（2016）渝0104民初5241号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2017-06-12
案件名称
重庆市安安物业管理有限公司与陈吉物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
重庆市大渡口区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市安安物业管理有限公司,陈吉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百四十二条，第一百五十七条，第一百六十二条
全文
重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初5241号原告重庆市安安物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区伏牛溪正街33号，组织机构代码70943258-0。法定代表人何曲，该公司总经理。委托代理人黄应川，该公司员工，特别授权。被告陈吉，男，汉族，住重庆市大渡口区。原告重庆市安安物业管理有限公司（以下简称“安安物业公司”）诉被告陈吉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由代理审判员杨军适用小额诉讼程序，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告安安物业公司的委托代理人黄应川，被告陈吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安安物业公司诉称，原告系大渡口区双山路盛世龙都B组团小区的物业服务商，被告系该小区B区5-30-11号房屋的业主。被告长期享受物业服务却不缴纳相关费用，现原告起诉并请求判令：1、被告支付拖欠原告自2014年4月至2016年8月的物业服务费1157.10元、公摊水电费174元、违约金1562.10元，合计2893.20元；2、本案受理费由被告负担。被告陈吉答辩称，承认欠物业费1157.40元，不欠公摊水电费174元，被告已经缴纳一年公摊水电费72元，被告不交物业管理费的原因是被告的房屋存在严重质量问题，且多次通知物管处理都未都到解决，原告把房屋质量问题解决了被告就交物管费。经审理查明，大渡口区双山路盛世龙都B组团小区住房为农转非安置房，被告陈吉为该小区B区5栋30-11号房屋的业主，该房屋建筑面积为68.21平方米。2011年9月23日安安物业公司与重庆市阜泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定原告安安物业公司为被告所在小区提供物业服务，约定物业服务合同有效期两年，即自2012年5月1日至2014年5月31日。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同，业主委员会成立后，由业主委员会召集业主大会重新选聘新的物业管理企业。上述合同还约定物业服务费收取标准按住宅建筑面积1元/月·㎡，共用的专项设备运行的能源消耗独立计算，据实合理分摊计收；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；业主未能按时如数交纳物业服务费的，按欠交物业服务费总金额每日千分之三的标准累计向安安物业公司支付违约金。另查明，因为该小区为安置房，原、被告之间的物业服务合同在实际履行过程中，物业服务费标准实际并未按上述《前期物业服务合同》约定的住宅按建筑面积1元/月·平方米标准收取，而是按政府补贴0.285元/㎡.月，业主实际交纳0.585元/㎡.月执行。自2014年4月至2016年8月期间，被告陈吉实际未缴纳物业服务费为1157.10元，公摊水电费102元。原告多次催收，被告未实际交纳。以上事实有原被告的陈述、前期物业服务合同、缴费通知、律师函催收依据等证据在卷为凭，经当庭质证，查证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。被告陈吉所在小区为农转非安置小区，被告所在小区业委会未成立之前，重庆市阜泰房地产开发有限责任公司与原告安安物业公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，全体业主应按照物业合同的约定履行自己交纳物业服务费用的义务。本案被告陈吉作为盛世龙都B组团5栋30-11号房屋的业主，其已接受原告安安物业公司的物业服务，应及时按约定缴纳物业服务费等费用，但其实际并未缴纳2014年4月1日至2016年8月31日期间的物业服务费1157.10元，公摊水电费102元。而依据审理物业服务纠纷等相关司法解释，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。依据上述规定，被告应按照约定缴纳上述期间的物业服务费1157.10元，公摊水电费102元。同时，被告未及时缴纳物业服务费的行为已构成违约，依合同之约定应承担违约责任给付违约金。因《前期物业服务合同》约定的违约金比例每日3‰明显偏高，另原告又未提供证据证明被告未缴纳物业服务费给其造成了实际损失为1562.10元，故本院对原告请求的违约金酌情调整为150元。对被告陈吉所称其房屋存在严重的质量问题，因被告的房屋质量问题并不在原告物业服务的范围之内，若该房屋未超质保期，被告可向房屋开发商主张权利；若该房屋已超质保期，被告可通过其他途径启动大修基金予以解决，故对被告的上述抗辩意见，于法无据，本院依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈吉于本判决生效后十日内向原告重庆市安安物业管理有限公司支付自2014年4月1日起至2016年8月31日期间尚欠的物业服务费1157.10元，公摊水电费102元及违约金150元，共计1409.10元；二、驳回原告重庆市安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈吉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预缴），由被告陈吉负担，限于本判决生效之日起十日内径付原告重庆市安安物业管理有限公司。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（本页无正文）代理审判员 杨军二〇一六年十月二十八日书 记 员 冯婷 来自