（2013）昌民重字第1号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-07-13

案件名称

昌邑市大丰棉花加工有限公司与高忠国租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昌邑市人民法院

所属地区

昌邑市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

昌邑市大丰棉花加工有限公司,高忠国,昌邑市赛奥丝绸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十九条

全文

山东省昌邑市人民法院民事判决书（2013）昌民重字第1号原告昌邑市大丰棉花加工有限公司。法定代表人刘尚伟，董事长。委托代理人刘伟，山东倡义律师事务所律师。被告高忠国，昌邑市卜庄镇国丰食品厂业主。委托代理人蒋光亮，山东恒昶律师事务所律师。第三人昌邑市赛奥丝绸有限公司。法定代表人孙晓东，经理。原告昌邑市大丰棉花加工有限公司诉被告高忠国、第三人昌邑市赛奥丝绸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并以（2012）昌民初字第465号民事判决书进行了判决，原审判决结果为：一、解除第三人昌邑市赛奥丝绸有限公司与被告高忠国于2009年9月6日签订的房屋租赁合同；二、被告于本判决生效后十日内自行拆除在本案涉争的租赁物上搭建的地面附着物，将原卜庄蚕茧站所有的晾茧室18间及平房3间（位于昌邑市房权证卜庄字第××号房产证中载明的4幢、5幢房屋北侧两排，面积797.44平方米，土地占地面积1970.8平方米）返还原告；三、被告给付原告使用原告租赁物期间的使用费13259.4元（按第三人与被告于2009年9月6日签订的房屋租赁合同中约定的前五年的租金标准，先自2011年9月10日计算至2012年4月17日，即22000÷365×220=13259.4元，以后使用费继续按照上述标准计算至本判决生效后自动履行期内被告返还租赁物之日），于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告的其他诉讼请求。被告高忠国不服以上判决提起上诉，潍坊市中级人民法院审理后认为，大丰公司以高忠国未按租赁协议约定的时间（2011年9月10日前）缴纳2011年-2012年的租赁费为由解除租赁合同，高忠国对此不予认可，提供了（2011）昌邑证民字第560号公证书证明其于2011年9月16日向大丰公司缴纳2011年-2012年的租赁费，而大丰公司拒收。原审应综合双方当事人提供的证据，结合涉案赛奥公司将高忠国承租的租赁物转让、高忠国在租赁物上投资经营等事实，根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定，对大丰公司要求解除高忠国与赛奥公司签订的租赁合同的主张是否符合法律规定，作出认定。综上，潍坊市中级人民法院认为，原审法院认定事实不清，证据不足，以（2012）潍民终字第2279号民事裁定书将该案发回重审。本院依法重新组成合议庭，四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘伟、被告高忠国委托代理人蒋光亮到庭参加了诉讼，第三人昌邑市赛奥丝绸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月，原告获得了第三人在昌邑市卜庄蚕茧站（登记在昌邑市丝绸公司名下）的土地使用权和房屋所有权，并依法办理了过户手续，被告在履行与第三人签订的房屋租赁合同过程中，未按照合同约定于2011年9月10日前交付租赁费，因此，原告要求解除租赁合同，被告应向原告交付其占用原告房屋及土地的费用、拆除在原告土地上搭建的附着物，并将租赁物交付原告，为此诉至法院，要求依法判决：一、解除第三人与被告签订的房屋租赁协议；二、被告赔偿原告损失；三、被告自行拆除在原告土地上建设的地面附着物；四、被告交付原告租赁物。诉讼过程中原告放弃第三项诉讼请求。被告辩称，一、原告不具备主体资格，被告是与第三人签订的租赁合同，原告未与第三人就涉案房屋签订转让协议；二、即使原告具备主体资格，原告解除合同也不符合合同法关于解除合同的相关规定；三、依据原审原告提供的证据，被告认为，原告与昌邑市丝绸有限公司或第三人对涉案租赁物的转让行为侵犯了被告的优先购买权，被告要求取得优先购买权；四、关于原告的损失问题视原告举证情况予以质证。第三人未陈述意见。经审理查明，2005年，昌邑市丝绸公司整体改制变更为昌邑市丝绸有限公司。2009年2月10日，昌邑市丝绸有限公司向昌邑市工商行政管理局申请办理了注销登记，2014年8月29日，该注销登记行为被本院（2014）昌行初字第13号行政判决书确认无效，该判决已经发生法律效力。此前，2010年9月15日，经昌邑市人民政府协调并征得抵押权人昌邑市工商银行同意，原昌邑市丝绸公司与原告签订协议书一份，约定，昌邑市丝绸公司将其坐落在昌邑市卜庄镇政府驻地裕民街1号的卜庄蚕茧站全部土地、地上附着物及其他设施（包括未确权的房屋及设施）全部转让给原告，同时转让的还有昌邑市双台蚕茧站的土地及地上附着物等，成交价格1920000元。协议还约定，第三人在昌邑市工商银行的贷款1920000元及利息、复息由原告偿还。以上协议书签订后，原告与昌邑市丝绸公司均按协议约定履行了义务，并向昌邑市房地产管理机关办理了涉案卜庄蚕茧站的土地和房屋权属变更登记手续，原告取得了涉案土地的昌国用（2010）第465号土地使用证及涉案房屋的昌邑房权证卜庄字第××号房产证。另查，在本案审理过程中，本案被告曾作为原告对昌邑市人民政府、昌邑市国土资源局提起土地行政登记诉讼，要求确认昌邑市人民政府、昌邑市国土资源局向原告颁发涉案土地使用证的行政行为违法并撤销土地使用证，该案经潍坊市寒亭区人民法院审理后，判决驳回了本案被告的诉讼请求，本案被告不服向潍坊市中级人民法院提起上诉，潍坊市中级人民法院审理后，认为本案被告不具备原告诉讼主体资格，以（2015）潍行终字第53号行政裁定书，驳回了本案被告的起诉。再查，昌邑市丝绸有限公司注销前的清算报告载明，公司清算后的剩余资产全部归第三人。据此，第三人接管了昌邑市丝绸有限公司（原昌邑市丝绸公司）含涉案卜庄蚕茧站在内的全部资产。2009年9月6日，第三人与被告经营的昌邑市卜庄镇国丰食品厂签订房屋租赁合同一份。合同约定，第三人将卜庄蚕茧站晾茧室18间及平房3间租赁给被告使用，租赁期限10年，自2009年9月6日始至2019年9月5日止；租金前五年每年为22000元，后五年每年25300元，一年缴纳一次，双方签订合同时先缴纳第一年的租金，以后每年的租金于9月10日前缴纳，逾期不缴纳则视为违约，第三人有权解除租赁合同，并申请司法部门追回给原告造成的损失。合同签订后，第三人按约定将蚕茧站院内最北边2排各9间房屋及北数第3排平房中的东3间房屋交付被告，由被告经营的昌邑市卜庄镇国丰食品厂使用。合同履行期间，被告未按约定于2011年9月10日前向第三人缴纳2011年至2012年的房屋租赁费。又查，原告取得涉案土地使用权及房屋所有权后，于2011年3月11日曾向本院对被告提起侵权之诉，在该案庭审过程中，本案原告为证实其所提出的被告对其侵权的主张成立，提供了原告与昌邑市丝绸公司签订的以上协议书、涉案土地及房屋的土地使用证、房产证复印件。被告对协议书的真实性无异议，但认为原告应当提供证据证明协议书与涉案土地有关联性；土地使用证、房产证复印件不能作为证据使用，原告应当提供证据原件。后原告向本院提出撤诉申请，本院于2011年5月10日以（2011）昌民初字第512号民事裁定书裁定准予原告撤回起诉。本案原告撤诉后，2011年9月16日，经昌邑市公证处公证，被告到原告处缴纳2011年9月至2012年9月的租金，遭原告拒收。在本院对该案重审期间，2014年1月8日，本院依职权对涉案土地及房屋进行勘验，此时，被告租赁的涉案房屋内已无其经营的昌邑市国丰食品厂的生产设备，涉案房屋处于闲置状态。2014年5月31日，涉案房屋已由原告实际控制并租赁给他人使用。原告主张被告占用涉案房屋损失的依据为：以原告与第三人关于涉案房屋签订的租赁合同约定的年租金22000元为标准，自2011年9月10日始，计算至被告实际交付涉案房屋之日止，按此方式，计算至原告接管涉案房屋之日即2014年5月31日的房屋租赁费为59791.80元（22000x2+22000÷365x262）。被告对原告主张的损失的计算方式无异议，但认为不应当由被告承担。理由为原告取得涉案房屋所有权不合法，且自原、被告发生纠纷后，由于原告的干涉，被告一直未正常使用涉案房屋。诉讼过程中，因原告放弃了要求被告自行拆除在涉案土地上所建附着物的诉讼请求，被告当庭要求原告赔偿其所建附着物损失，并要求庭后提交反诉状，但被告庭后向本院提交的书面声明中明确表示不在本案中对附着物损失提起反诉，将另行主张权利。以上事实，有原告提供的其与昌邑市丝绸公司签订的协议书一份、被告与第三人签订的房屋租赁合同一份、涉案土地昌国用（2010）第465号土地使用证、昌邑房权证卜庄字第××号房产证各一份、本院（2011）昌民初字第512号民事裁定书一份、关于该案的诉讼费收据一份、潍坊市寒亭区人民法院（2014）寒行初字第15号行政判决书一份、潍坊市中级人民法院潍行终字第53号行政裁定书一份、原告与案外人张云杰签订的租赁合同一份、昌邑市人民政府专题会议纪要复印件一份、昌邑市工商行政管理局有关档案材料等证据、本院依职权调取的本院（2011）昌民初字第512号民事卷宗中的庭审笔录一份、本院勘验笔录一份及当事人陈述记录在案为凭。本院认为：昌邑市丝绸公司整体改制为昌邑市丝绸有限公司，并不是原企业法人的终止、新企业法人的成立，而是同一企业法人名称、性质等登记事项的变更，变更登记后，企业法人资格不变，其民事主体资格始终存在。虽然昌邑市丝绸有限公司曾向昌邑市工商行政管理局办理过企业注销登记手续，但该注销登记行为已被本院生效行政判决书确认无效，因此该公司的民事主体资格已恢复。因第三人接管涉案卜庄蚕茧站的资产后，土地使用权、房屋所有权仍登记在昌邑市丝绸公司名下，因此该公司仍为涉案卜庄蚕茧站的土地使用权人、房屋所有权人，其在消除涉案不动产物权上的权利负担后，仍享有对该不动产自由处分的权利。因该案中，该公司与原告关于涉案不动产签订的转让协议书，在保证了涉案不动产抵押权人抵押权的实现后，该涉案不动产上再无其他权利负担，且双方签订的协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效。因协议书履行完毕后，房地产管理机关已对涉案不动产进行了权属变更登记，原告已取得了不动产权属证书，因此，根据不动产物权变动的登记生效规则，自涉案不动产变更登记在原告名下之日始，原告已取得了涉案不动产的物权。因原告与昌邑市丝绸公司签订的协议书具有土地使用权转让与房屋买卖合同的双重性质，因此，根据合同法买卖不破租赁的原则，自原告取得不动产物权之日始，作为不动产实际管理人的第三人与被告关于涉案不动产的部分房屋所签订的房屋租赁合同中出租人的主体资格即应由原告承继。现被告已停止了在租赁房屋内的经营活动，原告已将房屋租赁给他人使用，被告与第三人之间签订的房屋租赁合同已事实解除，因此，原告要求解除租赁合同及交付租赁物已无必要，但被告应按租赁合同约定向原告支付实际占用涉案房屋期间的租赁费。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，负有向房屋承租人履行通知义务的系房屋出卖人而非买受人，因此，如被告认为其优先购买权受到侵害，应当向房屋出卖人主张权利而不应向买受人主张，据此，对被告提出的优先购买权问题，在本案中不予审理，被告可另行主张权利。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告高忠国支付原告昌邑市大丰棉花加工有限公司实际占有涉案房屋期间的租赁费59791.80元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1295元，财产保全费520元，共计1815元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费1295元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审　判　长　　付明琪审　判　员　　刘斐斐人民陪审员　　魏新民二〇一六年十月二十八日书　记　员　　寇知方微信公众号“”