（2016）沪0115民初46574号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-01-03

案件名称

房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨庆群,范斌

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初46574号原告：杨庆群，男，1971年3���21日生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县湾沚镇九莲山山茶场第五分厂宿舍41号。委托诉讼代理人：朱丽君，上海市锦天城律师事务所律师。被告：范斌，男，1982年12月22日生，汉族，住上海市黄浦区薛家浜路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：陈爱萍，上海剑湖律师事务所律师。原告杨庆群与被告范斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨庆群及其委托诉讼代理人朱丽君，被告范斌及其委托诉讼代理人陈爱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨庆群向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行房屋买卖合同，将上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下。事实和理由：2016年3月9日，原告与被告经上海瑞丛投资管理有限公司(以下简称瑞丛公司)居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，双方于2016年3月28日前签署示范文本。当日原告按约支付人民币(以下币种相同)15万元定金。2016年3月25日，原告(乙方、买受人)与被告(甲方、出卖人)签署《上海市房地产买卖合同》，约定：总房价款为229万元；双方于2016年6月30日之前共同办理系争房屋过户手续；在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的日万分之五作为滞纳金；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金至恢复履行之日止；签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款54万元(包括已付定金15万元)；于2016年4月18日前，乙方应支付甲方第二期房价款20万元；于2016年6月15日前，乙方应支付甲方第三期房价款100万元；2016年6月30日前，乙方应支付甲方第四期房价款55万元(包括购房尾款1万元，暂由中介保管)。签约当日，原告(乙方)与被告(甲方)另行签署《补偿协议》，约定：系争房屋总成交价为255万元，其中合同价款229万元，乙方需于2016年3月25日前另行支付甲方装修补偿款26万元。2016年3月25日，原告向被告支付39万元及26万元，被告开具收条确认。2016年4月15日，原告向被告发送告知函，称：由于2016年3月25日当天，上海政府出台购房新政，对于非沪籍外地人上海购房必须社保连续缴满五年，而原告未满五年不符合新政要求，故4月18日的应付款20万元不再支付，并不再继续履行网签合同约定付款并要求双方友好解约。被告回复短信要求原告继续履行合同，并称原告隐瞒了其系外地户��名下已有一套住房属于限购对象的事实。2016年4月17日至2016年5月中旬，原告与被告多次协商，双方对于“被告配合迟延过户原告还需支付多少补偿款”一事未达成一致。2016年5月13日，被告向原告及中介方发送解约短信，称原告未按约于2016年4月18日支付房款，已超过15天，构成违约，要求解除合同。2016年7月4日，被告向原告发送解除通知，称由于原告未按期支付第二期房款，被告依约解除合同。原告认为，原告签订合同当日社保未缴满五年导致无法获得购房资格，属于情势变更，故诉请要求继续履行合同。被告承认原告在本案中所主张的事实，但认为：1、原告未按约支付第二期购房款，已构成违约；2、原告并非受到新政影响而限购，2016年6月26日，被告查询原告名下房产时，发现原告名下仍登记有房产(原告系外地户籍)，原本就不符合上海的购房政策；3、原告社保��况也不适用情势变更原则。综上，被告有权解除合同，不同意继续履行合同。另查明，原告的社保自2011年7月份开始缴纳。2016年3月24日，上海市人民政府发布沪府办发[2016]11号文，文件指出：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前三年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”再查明，原告名下原有上海市浦东新区川周公路XXX号XXX室房屋于2016年7月12日核准登记至案外人李某某、雷某名下。本院认为，被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，原、被告在2016年3月25日签订房屋买卖合同，而上海市购房新政于当日正式施行，原告社保未缴满五年的情况是否适用情势变更原则。对此，本院认为，2010年以来，全国及上海市政府对房市的调控政策频出，作为理性的购房主体，应对当下的限购政策有清晰的认识及把握。尤其是2016年3月25日的新政，于3月24日出台，并公布于各种媒介载体，原告作为购房人应尽到合理的注意义务，现原告以3月25日新政出台对其购房资格限制导致情势变更，依据不足，本院难以采信。庭审中，原告主张，至2016年8月，原告的社保已经缴满五年。鉴于2016年3月25日新政中明确指出“调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”，故原告在2016年3月25日签约当日并未缴满五年社保，仍然属于限购人群。另外，本院注意到，原告作为非沪籍人士，合同约定的过户交易日2016年6月30日前，其名下原有房产的登记信息尚未清除，即便不考虑社保情形，亦无法在合同约定的过户当日完成交易。故原告要求继续履行合同��依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨庆群的诉讼请求。案件受理费25,120元，减半收取计12,560元，保全费5,000元，共计17,560元，由原告杨庆群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　孙　闫二〇一六年十月二十八日书记员　尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”