（2016）粤2071民初8981号

裁判日期: 2016-10-28

公开日期: 2017-05-17

案件名称

麦锡波与中山市中锐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

麦锡波,中山市中锐房地产开发有限公司,杜程泽

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2016）粤2071民初8981号原告：麦锡波，男，1958年1月17日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：黄夏，广东金丰华律师事务所律师。被告：中山市中锐房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区广珠公路沙朗路段，组织机构代码28201366-9。法定代表人：贺臻（按工商登记记载）。委托诉讼代理人：肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。第三人：杜程泽，男，1946年5月1日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：岑立明，广东森隆律师事务所律师。原告麦锡波与被告中山市中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，根据原告申请，依法追加杜程泽作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦锡波及其委托诉讼代理人黄夏，被告中锐公司委托诉讼代理人肖腾追，第三人杜程泽委托诉讼代理人岑立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦锡波向本院提出诉讼请求：被告协助原告办领中山市××××号别墅房地产权证，被告承担办理上述房地产权证的税费。事实与理由：2007年4月13日，原告经对被告开发的别墅商品房所进行的考察及经与被告负责销售商品房工作人员的协商，原告决定购买由被告开发的坐落中山市西区锦绣花园锦绣7街2号别墅商品房一幢。当日，在被告公司售楼部，原告签署由被告公司提供的认购书文件，该认购书显示，杜程泽为甲方（出售方），原告作为乙方（认购方），由乙方购买由被告开发建设的坐落中山市西区锦绣花园锦绣7街2号别墅商品房一幢，总价款500000元（不含契税及测量费）。在认购书签订日，由乙方向甲方支付定金50000元，并在认购书签订7日内到被告公司付清购房款450000元，与被告公司签订正式的商品房买卖合同。认购书还对其他事项进行约定。认购书签订后，原告在2007年4月20日应被告要求将全部购房款500000元支付至被告指定的收款人杜程泽的个人银行账户。当日，原、被告告签订商品房买卖合同。商品房合同约定，由被告将其建设开发的坐落中山市××××号别墅（楼数3层，建筑面积及套内面积为227.57平方米）出售给原告总价款按整幢出售计价明，总价款为250000元，由原告在合同签订日一次性付清。被告负责为原告办领产权证；合同签订的时间提前书写为2006年4月20日。同时，由被告对上述认购书中约定交易的商品房坐落的锦绣花园锦绣7街2号别墅变更为锦绣花园锦绣1街13号别墅。后被告于2007年7月5日向中山市房地产管理部门办妥商品房交易备案登记手续，同时被告将上述商品房别墅交付原告使用，原告一直使用至今。期间，原告多次要求被告履行义务，为原告办理产权证书。而被告一直以上述商品房开发项目与其公司诉中山市西区政府的法律诉讼案件有关联，需等待案件的判决结果再另行为原告办领产权证为由拖延未为原告办理产权证书。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金（计算方式为：以购房款500000元为计算基础，按银行同期同类贷款利率计算实际办证之日止）。另外，原告明确主张第三人杜程泽承担连带责任。原告麦锡波对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.认购书；3.收款银行账号；4.银行汇款凭证；5.收据；6.中山市商品房销售合同登记备案证明表。被告中锐公司辩称：1.原告没有按照约定履行支付购房款主要义务，已经构成违约，被告有权解除合同。从原告提供的证据并不能反映被告已经收到原告的购房款。2.原告提供了2006年4月20日与被告签订的中山市商品房买卖合同，但被告从来没有将涉讼房地产出售给原告，也没有授权罗元奇代理被告签订相关合同或委托第三人杜程泽收取房款，此外原告提供的买卖合同的版本标题是“中山市商品房买卖合同”，根据被告提供的证据，该版本是2006年12月以后才使用的，原告不可能在2006年4月20日与被告签订标题为“中山市商品房买卖合同”的合同。另一方面，被告实际股东与登记股东之间的纠纷发生在2007年3月13日到2011年1月14日期间，公章、财务章及账册等资料由中山市中级人民法院监管，不可能有原告诉状称的在2007年4月20日与被告签订中山市商品房买卖合同。3.原告提供的收据上面有篡改，被告对该证据不予确认。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告中锐公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：1.中山市人民法院（2007）中法民二初字第137-2号民事裁定书、（2009）中中法民二初字第3-5号民事裁定书、关于请求法院移交中锐公章和账册的申请、中山市中级人民法院（2009）中中法民二初字第3号案移交现场笔录；2.中山市国土资源局关于进一步规范商品房销售合同登记备案的通知。第三人杜程泽述称：原告要求第三人承担协助办证、产权税费以及逾期办证违约责任，没有事实依据。1.第三人与原告之间虽然存在房屋买卖关系，但因为交易标的是预售房，双方交易的实际是房屋的认购资格，当时房屋所有权人是被告，第三人的义务仅是协助原告与开发商即被告签订中山市房屋买卖合同，并办理预售备案登记，从原告提供的证据可以显示双方已经签订商品房买卖合同，并办理了备案登记，第三人的义务已经履行完毕，至于之后的办证义务与第三人无关。2.第三人原本也是涉讼房地产的认购方，按照约定，办证的义务也是属于开发商即被告，与第三人无关。3.根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办证义务属于开发商即被告。综上，请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。第三人杜程泽对其陈述在举证期限内提供的证据有：1.买卖协议书；2.房地产交付协议书；3.中国工商银行账单两份。本院经审理认定事实如下：2007年4月13日，原告麦锡波（乙方、认购人）与第三人杜程泽（甲方、出售人）就被告中锐公司开发建设的中山市西区锦绣花园锦绣7街2号别墅签订认购书，乙方以总售价500000元购买涉讼房地产；在签订认购书时，由乙方向甲方支付定金50000元，并在认购书签订7日内到被告中锐公司付清购房款450000元，与中锐公司签订正式的商品房买卖合同。认购书对其他事项进行了约定，并由杜程泽与麦锡波签字确认。2007年4月20日，原告麦锡波（买受人）与被告中锐公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买中山市××××号别墅，该商品房按整幢出售并计价，总金额为250000元，在签订合同当日一次性付清购房款。该合同还约定了其他事项，被告中锐公司盖章（委托代理人处签名为罗元奇），原告麦锡波签字捺印确认。双方并没有就办证时间、办证费用如何承担以及逾期办证的违约责任等作出明确约定。同日，原告麦锡波向第三人杜程泽支付款项500000元。第三人杜程泽向原告麦锡波出具收据“今收到麦锡波交来锦绣花园锦绣七街××号购房款500000元，人民币（大写）伍拾万元正”，在该收据上有改动：“七”改成“壹”，“2”改成“13”。2007年7月5日，被告中锐公司将涉讼房地产备案至原告麦锡波名下。原告因未取得涉讼房地产的权属证书，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：对于第三人杜程泽购买涉讼房地产的过程，2001年12月7日，被告中锐公司与案外人（香港）顺置发展有限公司、中山市锦绣花园物业管理有限公司签订房地产交付协议书，约定：中锐公司的前名称是中山市中朗房地产业务部，中山市中朗房地产业务部签订的锦绣花园别墅买卖合同，由中锐公司负责履行合同义务；（香港）顺置发展有限公司在1993年，先后以谢家祥等7人的名义与中山市中朗房地产业务部签订锦绣花园别墅买卖合同，向中山市中朗房地产业务部买受坐落中山市西区锦绣花园第三期A29、A41、A42、C14、C35、C41、C42共7座别墅，中锐公司同意上述7座别墅统一的买方名称变更为（香港）顺置发展有限公司。2006年8月16日，被告中锐公司与第三人杜程泽签订换房协议书，因杜程泽购买的潘小燕位于锦绣七街××号的别墅无法交换，经双方协商，同意将锦绣一街13号别墅交换，交换后杜程泽可自行处理锦绣一街13号别墅。2007年2月1日，（香港）顺置发展有限公司出具委托书载明：（香港）顺置发展有限公司董事潘小燕小姐为（香港）顺置发展有限公司法定代表人，现委托中锐公司代理出售位于中山市西区××、××、××、××、××、××、××共××座别墅，每一座别墅售价450000元，7座别墅总售价为3150000元，并委托中锐公司办理上述别墅之转名及公证手续，有关出售别墅之订金存入潘小燕银行帐号。2007年2月6日，顺置发展有限公司（甲方）、杜程泽（乙方）、中锐公司（丙方）就乙方购买甲方位于中山市西区沙朗锦绣花园锦绣七街××号（原第三期C42）、锦绣六街3号（原第三期A41）、锦绣六街1号（原第三期A42）、锦绣六街2号（原第三期C45）、锦绣七街6号（原第三期C41）、锦绣三街2号（原第三期C14）及锦绣五街13号（原第三期A29）共7座别墅签订买卖协议书，每幢交易价格450000元，七幢共计3150000元，丙方在甲乙双方签订本协议书后，受甲方委托与乙方签订广东省商品房买卖合同以此见证房屋产权由甲方转让给予乙方。2007年3月15日，杜程泽向潘小燕支付完毕全部购房款。又查：庭审中，原告明确，从2007年4月20日收楼至今，涉讼房地产由原告居住使用。据中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉讼房地产没有查封、抵押情形，也没有案外人向原告主张权利。再查：中锐公司因与叶小菁、中山市大丽房地产经营有限公司、中山市半山花园房地产有限公司、广州中联置业公司、广州中联幕墙发展有限公司、中山市锦绣花园物业管理有限公司之间存在另案纠纷[案号：中山市人民法院（2007）中法民二初字第137号]，2007年3月13日，中山市人民法院作出民事裁定：保全中锐公司公章及财务章以及从2000年12月起至今的财务账册。2011年1月14日，中山市中级人民法院以（2009）中中法民二初字第3-5号民事裁定书解除前述保全措施。庭审中，对于落款时间为2006年4月20日中山市商品房买卖合同的签订过程，原告称其当时去到中锐公司之时，中锐公司处的盖章以及签名已经填写完毕，其只是在买受人处签名捺印。另外，被告中锐公司确认盖章的真实性。诉讼中，各方申请庭外和解三个月时间，期限届满，各方并未达成和解一致意见。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案中，针对涉讼房地产，进行了多次的交易，首先是（香港）顺置发展有限公司从中山市中朗房地产业务部买受包括涉讼房地产在内的别墅，尔后从（香港）顺置发展有限公司（法定代表人潘小燕）转让给第三人杜程泽，再由第三人杜程泽转让给原告麦锡波。在这一系列的交易过程中，各方能提供协议书、转账记录、收款收据等证据形成证据链完整反映出交易的全过程，本院对这一系列交易过程的真实性予以确认。在第三人杜程泽转让涉讼房地产给原告麦锡波的过程中，因涉讼房地产只作备案登记，并未出具权属证书，在此情况下，原告麦锡波与被告中锐公司签订中山市商品房买卖合同，明确双方的权利义务，该合同并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。根据庭审查明，原告麦锡波能提供证据证明其已支付全部购房款完毕，已办理销售登记备案，且已实际占有使用，并无其他人对涉讼房地产主张权利。另外，目前各方均没有指出涉讼房地产存在办证障碍。被告中锐公司未为原告麦锡波办理权属证书已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告中锐公司应承担相应的违约责任。原告麦锡波要求被告中锐公司办理涉讼房地产权属证书的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。至于涉讼房地产的座落，因各方有提供证据证明存在交换房屋等情形，且目前登记备案证明表上显示的地址“中山市××××号别墅”与相关证据前后一致，故本院对此座落予以确认。至于税费问题，因双方签订的商品房买卖合同中没有明确约定，根据交易习惯，本院确定由买受人即原告麦锡波自行负担。关于原告麦锡波违约金主张问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有规定，对于由于出卖人的原因，买受人未在一定期限取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。原、被告双方的中山市商品房买卖合同中并没有对此予以约定，且交易至今已近十年，原告麦锡波并未举证证明其曾在此过程中曾向被告中锐公司主张权利，原告麦锡波自身也存在怠于主张的消极情形。本院认为，原告麦锡波有权以已付购房款的总额，按中国人民银行同期同类贷款利率主张违约金，但应从原告提起本案诉讼（2016年5月6日）主张权利之日起计算至被告实际办妥权属证书之日止。至于第三人杜程泽的责任问题。原、被告之间有签订商品房买卖合同约定买卖事宜，办理权属证书的主体应为被告中锐公司，原告麦锡波要求第三人杜程泽承担责任缺乏事实依据以及法律依据，本院对此不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市中锐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告麦锡波办理座落于中山市西区锦绣花园锦绣一街13号别墅的权属证书，所产生的费用由原告麦锡波负担；二、被告中山市中锐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告麦锡波支付违约金（违约金的计算方式为：以500000元为计算基准，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年5月6日起计算至实际办妥权属证书之日止）；三、驳回原告麦锡波的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取为4400元（原告麦锡波已预交），由原告麦锡波负担1500元，被告中山市中锐房地产开发有限公司负担2900元（被告中山市中锐房地产开发有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十五日内迳付原告麦锡波）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　梁丹妮二〇一六年十月二十八日书记员　　宋依蒙刘佳林关注微信公众号“”