（2016）苏09民终2867号
裁判日期: 2016-10-28
公开日期: 2016-11-14
案件名称
吕红娟与江苏省大丰港置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕红娟,江苏省大丰港置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终2867号上诉人（原审原告）：吕红娟。委托诉讼代理人：黄学连，盐城市大丰区新团法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏省大丰港置业有限公司，住所地盐城市大丰区江苏大丰港经济开发区海融广场西侧。法定代表人：束剑峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴跃兵，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。上诉人吕红娟因与被上诉人江苏省大丰港置业有限公司（以下简称大丰港置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2015）大港民初字第00377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕红娟上诉请求：撤销一审判决，改判大丰港置业公司向吕红娟支付逾期交房违约金81093.08元。事实和理由：1、根据合同约定，大丰港置业公司应于2013年5月30日交房，但直到2015年7月27日才通知交房，逾期交房的违约金应为81093.08元，而不是一审诉请中主张的37520元；2、一审法院认定吕红娟应当先交纳房屋差价款及其他费用没有事实和法律依据。合同第五条约定合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，故大丰港置业公司单方面出具的通知不能作为确定房屋面积的依据，吕红娟并未违约。大丰港置业公司答辩称，1、根据双方的合同约定，吕红娟有先履行义务，其尚欠房款，无权要求大丰港置业公司交房；2、因吕红娟尚未完成交付房款义务，故其无权要求大丰港置业公司支付逾期交房的违约金，吕红娟要求支付违约金的前提条件是已交付房款以及相关费用。综上，请求驳回上诉，维持原判。吕红娟向一审法院起诉请求：判令大丰港置业公司支付逾期交房违约金37520元（422天×0.0002×444550元），并承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2013年3月6日，吕红娟与大丰港置业公司签订商品房买卖合同及其补充协议一份，吕红娟购买了大丰港置业公司开发的位于盐城市大丰区大丰港经济开发区海港新城区辰星路东侧、花田路南侧的人才公寓C7幢603号房及603阁号房，该合同约定：按建筑面积计算商品房价款，其中603号房单价为3159.96元、603阁号房单价为1518.11元，房款合计444550元，不包括契税、维修基金、办证费用以及新政策出台后涉及有关新费；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，本合同约定的单价不变，按产权登记面积据实结算房屋价款，多退少补；出卖人（大丰港置业公司）应当于2013年5月30日前将经验收合格符合本合同约定的商品房交付买受人（吕红娟）使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；等等。补充协议约定：五、买受人须在出卖人通知的交房之日前（含当日）交纳本合同附件所列费用（包含代收代缴费用），否则出卖人有权不予办理房屋验收交接手续，出卖人不承担任何违约责任，因此产生的后果由买受人自行承担。同时买受人每延期支付上述款项一天，按未付部分的万分之五向出卖人支付违约金。在房屋交付过程中，除符合本合同约定外，买受人不得以其他任何理由（包括但不限于：1、质量瑕疵；2、装修和设备标准达不到合同附件约定的标准；3、相关设备及配套设施不符合约定等。）拒绝办理房屋交接手续，否则应按合同及补充协议的约定承担违约责任。六、房屋符合交付条件并出卖人已按合同约定发出交房通知后，买受人无正当理由不办理房屋交接手续的，自出卖人交房通知限定的交房期限之次日起，视为房屋已经交付。房屋所产生的风险由买受人承担。十、买受人应在交付日或视为交付日之日起按产权登记的建筑面积（实测面积）交付物业管理费。十二、在房屋销售款中不包括公共设施设备专项维修基金（简称大修基金）、生活垃圾清运费、装潢垃圾清运费等。买受人购房后按相关规定缴纳大修基金。买受人同意在结清房款并与人才公寓前期物业管理公司签订前期物业服务协议和人才公寓临时管理规约等相关文件，且交纳相关费用（物业管理费、生活垃圾清运费、装潢垃圾清运费等）后，方能领取所购房屋的钥匙。补充协议对其他事项亦进行了约定。合同签订后，吕红娟交付了房款444550元。2015年7月27日，大丰港置业公司向吕红娟发出房屋交付告知函，要求其在接到通知之日起十五个工作日内到大丰港置业公司处办理交房手续。同月31日，大丰港置业公司向吕红娟出具房屋结算单，确定涉案房屋的结算价为467097元，吕红娟尚需补交房款22547元。吕红娟以大丰港置业公司需先行赔偿逾期交房违约金为由拒绝交纳房屋差价款，办理房屋交接手续，并于2015年12月4日诉至一审法院。一审法院认为，吕红娟与大丰港置业公司订立的商品房买卖合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方均应信守合同约定。虽然大丰港置业公司逾期交房超过30日，根据商品房买卖合同约定，大丰港置业公司应当承担违约责任，但是吕红娟作为涉案房屋的买受人，交纳房款系其合同义务，加之吕红娟和大丰港置业公司在商品房买卖合同补充协议中约定，吕红娟须在大丰港置业公司通知的交房之日前（含当日）交纳本合同附件所列费用（包含代收代缴费用），否则大丰港置业公司有权不予办理房屋验收交接手续，根据该约定，吕红娟应当先行交纳房屋差价款及其他费用，否则大丰港置业公司有权拒绝办理房屋验收交接手续。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此吕红娟应当先履行付款义务，大丰港置业公司才履行交房的义务。吕红娟在未付清房屋差价款及其他费用的情形下向大丰港置业公司主张逾期交房违约金，一审法院不予支持，由此产生的后果应由吕红娟自行承担。大丰港置业公司的相关辩解意见一审法院予以采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回吕红娟的诉讼请求。案件受理费738元，由吕红娟负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吕红娟与大丰港置业公司订立的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。吕红娟在合同签订后按约交纳了房款，大丰港置业公司作为涉案房产的开发商，应按照约定向吕红娟交付房屋。根据合同约定，大丰港置业公司应当在2013年5月30日前交付房屋，逾期交房超过30日后，买受人（吕红娟）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（大丰港置业公司）按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因大丰港公司于2015年7月27日才向吕红娟发出交房通知，已构成迟延交房，一审法院以吕红娟应当先行交纳房屋差价款及其他费用为由驳回了吕红娟要求大丰港置业公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，对此，本院认为，面积差额部分的房款、契税、维修基金、物业费等款项的支付时间均应在大丰港置业公司发出交房通知之后，故该部分款项的支付依法不应属于吕红娟主张大丰港置业公司承担交房通知前逾期交房违约金的先履行义务，一审法院以《中华人民共和国合同法》第六十七条规定驳回吕红娟的诉讼请求，属于适用法律错误，本院予以纠正。吕红娟在一审中明确要求大丰港置业公司承担422天的逾期交房违约金37520元，在二审中其要求大丰港置业公司承担逾期交房违约金81093.08元，大丰港置业公司二审中对吕红娟增加的诉讼请求不予认可，故本院二审依法不予支持，大丰港置业公司应承担的逾期交房违约金数额为37520元。综上，吕红娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院（2015）大港民初字第00377号民事判决；二、江苏省大丰港置业有限公司于本判决生效后十日内给付吕红娟逾期交房违约金37520元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费738元，二审案件受理费738元，均由江苏省大丰港置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 谢超亮代理审判员 曹 荣二〇一六年十月二十八日书 记 员 吴思懿附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 搜索“”