座商品房一套，总房价为416683元。原告依约付清了全部房款。双方约定自诉争房屋交付之日起365日内办理所有权证书，如逾期按照每日已付房款万分之一支付违约金。2011年5月15日，被告向原告交付了房屋。按照约定被告应当于2012年5月15日前为原告办理房屋所有权证，但被告于2012年12月8日才办理房屋所有权证，逾期206天，应当支付违约金8583元。双方未约定违约金的支付期限，被告一直拒绝向原告支付违约金。双方约定在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权，故被告应在2014年12月8日前为原告办理国有土地使用权证。截至原告起诉之日，诉争房屋的国有土地使用权仍未办理。故原告起诉至法院，请求人民法院依法判令被告：一、为原告办理国有土地使用权证；二、向原告支付办理房屋所有权证的违约金8583元；三、向原告支付办理国有土地使用权证的违约金（违约金以已付房款为基数，按银行逾期贷款利率从2014年12月8日起计算至国有土地使用权证办理好为止，暂计算至2015年9月15日违约金为21268元）。在诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为向原告支付延迟办理诉争房屋国有土地使用权证的损失，但计算方式未发生变化。被告佳年华公司答辩：1.国土证目前正在办理中；2.被告认为原告的第二项诉讼请求已过诉讼时效且约定的违约金过高，请求依法予以调整；3.逾期办理国有土地使用权证的损失赔偿需要原告举证证明损失的存在。经审理查明，2009年10月20日，原、被告签订关于成都高新区天府大道南段1167号4栋1单元27层2701号房屋（诉争房屋）的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定诉争房屋于交付之日起365日内取得房屋所有权证书，如逾期按照每日已付房款万分之一支付违约金；同时约定在房屋所有权证办理后的两年内为原告办理国有土地使用权证。后原告缴纳房款416683元及契税6250.25元、印花税5元、维修基金2552.28元，并收取房屋且居住至今。2012年12月6日，诉争房屋所有权证登记至原告名下。截止辩论终结时，被告并未向法庭提供已经完毕办理诉争房屋国有土地使用权的证据。上述事实有原告身份证复印件、被告营业执照、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、税收通用完税证、发票、契税完税证、房屋专项维修资金交款凭证、当事人部分陈述等证据予以证明。本院认为，关于原告第一项诉讼请求。根据合同约定，被告应当在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证，截止法庭辩论终结，被告尚未协助原告办理，故，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。关于原告的第二项诉讼请求。通过查明事实被告在2012年12月6日才办理诉争房屋的所有权登记，而该项义务被告应当于2012年5月15日前完成。从2012年5月15日就产生原告基于逾期办理房屋所有权登记的违约金请求权，原告未能在诉讼时效内行使权利。即使按照办理房屋所有权登记时间2012年12月6日，房屋所有权登记为对房主自身公开信息，此时也应当知道权利受到侵害，原告关于违约金的诉讼请求也已经超过诉讼时效，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，原告援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款请求判决按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准判决。依照该条款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张损害赔偿，适用该条款确定损失的前提在于确定原告确有损失。应当承认，被告未按期为原告办理国有土地使用权证确系违约，但合同法上所称的实际损失一般为直接损失，而并不包含间接损失，除非间接损失在双方签订合同时已经进行了约定，原告陈述的损失为间接损失且未提供证据予以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。同时，事实上只要及时确定了被告对原告的办理国有土地使用权登记义务，对于原告权利保护和督促被告履行义务能有充分保护和惩戒。一方面，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条之规定“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定”，可以对原告权利进行充分保障。另一方面，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零五条之规定“被执行人不履行法律文书指定的行为，且该项行为只能由被执行人完成的，人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条第一款第六项规定处理”、“被执行人在人民法院确定的履行期间内仍不履行的，人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条第一款第六项规定再次处理”，也可以对被告起到足够强大的督促作用。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告康保华办理位于成都高新区天府大道南段1167号4栋1单元27层2701号房屋的国有土地使用权证；二、驳回原告康保华的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取273元，由被告四川佳年华置地有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 谢菲二〇一六年十月二十八日书 记 员 贺姝 来源：