（2016）苏01民终6782号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-29
案件名称
南京金吉星物业管理服务有限公司与宁雪冰房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京金吉星物业管理服务有限公司,宁雪冰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6782号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京金吉星物业管理服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路418号。法定代表人：房亚山，该公司总经理。委托诉讼代理人：董星，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁雪冰，男，1988年7月27日生，汉族。委托诉讼代理人：刘蕙颖，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人南京金吉星物业管理服务有限公司（以下简称金吉星物业公司）因与被上诉人宁雪冰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金吉星物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持金吉星物业公司一审诉请，驳回宁雪冰反诉请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人宁雪冰承担。事实和理由：一、一审法院认定案件事实不清，证据不足。1、一审法院对上诉人是否知晓涉案房屋用作餐饮的事实认定不清。双方合同约定租赁房屋仅作为员工餐厅和办公使用，双方在合同签订后并未以任何形式对房屋的使用用途有作出过变更约定。而一审法院却直接认定双方实则约定所租赁房屋的用途为餐饮，显然证据不足。另一方面，一审法院认定上诉人应当知晓其实际使用用途，但上诉人并不知晓实际使用用途，故一审法院在无任何直接证据证明的情况下，直接作出上诉人知晓案房屋是用作餐饮用途的认定存在事实认定不清，证据不足的情形。2、一审法院就涉案房屋是否能实现合同约定的使用目的认定不清。本案中，被上诉人认为上诉人出租的房屋不符合约定的使用条件，导致其不能使用，但其并未举证证明上诉人出租的房屋不符使用条件约定，并无相关部门不予受理的书面文件，故被上诉人单方解除租赁合同并不符合合同约定及法律规定。另一方面本案被上诉人在解除合同之前已经实际经营涉案房屋，根据被上诉人的自认，其在经营的过程中并未出现任何影响其实际经营活动的情形，被上诉人的实际经营行为能证明上诉人交付的房屋符合合同约定，而一审法院认定上诉人所提供的房屋不能实现合同约定的使用目的不当。3、上诉人从未收到被上诉人所寄送的解除合同通知，且从未与被上诉人办理过交接手续，而一审法院却认定双方合同于2011年12月10日解除。4、被上诉人违约解除合同，应当向上诉人支付相应的违约金，而一审法院却在事实认定不清及被上诉人未提供任何损失证据的情况下，支持了被上诉人主张的高额违约金，无任何事实和法律依据。二、一审法院依职权调取的证据未经当事人双方质证，直接作为了本案判定事实的重要依据，系程序违法。宁雪冰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金吉星物业公司向一审法院起诉请求：1、解除金吉星物业公司、宁雪冰双方签订的《凯润大厦房屋租赁合同》；2、宁雪冰支付金吉星物业公司租金120880.1元（自2015年12月1日起，暂计至2016年3月8日，实际至租赁关系解除之日）；3、宁雪冰支付逾期付款违约金199960.31元（按照合同租金总额的5%计算）；4、宁雪冰向金吉星物业公司支付自2015年12月16日起至租赁关系解除之日止的物业服务费；5、宁雪冰承担本案诉讼费用。宁雪冰向一审法院提起反诉请求：1、金吉星物业公返还宁雪冰保证金5万元；2、金吉星物业公司向宁雪冰支付违约金20万元；3、金吉星物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月15日，清茳物业公司（甲方）与宁雪冰（乙方）签订《凯润大厦房屋租赁合同》及付款周期表一份，约定由甲方将位于南京市雨花台区文竹路8号凯润大厦02栋一层510平方米房屋出租给宁雪冰仅作为员工餐厅、办公使用。租赁期限自2014年12月16日起至2022年12月15日止，首年年租金为428145元，租金按照上一年度租金价格的5%比例逐年递增，合同总租金为3999206.21元。合同第十条约定：“甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，乙方有权解除合同或拒付房租；乙方拖欠房租累计2个月以上，甲方有权解除合同并收回房屋。”合同第十二条约定：“乙方正常经营期间，甲方允许乙方在一楼大厅指定位置摆放移动式LED广告牌，甲方门岗不得限制入园用餐的外来人员；乙方租赁期间，保证餐厅内外环境卫生的清洁等。”合同第十三条同时约定：“甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额5%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的乙方直接经济损失进行赔偿。”合同签订后，宁雪冰于2014年12月24日按约向清茳物业公司支付了履约保证金50000元，并支付租金至2015年11月30日，支付物业费至2015年12月15日。宁雪冰承租房屋后，对案涉房屋进行了装修，并实际进行餐饮经营。一审另查明，2015年4月13日，清茳物业公司变更登记为金吉星物业公司。双方实际租赁的房屋位于南京市雨花台区文竹路8号凯润大厦01栋，租赁面积为510平方米。2015年11月，金吉星物业公司向宁雪冰提供房屋所有权证复印件一份，载明文竹路8号01栋房屋所有权人为江苏凯润科技有限公司，房屋登记时间2015年8月20日，建筑面积9329.06平方米，规划用途为科研、实验。2014年6月26日，江苏凯润科技有限公司与清茳物业公司签订房屋租赁合同一份，约定由江苏凯润科技有限公司将位于南京市雨花台区文竹路8号凯润大厦2、3号楼整体及1号楼局部出租给清茳物业公司办公、经营使用。合同第十一条约定，清茳物业公司转招租的客户必须符合园区要求，不得招租用作娱乐、餐饮（职工食堂除外）。金吉星物业公司、宁雪冰签订房屋租赁合同前，凯润大厦已有一处员工食堂。一审再查明，2015年12月10日，宁雪冰通过邮寄方式向金吉星物业公司及该公司员工侍迎花共同位于凯润大厦03栋物业办公室的地址各发出“解除合同的通知”一份，载明因案涉房屋无法办理员工食堂许可，故要求解除租赁合同，该两份通知经查询均显示于2015年12月11日由前台签收。案涉房屋所在区域物业服务由金吉星物业公司提供。在本案的一审审理过程中，经一审法院向南京市雨花台区环保局查询，凯润大厦的规划用途为科研、实验用途，除该大厦配建的员工食堂外，其他餐饮项目不符合环评要求。庭审中，金吉星物业公司主张其于2016年2月底催收房屋租金时，发现宁雪冰已腾空房屋，宁雪冰并未与其办理房屋交接手续；宁雪冰抗辩称其已于2015年12月11日搬离案涉房屋，并将房屋钥匙交还金吉星物业公司工作人员，且金吉星物业公司员工侍迎花于2015年12月11日与宁雪冰多次通话商谈合同解除一事，故金吉星物业公司应收到解除合同通知书且已明知宁雪冰搬离。一审法院认为，法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定租赁房屋仅作为员工餐厅、办公使用，且明确约定如金吉星物业公司不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，宁雪冰有权解除合同或拒付房租。现案涉房屋规划用途为科研、实验用途，南京市雨花台区环保局亦明确答复除该大厦配建的员工食堂外，其他餐饮项目不符合环评要求，故案涉房屋不得进行餐饮经营活动。一审法院认为，金吉星物业公司明知案涉房屋不得用于经营餐饮项目，仍将房屋转租给宁雪冰用于经营员工餐厅，现案涉房屋不符合双方约定的经营员工餐厅的目的，故宁雪冰于2015年12月10日发出的解除合同的通知符合双方约定的解除合同的条件。宁雪冰向金吉星物业公司及员工侍迎花位于凯润大厦03栋的办公地点邮寄解除合同的通知，并由前台代收，故宁雪冰已尽到合理的通知义务，对金吉星物业公司称该办公点并非实际经营地及注册登记住所、未收到该解除合同的通知的抗辩意见，一审法院不予支持。关于违约金问题。本案中，双方明确约定租赁房屋仅作为员工餐厅、办公使用，现金吉星物业公司未能提供证据证明其于双方签订租赁合同时，已向宁雪冰出示其与江苏凯润科技有限公司在先约定的不得招租娱乐、餐饮（职工食堂除外）的协议及案涉房屋的规划用途，且金吉星物业公司已知晓在合同订立前，案涉房屋已有职工食堂，故金吉星物业公司应对案涉房屋不能经营餐饮活动承担违约责任。关于金吉星物业公司称“员工餐厅”并非对外经营的餐饮，被告宁雪冰擅自改变租赁房屋使用用途，一审法院认为，合同载明金吉星物业公司门岗不得限制入园用餐的外来人员，且案涉房屋区域由金吉星物业公司提供物业服务，故双方约定的“员工餐厅”实为餐饮经营，金吉星物业公司对宁雪冰租赁房屋用于餐饮经营已属明知。金吉星物业公司应向宁雪冰支付违约金199960.31元（租金总额的5%）。关于宁雪冰支付的履约保证金亦应有金吉星物业公司予以返还。关于金吉星物业公司主张的租金及物业费。一审法院认为，金吉星物业公司于2015年12月11日收到解除合同的通知，故双方租赁合同已于2015年12月11日解除，现宁雪冰支付租金至2015年11月30日，支付物业费至2015年12月15日。故宁雪冰应向金吉星物业公司支付自2015年12月1日至2015年12月11日的租金13082.21元（17839.38元/15天×11天）。关于金吉星物业公司主张2015年12月11日后的房屋租金及物业费，一审法院认为，合同自通知到达对方时解除，合同解除后，金吉星物业公司怠于接收房屋期间产生的相关损失，应由金吉星物业公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、金吉星物业公司与宁雪冰签订的《凯润大厦房屋租赁合同》于2015年12月11日解除；二、金吉星物业公司应向宁雪冰支付违约金199960.31元及保证金50000元，宁雪冰应向金吉星物业公司支付租金13082.21元；两项合计由金吉星物业公司于判决生效之日起十五日内向宁雪冰支付236878.10元；三、驳回金吉星物业公司与宁雪冰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6478元、减半收取3239元，反诉案件受理费2525元，合计5764元，由金吉星物业公司承担5700元，由宁雪冰承担64元。二审中，除了上诉人金吉星物业公司对一审查明的“经一审法院向南京市雨花台区环保局查询，凯润大厦的规划用途为科研、实验用途，除该大厦配建的员工食堂外，其他餐饮项目不符合环评要求”、“故金吉星物业公司应收到解除合同通知书且已明知宁雪冰搬离”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、宁雪冰发出的解除合同通知是否产生解除双方合同关系效力；二、金吉星物业公司与宁雪冰分别要求对方支付违约金的主张应否支持；三、金吉星物业公司要求宁雪冰支付租金及物业费的主张应否支持。一、关于宁雪冰发出的解除合同通知是否产生解除双方合同关系效力的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方签订的《凯润大厦房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。该合同约定，由金吉星物业公司将位于南京市雨花台区文竹路8号凯润大厦02栋一层510平方米房屋出租给宁雪冰仅作为员工餐厅、办公使用。金吉星物业公司不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，宁雪冰有权解除合同或拒付房租；宁雪冰拖欠房租累计2个月以上，金吉星物业公司有权解除合同并收回房屋。根据上述约定，双方当事人均有权按约单方解除合同。由于涉案房屋规划用途为科研、实验，与合同约定的作为员工餐厅、办公用房不符，应视为金吉星物业公司所提供的房屋不符合约定条件，宁雪冰有权解除合同。宁雪冰根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，行使了合同解除权，且已经通知了金吉星物业公司，依法应产生解除双方合同关系的效力。根据双方合同约定，金吉星物业公司交付房屋时，宁雪冰应向金吉星物业公司支付房屋租赁保证金5万元，租赁关系终止时，金吉星物业公司收取的保证金除用以抵充合同约定由宁雪冰承担的费用外，剩余部分在合同终止日15个工作人内无息归还宁雪冰。由于双方合同于2015年12月11日已解除，因此，金吉星物业公司理当退还该履约保证金。二、关于金吉星物业公司与宁雪冰分别要求对方支付违约金的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《凯润大厦房屋租赁合同》约定，由金吉星物业公司将涉案房屋出租给宁雪冰仅作为员工餐厅、办公使用。宁雪冰应向金吉星物业公司提供营业执照等文件。宁雪冰逾期两个月未缴纳按约定应由宁雪冰交纳物业费、水电费等各项费用的，拖欠房租累计2个月以上的，金吉星物业公司有权解除合同，收回出租房屋。由于金吉星物业公司所提供的房屋规划用途为科研、实验，与合同约定的作为员工餐厅、办公用房不符，金吉星物业公司构成违约。虽然宁雪冰于2015年12月10通过邮寄方式向金吉星物业公司发出解除合同的通知，称因无法办理员工食堂许可，要求解除租赁合同，但宁雪冰作为房屋的承租人对能否办理相关许可，应预见租赁涉案房屋经营的商业风险，且双方合同签订后，宁雪冰对涉案房屋进行了装修，并实际进行餐厅经营，并无证据表明相关部门出具书面材料不同意宁雪冰经营，宁雪冰在诉争房屋实际经营并未受到影响，宁雪冰亦未能按约支付2015年11月30日后的租金。上述事实表明，宁雪冰在合同的履行中，亦存有一定过错。在双方当事人均有过错的情况下，双方当事人分别要求对方支付违约金的主张，应不予支持。一审法院判令金吉星物业公司向宁雪冰支付违约金199960.31元不当，本院依法予以纠正。三、金吉星物业公司要求宁雪冰支付租金及物业费的主张应否支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，由于双方签订的《凯润大厦房屋租赁合同》约定了租金的支付标准及方式，双方签订的租赁合同已于2015年12月11日解除，宁雪冰已支付租金至2015年11月30日，支付物业费至2015年12月15日。一审法院判令宁雪冰向金吉星物业公司支付自2015年12月1日至2015年12月11日的租金13082.21元，并对金吉星物业公司主张2015年12月11日之后的房屋租金及物业费不予支持，具有事实和法律依据，本院依法予以维持。综上所述，恒道公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1344号民事判决第一、三项；二、变更南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1344号民事判决第二项为：金吉星物业公司应向宁雪冰支付保证金50000元，宁雪冰应向金吉星物业公司支付租金13082.21元；两项合计由金吉星物业公司于本判决生效之日起十五日内向宁雪冰支付36917.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6478元，减半收取3239元、反诉案件受理费2525元，合计5764元，由金吉星物业公司负担3162元，由宁雪冰负担2152元；二审案件受理费9003元，由金吉星物业公司负担6726元，由宁雪冰负担2277元。本判决为终审判决。审判长 涂甫审判员 吴勇审判员 付双二〇一六年十月二十八日书记员 戴苗 来源：