（2016）苏12民终1811号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-18
案件名称
丁金凤、王玉才与泰兴市佳美房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁金凤,王玉才,泰兴市佳美房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终1811号上诉人（原审原告）：丁金凤。上诉人（原审原告）：王玉才。两上诉人共同委托诉讼代理人：钱华，江苏律园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰兴市佳美房地产开发有限公司，住所地泰兴市黄桥镇永丰中路20号。法定代表人陈良健，董事长。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人丁金凤、王玉才因与被上诉人泰兴市佳美房地产开发有限公司（以下简称佳美房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2015）泰黄民初字第0219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁金凤、王玉才上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持丁金凤、王玉才的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、关于讼争房屋交钥匙时间，应是2014年7月30日。这一点从房屋交接清单可得知，佳美房地产公司也是认可的。一审判决对此只字未提、视而不见。2、关于讼争房屋的竣工验收时间，建设工程质量监督报告记载为2010年8月13日，而竣工验收备案表中记载为2011年6月15日，备案时间为2013年2月20日。姑且不论竣工验收准确时间，但有一点是明确的即2010年8月1日该房屋未经验收合格，至此佳美房地产公司已经构成违约，不符合合同约定房屋交付使用的条件及交付时间。对此，一审法院认定“该房屋于2013年2月20日经有关行政部门竣工验收备案，即此时才符合验收合格的交付时间。虽被告在2010年多次通知原告交房拿钥匙，但当时房屋并未经有关行政主管部门竣工验收备案，不能认定被告已按约履行了房屋交付义务”，而一审又认为“原告起诉要求被告承担逾期交房的违约责任，无事实和法律依据”，两者自相矛盾。王玉才虽出具了收条，但收条载明“今收到建筑公司房屋补偿款人民币壹万五仟元整。今后与建筑公司为房屋漏水产生的纠纷一次解决，永无瓜葛。”该收条的字面意思很明确，是房屋漏水的补偿款。这与丁金凤、王玉才要求佳美房地产公司承担逾期交付的违约责任，没有一点关系。一审仅凭证人赵某臆断的谎言，充满矛盾的所谓证言对此作出随意解释，想当然认定补偿款包括佳美房地产公司承担逾期交付的违约责任，是错误的。关于丁金凤、王玉才要求佳美房地产公司提供房屋验收合格证明文件，一审法院认为“原、被告无法签订的《泰兴市商品房买卖合同》并未约定被告必须向原告提供商品房验收合格证明”，这是错误的。房屋交付使用的前提是房屋验收合格，佳美房地产公司不向王玉才、丁金凤出示任何房屋验收合格的证明文件，那么佳美房地产公司如何证据讼争房屋符合交付使用的条件验收合格？同时，如何查验房屋质量问题，如何相信房屋质量没有问题，如何保障住户的知情权？二、一审审理程序严重违法。1、遗漏了丁金凤、王玉才的诉讼请求。丁金凤、王玉才请求之一是责令佳美房地产公司向丁金凤、王玉才交付所购买房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，一审对此只字未提。2、本案从2015年1月19日立案到2016年3月17日才审理终结，严重违反我国民事诉讼法关于审理期限的规定。本案究竟是什么特殊情况需要延长，难道是案情复杂？3、一审提及的《竣工验收备案表》，在一审中并未经双方当事人庭审质证，即作为定案依据，程序违法。被上诉人佳美房地产公司辩称，一审判决正确，程序适当，但佳美房地产公司认为在2010年8月2日涉案房屋即验收合格。丁金凤、王玉才向一审法院起诉请求：丁金凤、王玉才与佳美房地产公司于2010年3月1日签订《泰兴市商品房买卖合同》一份，该合同对商品房的座落、面积、房款、交房时间及违约责任等进行了约定。此后，丁金凤、王玉才依约履行了购房缴款义务，佳美房地产公司未按合同约定于2010年8月1日向丁金凤、王玉才交付验收合格的房屋，直至2014年7月30日才将房屋交付丁金凤、王玉才。佳美房地产公司的违约行为给丁金凤、王玉才造成了一定损失。请求判令佳美房地产公司给付丁金凤、王玉才违约金183522元、租金32000元及其他损失20000元，合计235522元，并承担本案诉讼费。佳美房产公司辩称，一、程序上，丁金凤、王玉才起诉已超过诉讼时效；二、事实上，丁金凤、王玉才在2010年8月1日之前曾多次联系丁金凤、王玉才，但王玉才的手机号码158××××9783无法联系，处于停机状态。直到2010年11月30日，佳美房地产公司联系丁金凤、王玉才付清尾款时，佳美房地产公司当天安排人员带丁金凤、王玉才领钥匙看房，此时丁金凤、王玉才已实际占有了房屋。当时丁金凤、王玉才称房屋有点漏水，暂不拿钥匙并寄存在佳美房地产公司物业管理处，但此时钥匙已归属丁金凤、王玉才，随时随地可以拿走。佳美房地产公司当即对丁金凤、王玉才房屋进行了维修，后联系不上丁金凤、王玉才。再过了一段时间，丁金凤、王玉才称还是漏水，佳美房地产公司继续维修，反反复复一直到2014年7月，佳美房地产公司将房屋上盖翻掉重建，彻底解决漏水问题。需要说明的是，丁金凤、王玉才购买房屋是买五送六，漏水问题出现在赠送部分，不影响实际居住，而且漏水问题经多方调解已全部处理完毕，丁金凤、王玉才当时的请求就已包括本案所有诉请，并出具收据一份。丁金凤、王玉才当时并不居住在黄桥镇区，故其主张的租金损失并不存在，其他损失也于法无据。请求法院驳回丁金凤、王玉才诉讼请求。一审经审理查明：丁金凤、王玉才系夫妻关系。2010年3月1日，丁金凤、王玉才与佳美房地产公司签订《泰兴市商品房买卖合同》一份，约定由丁金凤、王玉才购买佳美房地产公司开发的位于泰兴市黄桥镇休闲广场C18幢504室房屋一套，房屋用途为普通多层住宅，房屋价款为251446.8元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2010年11月30日，丁金凤、王玉才付清251446.8元购房款。同日，王玉才与泰兴市佳美物业管理有限公司签订前期物业服务协议及房屋装修管理协议。庭审中，王玉才陈述，2010年11月30日接到佳美房地产公司工作人员电话称可以拿（房屋）钥匙了，2010年12月1日，其和佳美房地产公司工作人员于学兵一同去看房时，发现房屋漏水，遂要求房屋修好后才拿钥匙。2010年8月13日，泰兴市建设工程质量监督站对休闲广场C13-19幢楼出具建设工程质量监督报告，载明：“经监督验收：整体工程施工质量一般，未发现结构变异，房屋渗漏等严重质量缺陷。无明显违背强制性标准的地方，参加验收人员的资格、验收程序符合要求，同意验收小组通过的验收意见。建议对工程竣工验收予以备案。”2013年2月20日，泰兴市住房和城乡建设局对涉讼房屋进行竣工验收备案。2014年9月23日，涉讼房屋取得房屋所有权证书。另查：自2010年12月起，佳美房地产公司曾多次组织施工人员对涉讼房屋漏水问题进行维修。2014年7月，丁金凤、王玉才与佳美房地产公司因故产生纠纷，后在王玉才所在工作单位时任负责人赵某调解下，双方和解。关于调解的过程，赵某作为证人出庭作证时称：“…王玉才因房屋漏水闹事，本身想向分局报警处理，我一看是下属，就把王玉才带到办公室询问到底是什么原因。王玉才说是房屋漏水没修好，第二是佳美房地产公司违约。因为没有及时交房和房屋漏水，他一直在外租房，当时买房是贷款的，需要给利息。当时我询问王玉才要多少钱，王玉才要价比较高一点，具体多少我记不清楚了，最终以15000元结账…”、“当时我认为这15000元已经把事情解决了，王玉才不会再闹事了…”、“…当时我的意见是15000元就算一个补偿，以后就不要再纠缠了”。同年7月30日，王玉才出具收条一份，载明：“今收到建筑公司房屋补偿款人民币壹万五仟元正。今后与建筑公司为房屋漏水产生的纠纷一次解决，永无瓜葛”。同日，丁金凤、王玉才与佳美房地产公司双方签订房屋交接清单，丁金凤、王玉才又与泰兴市佳美物业管理有限公司签订房屋装修管理协议。2015年1月19日，丁金凤、王玉才持诉称理由致讼来院。以上事实，由双方当事人提交的《泰兴市商品房买卖合同》、购房发票、房屋装修协议、房屋交接清单、房屋所有权证、前期物业服务协议、双方当事人当庭陈述、证人到庭作证证言及一审法院调取的竣工验收备案材料等在卷证实。一审法院认为，丁金凤、王玉才与佳美房地产公司签订《泰兴市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于佳美房地产公司何时履行房屋交付义务的问题。1、丁金凤、王玉才称在看房后发现房屋漏水，要求佳美房地产公司将房屋修好后才拿钥匙。对此一审法院认为，涉讼房屋确实存在局部漏水情况，但丁金凤、王玉才未举证证明属于房屋主体结构质量问题或严重影响合同目的实现的瑕疵，不足以构成其延期接收房屋的理由。故丁金凤、王玉才主张的符合交付条件后的逾期交房违约责任，依法不予支持。2、根据双方合同约定，房屋交付的前提是房屋验收合格。该房屋于2013年2月20日经有关行政主管部门竣工验收备案，即此时才符合验收合格的交付条件。虽然佳美房地产公司称在2010年多次通知丁金凤、王玉才交房拿钥匙，但当时房屋并未经有关行政主管部门验收合格，不能认定佳美房地产公司已按约履行了房屋交付义务。二、佳美房地产公司应否承担符合交付条件前逾期交房的违约责任。证人赵某在出庭作证时称，其作为全程参与2014年7月双方当事人纠纷的调解人，当时王玉才反映有两点，即房屋漏水多次未修好及佳美房地产公司违约未交房。经过其做工作，佳美房地产公司补偿王玉才15000元，将整个事情全部解决，王玉才不会再闹事。王玉才在2015年6月12日庭审中陈述：“当时因为漏水问题，佳美迟迟不交房，后来我就到佳美公司去封门，然后我们赵队长出面调解这个事情，达成了15000元的协议。赵队长当时跟我说他们修不好，让我自己找人去修”。由上述二人所述可知，当时王玉才要求佳美房地产公司解决的问题包括房屋漏水和佳美房地产公司未履行交付房屋义务。后在证人赵某的主持下，双方当事人就上述问题达成和解并实际履行。此系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，对双方均具有法律约束力。现丁金凤、王玉才起诉要求佳美房地产公司承担逾期交房的违约责任，无事实和法律依据，依法不予支持。三、关于丁金凤、王玉才要求佳美房地产公司提供商品房验收合格证明的主张，经一审法院核实涉讼房屋已由有关行政主管部门完成竣工验收备案，即达到验收合格标准，且双方当事人签订的《泰兴市商品房买卖合同》并未约定佳美房地产公司必须向丁金凤、王玉才提供商品房验收合格证明，故对丁金凤、王玉才该主张依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回丁金凤、王玉才的诉讼请求。案件受理费4840元，由丁金凤、王玉才负担（已缴纳）。二审中，上诉人丁金凤、王玉才提交了照片打印件两份，以证明照片上漏水位置与以前漏水位置为同一位置，佳美房地产公司在2014年7月30日前把漏水的位置修好了，王玉才于2014年10月1日入住，在这之前都不漏水、但在2015年春节时又开始漏水。被上诉人佳美房地产公司对此证据未质证。被上诉人佳美房地产公司提交了下列证据：1、加盖有“泰兴市城镇建设档案馆”公章的《住宅工程质量分户验收汇总表》一份；2、张贴在6号楼204室的《住宅工程质量分户验收合格证》一份。上述两份证据共同证明一般来说类似于204室这张相关验收合格证是贴在户内的，鉴于王玉才户已入住时间久远，贴在该户内的合格证会由该户自行处置，我方已无法获得墙上的合格证，只能前往档案馆调取底档。上诉人丁金凤、王玉才质证认为：一审中佳美房地产公司在庭审中陈述是对该栋楼采取的是抽检的方式进行分户验收的，现在其又提供了分户验收总表，我方认为存在矛盾之处；同时从该分户验收汇总表中可以看出分户验收总表是2010年8月2日验收的，但从其提供的住宅工程质量分户验收合格证中看出时间，我方也没有看到我户的分户验收报告，故从档案馆调出的该份住宅工程质量分户验收合格证我方不予认可；佳美房地产公司说是抽检的，我不知道我方是否经过检验。被上诉人佳美房地产公司王玉才的质证意见补充陈述：根据原庭审笔录可以看出前后我方提供的证据并无矛盾之处；而对于所谓声称的抽检，也是丁金凤、王玉才自身所述，并非我方所陈述；本次提交的分户验收报告包含18号楼整体，特别突出了涉案504室房屋，同时佐证了一审法院依职权调取的竣工验收备案表中18号楼竣工验收日期为2010年8月2日；另本涉案房屋佳美房地产公司提请验收的日期如该报告显示系“2010年7月28日至2010年7月29日”，只是验收报告晚了几天出具而已，最终日期确定为2010年8月2日。本院对上述证据审核后作如下认定：对于上诉人丁金凤、王玉才二审中提交的证据，因其系丁金凤、王玉才单方面制作，本院无法确定其形成时间等，故本院对该证据的真实性无法确认；对于佳美房地产公司二审中提交的证据1，因其为相应职权部门即泰兴市城镇建设档案馆在法定职权范围就讼争房屋的验收情况出具的相关书证，故本院对其内容的真实性、合法性、关联性予以认定；对于佳美房地产公司提交的证据2，因其系案外人房屋的验收资料而与本案无关，故本院不予采信。二审中，王玉才主张自己自2010年起至2014年7月期间，多次向佳美房地产公司要讼争房屋的钥匙，但对方一直没有给钥匙；就佳美房地产公司逾期交房事宜的损失问题，王玉才主张自己在赵某调解时没有提出损失，也一直没有向佳美房地产公司主张，并解释“我认为只有通过法律途径解决比较好。我跟他要钱不好。”而被上诉人佳美房地产公司则主张王玉才曾提出的损失包罗万象各式各样，佳美房地产公司被逼无奈才以维修的部分为契机进行调解，包括了逾期交房损失事宜。二审对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明：2010年3月1日，丁金凤、王玉才与佳美房地产公司签订《泰兴市商品房买卖合同》中，丁金凤、王玉才一方所留电话号码为158××××5783；王玉才提出的漏水房屋并非为该《泰兴市商品房买卖合同》中的C18幢504室，而是C18幢504室上的六楼部分；目前，丁金凤、王玉才使用该六楼，但双方对此六楼的所有权及价款等相关事宜均未进行约定。2015年12月31日，王玉才已从一审法院取得了讼争房屋住宅质量说明书及住宅使用说明书，并在一审法院制作的《谈话笔录》中明确表示“2015年6月1日增加的诉讼请求中要求交付住宅质量保证书及住宅使用说明书不再主张。但是要求被告提供商品房验收合格证明。”一审法院于2015年3月9日开庭审理时，王玉才当庭认可158××××5783是自己的，但陈述“但是我没有向被告提供过该号码，这号码我有一年多不用停机了，在此之前也停过机，因为有时会忘了缴费，具体什么时候停机记不清，停机之后又交费了，一直用到一年多之前。”2015年3月12日开庭审理时，对于“你主张2014年7月30日房屋交付，为什么这时候才交付”的问题，王玉才当庭陈述“因为这房子有问题，前前后后维修了不下20次，最后一次是因为我把售楼处的大楼锁起来了，被告的法人才出面……当时被告公司的人打电话给我说好拿钥匙了，我第二天就去看房了，就看到房屋漏水，这以后佳美公司的人就没有主动联系过我，都是我主动要房，来看一下，还漏水，我就不同意拿钥匙，我要求他必须修好了才拿钥匙。”、“我2010年11月30日并不在场，我是第二条2010年12月1日去看房的，和于学兵一起去的。”对于佳美房地产公司什么时间第一次打电话让王玉才拿钥匙的问题，王玉才当庭陈述“具体时间记不清了，时间太久。”二审查明的事实，有双方当事人签订的《泰兴市商品房买卖合同》、双方当事人在一审与二审中当庭陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，丁金凤、王玉才与佳美房地产公司于2010年3月1日签订《泰兴市商品房买卖合同》一份，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据该份《泰兴市商品房买卖合同》，佳美房地产公司应于2010年8月1日前将经验收合格的讼争房屋交付给丁金凤、王玉才。现丁金凤、王玉才主张佳美房地产公司于2014年7月30日才交付讼争房屋，构成了违约；佳美房地产公司则主张己方按照合同约定交付了经验收合格的房屋，不存在违约。对此，本院作如下分析：第一、根据一审中证据即泰兴市建设工程质量监督站盖章的《建设工程质量监督报告》中对“休闲广场C13-19幢楼”认定结论，以及二审中佳美房地产公司提交的证据1，足以认定讼争房屋即休闲广场C18幢楼504室在2010年8月2日时符合双方签订《泰兴市商品房买卖合同》中约定的“1、该商品房经验收合格”。第二、对于佳美房地产公司何时通知王玉才领取讼争钥匙，佳美房地产公司主张其于2010年8月1日前后一段时间，但是由于王玉才手机停机而无法联系；王玉才二审则主张自己自2010年8月日起多次要求佳美房地产公司向己方交付钥匙，而佳美房地产公司一直能交付直至2014年7月30日才交付。但本院根据王玉才在一审中陈述其与于学兵一起看房的事实，结合于学兵的证言，应当认定佳美房地产公司在2010年11月30日时通知了王玉才领取讼争房屋钥匙。第三，对于佳美房地产公司自2010年8月1日起至同年11月30日前是否通知王玉才领取讼争房屋钥匙的问题。因王玉才在《泰兴市商品房买卖合同》留下了自己的手机号码为158××××5783，且其在一审也承认该号码曾经停机，仅是对停机时间及佳美房地产公司第一次电话通知自己的时间记不清；而佳美房地产公司也陈述其在2010年11月30日前多次电话联系王玉才而王玉才停机，该陈述与王玉才手机曾停机的表述不矛盾，故应当认定佳美房地产公司的主张具有高度可能性。第四，对于2010年11月30日后佳美房地产公司是否通知王玉才领取讼争房屋钥匙的问题。王玉才在二审中主张自己自2010年至2014年7月期间多次向佳美房地产公司要钥匙而佳美房地产公司要钥匙一直未交付，但根据王玉才在一审中当庭陈述“都是我主动要房，来看一下，还漏水，我就不同意拿钥匙，我要求他必须修好了才拿钥匙”故应当认定在2010年11月30日以后佳美房地产公司同意向王玉才交付讼争房屋的钥匙，但王玉才以房屋漏水为由拒绝接受钥匙，而非佳美房地产公司未向其交付钥匙。第五，二审中丁金凤、王玉才陈述《泰兴市商品房买卖合同》中的C18号楼504室不漏水，而丁金凤、王玉才与佳美房地产公司之间未对王玉才所提出漏水的房屋即六楼房屋进行约定，即漏水的房屋即六楼房屋并非双方所签订的《泰兴市商品房买卖合同》标的物，对于丁金凤、王玉才因六楼漏水导致C18号楼504室房屋受到损失，其有权依法主张权利，但其在2010年11月30日后无权以此房屋漏水为由拒绝领取C18号楼504室房屋。因丁金凤、王玉才在2010年11月30日拒绝领取C18号楼504室的钥匙的原因系六楼漏水而非C18号楼504室漏水，故由此所产生的损失应由丁金凤、王玉才自行承担。第六，对于丁金凤、王玉才所主张自2010年8月1日起至2010年11月30日期间的因佳美房地产公司逾期缴费而产生的损失。本院认为，即使佳美房地产公司在此期间存在逾期交房行为，但因丁金凤、王玉才在2010年12月1日时已明知佳美房地产公司因逾期交房而侵害自己权利而一直未向佳美房地产公司主张该权利，甚至其在赵某参与调解时亦未提出此主张，反而在2014年7月30日领取了C18号楼504室钥匙，故丁金凤、王玉才对佳美房地产公司在2010年10月30日前逾期交房所产生损失的诉讼时效应自2010年12月1日起计算两年，即计算至2012年11月30日；但丁金凤、王玉才直至2015年1月以诉讼方式主张该权利。一审中，佳美房地产公司提出了诉讼时效抗辩，故本院应予采信，即对丁金凤、王玉才所主张自2010年8月1日至2010年11月30日期间的损失因其超出了诉讼时效而不予支持。对于上诉人丁金凤、王玉才提出一审审理程序违法的问题。第一，因一审中2015年12月31日王玉才明确表示“2015年6月1日增加的诉讼请求中要求交付住宅质量保证书及住宅使用说明书不再主张”，此系王玉才依法处分自己的权利；第二，一审审理中，因本案案情复杂，一审法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定依法裁定本案由简易程序转入普通程序审理，并依法延长审理期限，并不违反法律规定。第三，对于一审法院依职权调取的《竣工验收备案表》，一审法院于2015年12月31日通知王玉才及其一审特别授权委托代理人钱华质证并形成《谈话笔录》，委托代理人钱华质证时明确表示“对竣工验收登记备案时间无异议”，王玉才及钱华在该《谈话笔录》中签名确认。故，一审法院审理程序合法。综上所述，上诉人丁金凤、王玉才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4840元，由上诉人丁金凤、王玉才负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 陈继元审 判 员 丁万志代理审判员 黄方林二〇一六年十月二十八日书 记 员 曹剑桥 微信公众号“”