（2016）渝0119民初字6181号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-24
案件名称
谢东景与重庆恒安实业有限公司南川分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢东景,重庆恒安实业有限公司南川分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初字6181号原告谢东景，女，1982年9月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。被告重庆恒安实业有限公司南川分公司，住所地重庆市南川区南城街道南园路26号恒安世纪花城21幢，统一社会信用代码91500119671039571K。法定代表人何春明，重庆恒安实业有限公司南川分公司总经理。委托代理人张勇、赖晓琼，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。原告谢东景与被告重庆恒安实业有限公司南川分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告谢东景的委托代理人黎先进、被告重庆恒安实业有限公司南川分公司的委托代理人赖晓琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢东景诉称，原、被告签订《重庆商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市南川区XX街道XX路XX号（XXXXX城）XX幢XX-X号住宅用房一套，建筑面积为83.85平方米，房屋价款383009元。合同约定房屋交付日期为2014年12月30日前。合同签订后，原告依约支付了房款383009元。被告在2014年12月28日将房屋交付给原告后，未按约定的时间取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，直到2015年11月11日才提出办理房屋产权证申请，被告的行为已构成违约，依法应当支付违约金。现请求判决，被告支付原告逾期办理房地产权证的违约金4959.96元（383009元×0.05‰×259天），并承担本案诉讼费用。被告重庆恒安实业有限公司南川分公司辩称，1、原告的诉讼请求应该全部驳回。原告所陈述的具体接房时间并不详尽，不能准确计算出被告是否违约的事实；双方在补充协议中约定了因政策及政府主管部门原因，工作程序造成不能如期接受，或者接受不能如期办理受理业务进行产权登记的情况时，出卖人不承担违约责任，被告于2015年2月向区国土房管物权登记中心提交了上千户要求登记，包括原告在内的相关登记材料，但因南川区办理产权登记各开发商数量巨大，房权登记机关并不能按照被告递交的时间进行当日的产权受理登记，其属于原告与被告约定因政府工作程序不违约的范围；如果确认被告有违约行为，原、被告间只具备了违约的形式外观，并不具有违约的真实性。2、如果法院认定被告构成违约，被告请求依法降低违约金金额。经审理查明，被告系重庆市南川区XX街道XX路XX号XXXXX城小区的开发建设单位。原、被告双方于2013年3月28日签订了《重庆市商品房买卖合同》(含合同补充协议)，甲方（被告）将其开发的重庆市南川区XX街道XX路XX号XXXXX城小区XX幢XX-X号房屋以总价为383009元出售给乙方（原告）。该合同第十三条第二款中约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第四款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……。乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同时《合同补充协议》第九条第三款约定“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任”。合同签订后，原告支付了购房款383009元，被告于2014年12月28日将该房屋交付给原告。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2015年11月11日出具《业务受理通知书》，受理了原告所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。上述事实，有原告提供的《重庆市商品房买卖合同》(含《合同补充协议》)、销售不动产统一发票、南川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书以及原、被告的陈述等证据予以证明，并经庭审质证，具有证明效力。经审理认为,原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。一、关于被告是否应当承担违约责任的问题。按照合同约定,被告应当在在本商品房实际交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的办理本商品房《房地产权证》的登记受理单。本案中，被告在2014年12月28日将该房屋实际交付给原告后，于2015年11月11日取得重庆市南川区国土资源和房屋管理局出具《业务受理通知书》，已经超过合同约定的60日期限，因此被告的行为已构成违约。虽然《合同补充协议》第九条第三款约定被告不承担任何法律责任的情形，同时被告在诉讼中亦提交了南川区不动产登记中心的工作人员王竞宁出具的情况说明拟证明“因南川区土地房屋权属登记中心使用了新系统后因新旧系统切换、新系统建设的逐步完善，同时因南川区办理产权登记各开发商数量巨大等原因造成开发企业商品房登记办证滞后”，该份说明仅是不动产登记中心工作人员的个人证实，同时该份证明并没有明确被告在合同约定的期限内向不动产登记中心提交了资料，但因不动产登记中心的原因导致其未能在合同约定的期限内接受被告所报送的资料，因此本院认为该证据无法证明其具有违约但不应承担法律责任的情形，故本院对被告的该辩解意见依法不予采纳，被告应承担逾期办证违约责任。二、关于违约金的具体金额问题。从原告于2014年12月28日接收该房屋至重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2015年11月11日出具《业务受理通知书》，其期限为318天，扣除《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定申请受理期限60天，被告应承担违约责任计算违约金的期限为258天。按照《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款约定的“按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金”的规定，被告应支付原告的违约金为4940.82元（383009元×258天×0.05‰）。对于被告提出“请求依法降低违约金”的意见，根据原、被告在合同中约定的违约金标准（万分之0.5）、原告已付购房款和被告的违约期限，该违约金并不过高，因此对被告的该意见，本院不予采纳。故，被告应支付原告违约金4940.82元。对原告主张超出该违约金金额的部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆恒安实业有限公司南川分公司在本判决生效之日起十五日内向原告谢东景支付逾期办证违约金4940.82元。二、驳回原告谢东景的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告重庆恒安实业有限公司南川分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 韦云华二〇一六年十月二十八日书记员 张恺凯 百度搜索“”